任泽平:房地产企业对去杠杆不能抱有侥幸心理

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  中华建设网讯 日前,恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平,就我国宏观经济形势与房地产发表了看法: 房地产企业对于去杠杆不能抱有侥幸心理。

  

  任泽平表示,2015年中央经济工作会议部署了改革任务-去库存、去杠杆。从目前来看,去库存去产能基本完成,现在转到去杠杆的阶段。任泽平认为,房地产企业对于去杠杆不能抱有侥幸心理。中国这一轮的金融周期比较清楚,未来是去杠杆的过程,所对应的是银行融资。这一次金融去杠杆除了房地产调控、长效机制,还有国企债务,还有去通道,去杠杆链条以及对银行的治理,原来的通道信托、金融子公司都面临大量的调整和业务收缩。

  对房地产的短期调控和长效机制他认为,未来中国以六大改革为突破口。

  第一:鼓励地方试点。跳动地方在新一轮的改革开放中的积极性。

  第二:坚定不移的推动国企改革。

  第三:大力度大规模的放活服务业。

  第四:降低企业的成本。

  第五:防范化金融防线。

  第六:房地产的长效机制。

  

  中央关于房地产的政策十九大报告指出房子是用来住的不是用来炒的,我们既然讲长效机制究竟什么是房地产的长效机制呢?我用5分钟跟大家讲清楚。

  房地产怎么判断?我研究了10年的房地产,我把10年的研究结论归给一句话,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。这个分析框架已经成为业内广为流传。去年我出了一本书叫《房地产周期》半年时间多次加印,最重要的是市场还是需要一些研究,一些基本的基本逻辑框架。我们来认识一下当前中国房地产的问题以及出入,包括长效机制。

  现在为什么说长期看人口,中期看土地,短期看金融?长期来说人才是房地产的根本,所以人口的需求统计的是供给,金融是杠杆,所以房地产的平衡发展简单来讲就是供求平衡,以及需求的平稳释放。

  

  我们来看一下既然说供求平衡,那应该是人往哪里流动,我们把指标给他,那个地方人都跑了你不要再建了,否则一定会产生库存和过剩的风险,现在有一个观念是什么呢?中国未来10年20年中国人口大的流动趋势是什么?如果我们对这个问题有一个基本的判断在座的做投资一定会做的成功,国家城市规模也会做的比较优化,未来中国人口往哪里流动呢?一派是小城市派,另一派是都市圈派。

  这是观点,我认为最重要的趋势是什么,逻辑是什么。我们研究了世界上十几个经济体,美国日本韩国等等,我讲两个,一个是美国,一个日本,日本相当于我们一个半山东省,他的土地是比较紧张的,美国是比较充裕的,因为人口只有3.2亿人口,日本是大都市圈的趋势是不断上升的,3600万在东京。这是过去100年日本的几个大的都市圈的发展历程,大家看是不断的扩张。

  有人认为说日本韩国土地资源紧张是都市圈,我们来看美国,过去将近上百年的人口流动趋势,红色的是都市区占美国人口的比重,大家看是什么趋势呢?也是不断上升的。这是过去二战以来美国不同规模的城市人口流动的趋势,很清楚的。无论是人力关系紧张的韩国日本,还是美国,人都在不断的往大的城市都市圈流入,美国巴西意大利英国,不管什么样的经济体,绝大多数的经济体过去的100年都在向都市圈发展。

  

  这个是联合国的数据,这是过去二战以来我们可以看到大城市和中小城市他人口增长率,我们看的很清楚,大的城市人口增长率是远远高于中小城市的。中国过去这几十年也是这样,偶尔有一些阶段性的往中西部反流,但是这种大的趋势中国还没有远远结束,人在往都市圈流入。为什么呢?因为大的都市圈更有活力更有效率,更能位年轻人带来就业机会,为高净值人士带来资源。

  中国的城镇化率58%,未来干到80%,未来至少新增2亿城市人口,将会进入到中国的19个城市当中去。问题已经很清楚了,我们过去城镇化有一个指导思想,控制大城市人口,积极发展中小城市的和小城镇,区域均衡发展。我们可以看到我们东部地区过去人口的流动和土地的供应是不匹配的。所以导致了什么呢?我们的人地分离供应错配,导致一二线城市房价过高,三四线的库存过高,这都是很清楚的。

  那大家也会说人往大的都市圈来,会不会引发大的城市病,我们的城市面积大约跟东京差不多,但是东京3600万人,北京是2500万人,为什么他们的人面积比我们小但是人口积聚比我们还多?更重要的他们的大城市病反而没有我们严重,为什么呢?给大家看两张图,这张图轨道交通,我们的城市规划究竟出了什么问题?北京的轨道交通稀稀拉拉的,这是东京的,有对比才有伤害。东京3600万人,人均轨道交通里程是北京的4倍,中国的大城市问题不是人口的限制,而是城市规划的改善,东京3600万人,80%的人轨道交通出行,我们20%。大量采取了小汽车,电车和出租车的无效果出行方式,所以长效机制就是人地挂钩,供求平衡以及我们的金融货币政策的稳定,这是今天给大家报告的主要的观点。

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