城中村长租公寓"三国演义":野蛮生长 盈利仍是难题

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  “专业的、不专业的、有钱的、没钱的,全都进来了。整个价格根本不按照市场规律走。”打造城中村长租公寓后,创业者杨琳有着诸多感慨。

  和很多27岁的年轻人一样,杨琳买不起房,但她一直有个做青年居住社区的梦想。一年前,她开始尝试改造所居住的城中村的出租屋,先后租下三栋四层民宅,经过精心设计装修后,出租给有趣的年轻人。

  杨琳的长租公寓坐落于广州市海珠区黄埔古港的石基村。限制建房的政策一出,村民们拼命拆掉旧楼,建造新楼。建房打破了这个文化古村宁静的氛围,但却给“二房东”们带来了更多的房源,催生了新的商机。

  在政策风口驱动下,开发商、中介、酒店、创业大军纷纷抢占长租公寓的赛道,市场一时之间鱼龙混战。而城中村因资金门槛相对较低,成为不少草根创业者的首选之地。

  然而,网易房产走访过程中发现,城中村的长租公寓市场还处在一个野蛮生长的状态。对于租客来说,“二房东”们激进拓展房源,推高了城中村的租金。对于运营者来说,拿房成本不断上涨,溢价空间越来越小,生存变得更为艰难。

  

  草根创业者进村

  去年9月,杨琳的长租公寓“东西码头”在海珠区黄埔古港的石基村开业。

  石基村与相邻的黄埔村一同坐落于黄埔古港旅游风景区。虽是广州中心城区众多城中村之一,但这里少有握手楼,环境优美,建筑规整。“村里有树有湖,空气好,而且离地铁万胜围站不远。周边还兴建了不少文化产业园。”杨琳因而选择这里作为起步之地。

  然而,进入长租公寓行业快一年时间,杨琳的一个明显感受是:拿房成本蹭蹭上涨。

  “这两年村里涌进了不少年轻人,租房需求大增,租金也水涨船高。太多人租房了,而且太多人进入这个行业了。”根据杨琳的观察,这些导致长租公寓创业者的拿房成本不断上涨。

  以一房一厅为对比对象。“两年前,石基村一套30平方米左右的一房一厅,条件稍好点的,月租金只要1000元左右,现在即便是本地房东的,配置的床和衣柜都极其普通的,也要1800元以上,贵一点的要2000元。”

  对于长租公寓领域里的草根创业者来说,选择城中村起步还意味着相对较低的资金门槛,但拿房成本已是开支的大头。

  好的房源数量有限。“村里的房子处于卖方市场。本地房东还在建房的时候,就会接到许多二房东或长租公寓运营商打来的电话,他们一点都不愁租。”杨琳表示。

  杨琳在拿房时会对城中村里的房源做筛选,考虑包括房子的格局、采光如何,是否安静、安全等等问题。东西码头的租客以90后、95后文艺青年为主,户型为两房一厅或三房一厅的房子,更适合家庭居住,不符合品牌的定位。巷子深处楼间距只有1.5-1.7米左右的房子,也会被杨琳排除掉。

  杨琳在城中村拿房,一般要跟房东至少谈判一个月。村民对外地人的信任度比较低,做第一栋楼时,她叫上本地的朋友一块沟通。直到做第三栋楼的时候,才有房东主动联系她,寻求合作。

  然而,越好的房源,本地房东们给的条件会越严苛。比如可能会把租金提的特别高,可能提出每隔一年就要涨租一次,可能不愿意签时间太长的租约,或者是不同意二房东对房子做大的改造等。这意味着谈判时间会相应拉长,拿房成本也会蹭蹭上涨。

  杨琳的东西码头目前一共有39套房,户型以大单间和一房一厅为主。杨琳告诉网易房产,石基村里装修比较简陋的民宅,大单间的月租金约为1100-1200元,一房一厅约为1500-1600元。而东西码头由于地段、格局、设计较好,租金高于周边的民宅。大单间的月租金在1700元以上,最贵的一套50平方米左右的一房一厅月租金达3000元。

