万科不是求活那么简单！郁亮回应或意味房企将彻底转向？

摘要：形势似乎很严峻

撰文|张银银

在万科位于中山市古镇镇东岸西路的一处在建工地发生坍塌事故不久之后的昨天（11月30日），万科2018年华东区域媒体交流会在云南召开，郁亮及众多万科高管现身。

有媒体称，相关演讲内容透露出，万科正在筹备一个惊天计划，他们要在未来颠覆整个房地产市场，一场新的变革正在酝酿......

具体的变革是什么，我们暂时还不得而知。但可以看到的是，万科今年以来的动作，确实和以往有了些变化。

还记得9月末时，万科用力喊出“活下去”。

同时，郁亮在这次“活下去”大会上，还提到了要完成的艰巨任务：6300 亿的回款目标！

昨天郁亮也回应了，年度6300亿元的回款目标基本可以完成。希望大家数学不要太好，6000亿和6300亿的差别并不大。

形势似乎很严峻，但是在此之后，我们看到万科不是求活那么简单，更像是在逆势大规模扩张。

有媒体就报道说，万科狂飙突进：斥资1000多亿元拿地并购。不过，经营现金流锐减超200%，负债率也随之上升。

杠杆游戏也发现，万科这收购的牌玩得极好，收购的都是面临危机中的大公司的优质资产，价格也是低得可以。

先说万科在环京地区的大作战！控股了华夏幸福系多家子公司。10月11日，万科发表“关于北京万科为北京恒燚提供担保的公告”。

这家公司花了30多亿，买了华夏幸福大本营的多个公司股权，都是获得绝对控股地位。为此，母公司万科为自己的小弟做担保。

通过这一战，我们不仅知道万科挺进环京，深入华夏幸福的腹地。

除此之外，这次收购披露，还让我们知道了，万科为其旗下企业担保金额依旧超过200亿元。所谓万科债务增加、经营现金流锐减，自然和这些买买买有关。

而资产出让方，华夏幸福今年已经不是第一次出让资产或股权。坊间关于其的传闻，有一些。

接着，杆姐再说说，万科捡漏某航旗下资产！上次没到手，这次定拿下。

11月6日，某航基础设施投资集团股份有限公司发布公告。其子公司出售广东兴华实业有限公司100%的股权。

受让方为北京厚朴蕴德投资管理合伙企业，万科旗下企业，转让价款约10.35亿元。加上一笔5.47亿元的原股东贷款之后，万科在此次收购中需要支付约15.82亿元。

这次交易完成后，某航预计将增加净利润2.34亿元，对其财务状况有积极影响。

而广东兴华实业的主要资产是什么呢？在广州，旗下中央海航酒店广场项目，总建筑面积17.7万平方米，是一个集写字楼、酒店、公寓及商业于一体的综合体项目。

显然，这是一个不错的资产。

在此之前，万科差点收购了某航北京国晟的主要资产——位于北京市朝阳区东三环北路的某航大厦。上个月，我去北京，恰好住这旁边。看着这栋楼，感觉五味杂陈。

不过这一方案，最终被出让方的股东大会否决。

万科没能在北京拿下北京三元桥，通往首都机场高速旁边的这一优质写字楼资产。

而这一次，万科势在必得。

拿下华夏幸福、某航的一些资产，厉害吧，还不止于此。万科把手伸向恒大！拿下恒大旗下嘉凯城4座城市的项目。

可谓是两个如日中天大佬之间的交易。

这一交易，万科又是大手笔，加上债务，要承担30多亿元。

有趣的是，嘉凯城前几年处于转型阵痛中，后来恒大控股。如今，质押了大量的股权……需要钱啊，于是卖一些资产给万科。

万科真是捡漏的高手。不过，前提是他有钱，有便宜的融资渠道。

除了在公开市场拿地积极外，万科进行了多宗收购或受让，以更进一步充实自己的土地储备、公司控制力。

所以说万科绝对不是活不下去。郁亮这次自己也说了：“活下去”和拿地不矛盾。

他认为市场空间其实还有，像上海、深圳这样的一线城市，住房短缺问题还没有完全解决；很多地方的住房短缺问题已经解决了，但总体还存在不平衡不充分的问题。

万科集团高级副总裁、上海区域总裁张海说，“收敛不是指收缩”，收敛与聚焦，核心其实是聚焦。

正如郁亮今年早些时候所说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了！现在2018年已经接近尾声，这句话至少可以信多半了。

无论如何的是，万科2017年的表现也好，恒大、碧桂园的表现也罢，都达到了一个新高度。

在冲高之后，就是一个企稳阶段，甚至不排除局部、小规模的阴跌。对于房地产来说，这真的是周期。

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