  杨琳坦言,目前城中村里二房东的拿房价,跟本地房东直接出租房子的价格基本一致,这使得运营者变得更困难了。

  赚取租金差是城中村长租公寓的主要盈利模式,但由于拿房成本的抬高,能够控制的溢价空间在变小。

  “有些二房东不怎么投入运营成本,只是一味地出高价拿房。他们可能随便装修一下房子,一套房有100-200元的溢价就够了。”在杨琳看来,这对于认真做运营的长租公寓创业者来说压力很大。“比如他们给房东开价1600元,我们也只能给出类似的价格,但同时又要投入相应成本去保证装修质量。”

  回迁房的价格战

  2017年,住房租赁概念不断升温,长租公寓行业变成风口。在国家政策支持下,开发商、中介、金融机构、创业者纷纷进军长租公寓领域。

  在石基村,杨琳这样的创业者面对的竞争对手包括:知名的品牌公寓运营商——如黄埔村牌坊对面的红璞公寓;与东西码头类似的小型创业团队以及本地房东。

  “本地房东在村里就有好多栋楼,又认识不少本地人,他们往往会拿下几栋楼,从外面招募运营团队,帮他们设计、装修、运营。由于拿房成本低,带来的冲击更为致命。”杨琳说。

  2018年3月,广州市公布2018年城市更新年度计划,全市有17条城中村将进行全面改造。城中村改造完毕,村民收楼入住后,一次性释放出上千套房源,这给范凤先和他的“她寓”团队带来了进入长租公寓行业的契机。

  她寓在2016年6月进入广州长租公寓市场。其核心团队曾在某知名门户网站房产频道工作,后于2013年创办房产类自媒体“广州房产”。

  与杨琳的策略不同,“她寓”以吸纳城中村回迁房为主,围绕广州CBD区域做女性合租公寓。

  长租公寓分为两种——集中式和分散式。“她寓”明显属于后者。也因此,和杨琳的东西码头相比,在拿房上显得更轻松些。

  范凤先记得,2016年6月杨箕村回迁房刚收楼的时候,为了拿下房源,他们要找村民一个一个去谈。但到了后期,快的话半小时就能搞定一个村民——少则四五套房,多则十几套房。

  在范凤仙看来,在城中村回迁房做长租公寓,核心是看团队的口碑积累。“比如装修是否与承诺一致,打房租及不及时等。”范凤先说。“很多村民签约后,又介绍亲戚朋友给我们。杨箕村跟潭村有联姻,这里的村民把我们介绍给潭村村民。

  目前,“她寓”管理的公寓规模已达到800间,分布于潭村、杨箕村、太古汇。其中,在潭村回迁房小区的公寓规模达到400间,市场占有率高达15%-20%。

  在城中村回迁房的租房市场,竞争也越来越激烈。

  对于她寓来说,最主要的威胁来自于自如、蛋壳这些品牌公寓巨头。“他们一进来之后,就不惜成本拿房源。”范凤先举例。“比方说,这个房子我们看中了,出价6000元,他们会出6500元。”

  “她寓”的拿房成本约占整个销售成本的55%-65%,并且不断上涨。去年10月,潭村回迁房刚刚收楼的时候,一套房的拿房成本约为5500元/月;慢慢地房子出租的差不多了,到今年初,拿房成本涨至5800元/月;如今,又涨至6200-6300元/月。

  此外,即使是从房东手里拿下房源,长租公寓创业者们仍面临诸多困难。

  范凤先指出,房东毁约是一个比较大的风险,村民的素质不太高,契约精神不太好。“一套房子租下来了,合同一般签的是6-8年,但是村民中间可能会临时变卦,如果房子还没有装修,可以和平解除合同,如果已经装修,就涉及赔偿损失的问题。”

  对于杨琳来说,城中村里的拆迁是最大的风险。为此,她在拿房时慢慢总结出一些规律。“村子里有一片区域肯定要拆迁的。比如说靠近东堤、愚人码头那边的房子,要避开;还有一些很旧的楼,或是危楼,有可能会被拆掉,最好也不要拿。”

  如何控制成本

  不同于中小型创业者,开发商擅长于在城中村中大批量获取房源,他们在资源端和资金端都更具有先发优势。

  泊寓是万科打造的集中式长租公寓品牌。数据显示,在广州,泊寓已开业项目达26个,在营房源近8000套,储备房源约1.5万套,成为广州规模最大的长租公寓服务商,整体出租率保持在90%以上。

  2016年9月,在广州市天河区棠下村,泊寓棠下店开业。2017年8月,泊寓又在相距数百米的地方,布局了棠下八舍店。

  万科广州泊寓品牌部负责人张天表示,棠下八舍店从签约到开业,大概用了6个月的时间。目前棠下八舍店拥有房间127间,租户187人,租金价格在1500-3000元之间。

  据张天介绍,棠下八舍店的前身是村自行开发的5栋连体U形7层住宅楼,建筑本身与周边建筑的间距仅有一到两米,属于典型的握手楼。

  虽然未对外公布具体的数字。但张天向网易房产坦言,棠下八舍店在改造中投入的成本相当高。“改造前期,投入了大量成本用于市场调研与项目翻新设计。在改建中,泊寓将原本破旧昏暗的握手楼彻底翻新,并增加了大量配套设施,如天台花园、健身房、多功能影视区、图书馆。”

  在进驻城中村做长租公寓的几类市场主体中,开发商资金实力雄厚,显然更舍得砸钱。而对于中小型长租公寓创业者来说,要想更好地活下来,则要“开源节流”。一方面控制租金成本和装修成本,一方面想办法在租金外产生增值收益。

  比如,要减少租金成本,就要在缩短工期的基础之上,尽量减少房源的空置期。

  杨琳拿下一栋房,一般要跟房东谈判一个月。在此期间,会出给设计方案。签订合同后,大概耗时一个月对房子做软硬装改造。

  东西码头一套房的装修成本在2-3万元之间。相比其他公寓,更多的成本在于软装这一块。

  从法国留学回来后,杨琳也做过一年租客。经历了种种糟糕的租住体验后,杨琳决意针对青年做一个体面、有尊严的居住空间。这成为她做长租公寓的初衷。

  为此,她在房子的一些小细节上做了升级。比如把常见的蹲坑换成了坐厕,洗手间做了干湿分离,洗手台增加了收纳空间,厨房加装了抽油烟机,卧室床头增加了灯控开关,配置了置物架和书柜等。

  “公寓的体量比较小,相对来讲边际成本比较高。采购家具方面难以形成规模,暂时还没有稳定的供应商。”在杨琳看来,这些都是东西码头仍面临的问题。

  在积累了越来越丰富的设计经验后,杨琳希望能够尽可能缩短设计和装修时间。她还考虑找到更好的合作方式,比如跟装修队合作,给予对方一定比例的股份分红,从而降低资金压力。

  相较之下,她寓的装修速度更快。她寓的装修从最开始到现在经历了1.0、2.0、3.0三个版本的迭代。据范凤先介绍,目前她寓在装修设计方面有稳定的合作方,装修风格统一为日系,以一套两房单位为例,装修期只需10天左右,成本方面控制在3-5万之间。

  范凤先希望在装修和出租上进一步提速,最好在装修期间就把房子租掉。“我们最近推出了一个活动,在装修期间提前预租,可以一次性优惠500元。”范凤先表示。

  盈利仍是难题

  网易房产了解到,许多长租公寓的出租率并不低。

  如万科泊寓棠下店开业后,盘活了原本低效的物业,三个月内达到满租。而去年开业以来,棠下八舍店出租率常年维系在100%。

  东西码头去年9月开放第一栋,今年春节后开放第二栋,最近毕业季又开放第三栋。“东西码头的整体出租率大概有98%,没有遇到租不出去的情况。”

  即便是有些房子在租客搬走后存在空置期,杨琳也想到了解决办法,把房子通过类似Airbnb这样的平台租出去,能较好的弥补空置期的损失。

  她寓去年10月进驻潭村时开始做整租房,面向公司高管和中层。“潭村回迁房刚收楼的时候,房源量特别大,再加上我们把握不了市场上中高端人士的需求,房子设计感不强,许多房子装修后,空置了两三个月。”

  “去年12月,做2.0版本装修的时候,我们请了设计师进行设计,装修档次跟村民和其他二房东的房源拉开了。”范凤先表示。据范凤先介绍,目前她寓三个项目整体出租率达到96%。

  但盈利空间低是长租公寓运营者难以回避的问题。

  张天表示,虽然泊寓目前在长租公寓市场做出了规模,但还处于摸索阶段,利润较低,因此不设盈利目标。

  杨琳最初做“东西码头”的启动资金只有10万元。“原本的预算很快就不够了。”她开始小范围地跟周边的朋友去融资,比如将每栋楼作为单独的项目去融资,向对方出让40%-45%的股份。“一次融10万、20万,不断往里投钱。”杨琳说。

  杨琳不想走重资产路线,但要想实现盈利,绕不开规模扩张,她希望今年内能在村里做到100套房的规模。“目前东西码头的三栋楼还是太分散了。”杨琳指向第三栋楼旁边的一栋仍在建设的楼。“这栋楼也在谈,基本已经确定下来。我的计划是把这一片做成一个社区。”

  她寓暂时还没有实现盈利。但在今年1月份获得了由广州魔得宝科技有限公司投资的数百万天使轮融资。

  “我们现在还在扩大规模,前期的收入要全部再投进去。”在范凤先看来,做长租公寓这一行,哪怕一个项目已经盈利,还得不断地去扩张,而扩张就意味着要把所有的钱投入新项目里。

  而对于盈利模式,已经进驻城中村的长租公寓运营者,无论是开发商,还是创业者,都普遍表示仍在摸索中。

  在杨琳看来,可能有几条路,但还没有找到最好的一条。她目前正在研究的是,如何在控制成本的情况下,同时还保证社群优势。

  “她寓”目前还处于规模扩张阶段。初步计划还是围绕CBD周边,比如在珠江新城中区的商品房中做一些中高端整租产品。“市面上很缺乏这种面向公司中层或是高管的,带有设计感的房子。回迁房是我们的中心和主线,但我们在潭村这里有一个服务中心,周边一公里辐射范围内的商品房,都可以做。”在范凤先看来,相比于针对毕业1-3年群体的合租房,中高端产品的溢价能力更强。“这是一个比较有想象空间的细分市场。”

  在杨琳看来,长租公寓还是一片蓝海,城中村里,创业者仍有生存空间。“石基村、黄埔村住了四五万人,哪怕泊寓、红璞都进来,最多也只能提供一两千套房子。”

  但杨琳愈发感觉到,若想真正做出品牌竞争力不容易。“You+、泊寓、红璞这些大型长租公寓运营商,他们会花很多钱砸在品牌上”但中小型创业者如何存活呢?

  城中村里许多的长租公寓都没有挂牌。在杨琳看来,这部分人更多是扮演着“二房东”的角色,他们很多连公司都不注册,也能赚钱。而另一批打着公寓招牌做长租公寓的,有些只注重短期利益,随便刷刷墙,摆进家具,招一批销售,出租完就撤了。“他们的拿房成本很低,又可以很迅速的扩大规模,但永远只靠房子的数量的累积,增加收入,但这很难引发质变的效果。”杨琳说。

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