我爱我家资本局:60亿收购上市 元老胡景晖持股仅1500万

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  我爱我家的18年元老胡景晖周末闹离职,闹得动静甚大,甚至引发了一场对房地产租赁中介行业的监管大戏。

  

  导火索倒是很简单:胡景晖上周五接受采访时“炮轰”竞争对手自如、蛋壳等哄抬房租,结果捅了马蜂窝,当天下午就被我爱我家董事长谢勇“谈话”四小时,这番不甚愉快的谈话之后,自视对我爱我家“忠心耿耿”的老胡非常不爽,第二天一大早就带着怨气公开宣布要辞职,并将其和谢勇的矛盾公开化。

  谢勇为什么要找胡景晖的“不痛快”?胡景晖先是认为这是竞争对手链家(自如母公司)老板左晖打电话向谢勇施的压,但左晖很快“喊冤”说不是自己干的,甚至电话也是谢勇主动打的。于是胡景晖原谅了左晖,将矛头又对准了自己的前老板、我爱我家前董事长刘田,认为刘田和谢勇合谋要干掉自己

  擅长和媒体打交道的胡景晖干脆在周日开了一个私人媒体发布会说明“真相”,开头激情诗朗诵,中间痛斥谢勇、刘田,末了再卡拉OK一曲《风再起时》,全场“戏精”上身,完美呈现一个受到委屈的地产中介元老形象。

  今天,我爱我家(000560)公告正式宣布胡景晖辞职。公告披露,胡景晖通过茂林泰洁(原北京我爱我家员工持股平台)间接持有上市公司我爱我家0.116%股权,我爱我家目前市值为133亿。

  

  胡景晖为什么认为刘田、谢勇要一起“搞”他,以致闹出这么大的动静?这要追溯房产中介公司我爱我家近20年的历史。

  我爱我家资本局

  我爱我家前身为成立于上世纪90年代末(1998年)的北京斯坦福房地产咨询公司。斯坦福的大股东陈早春毕业于复旦大学,年纪轻轻在上海做房产中介发家,后至北京发展。

  房产中介市场在随后几年开始火热。2001年,左晖的链家成立了,从此成为我爱我家的劲敌。当年,我爱我家引入两大重要股东:伟业策略和太合控股。同年,胡景晖加入我爱我家。

  伟业策略是北京房产中介市场的“地头蛇”,股东是平均持股的四个兄弟:刘田、林洁、张晓晋、李彬。太合控股的老板王伟则是京城最早的房地产商之一,开发了欧陆经典、东山墅等楼盘,后来又投资了王中军王中磊兄弟的华谊,投资了太合麦田音乐,并纵横资本市场,以“太合系”著称,终成京城“名士”。

  2001年8月,我爱我家在增资扩股后的主要股东为:伟业策略(37.2%)、太合控股(31.3%)、陈早春(22.4%)。后陈早春逐步退出,伟业策略的四兄弟一直保持了大股东地位。四兄弟中,张晓晋年龄略大,另三人均为60后,其中年龄最小的刘田自2001年8月起一直担任我爱我家董事长。

  此后我爱我家股权几经变动,但直到2017年卖给上市公司昆百大A,刘田、林洁、张晓晋、李彬都是最大的股东,喜欢玩资本的太合王老板则是在我爱我家的股东里出出进进、神神秘秘。

  现在轮到昆百大A的实际控制人谢勇出场了。谢勇是2015年11月才成为昆百大A的实际控制人,在此之前,他只是一个较为知名的私募基金经理,这家私募公司名叫太和先机——太和先机和王伟的太合在股权、人事上看不出有任何关系。

  谢勇的简历最唬人的是1994年在中经开——影响中国资本市场甚深的327国债事件的主角之一呆过,但那时他才22岁,而且只呆了几个月,也不清楚是正式工作还是大学实习。

  谢勇的简历中有大段空白,以至于外界并不太了解他究竟是如何成长为一个资本市场操盘手的。总之,2010年底“数位具备深厚金融投资背景的精英人士”成立太和先机时,快40岁的谢勇成为太和先机的台面人物。

  2015年,谢勇通过太和先机以及其控制的资管计划,入主昆百大A。巧合的是,他入主上市公司几个月之后,我爱我家开始折腾股权变更了,其中最大的变化在于:2016年5月,我爱我家原控股股东伟业策略将其大部分持股拆给四兄弟个人,即伟业策略的持股比例从44.53%下降至8.03%,刘田、林洁、张晓晋和李彬四兄弟的持股比例分别为10.27%、9.56%、8.34%、8.34%。

  

  至于我爱我家的其他股东也经过了一系列转让、变更,最后我爱我家的股权结构变得极为分散,这也被质疑是规避借壳上市,为了装进上市公司时更容易得到批准。

  我爱我家完成股权折腾后,2017年2月昆百大A抛出了65亿整体收购我爱我家的方案,但也果然遭到了监管问询质疑,几经修改方案,整整折腾一年,到了今年2月,昆百大A终于完成了收购,将我爱我家装进了上市公司,上市公司也更名为我爱我家。

  原我爱我家的股东们至此纷纷套现。林洁全部拿了现金,刘田、张晓晋、李彬套现了大部分,仍分别持有上市公司3.13%、2.54%、2.54%股权。有的小股东在减持,有的股东则干脆一股脑将股权卖给了姚劲波的58——58也正在房产租赁中介市场发力。

  最新股权结构显示,我爱我家第一大股东为太和先机(17.45%)、第二大股东为58(8.28%)、第三大股东为天津东银玉衡(8.07%)、第四大股东为谢勇(5.52%),太和先机大股东谢勇为我爱我家实际控制人。但值得注意的是,四兄弟剩下的三人合计仍持有8.21%股权,对我爱我家保持着影响力。

  胡景晖作为我爱我家的元老,辅佐刘田等四兄弟整整18年,显然认为自己在股权分配里拿少了,但最近和刘田沟通的结果却是皮球踢给了谢勇。谢勇又借着胡的“出格”言论要削他的权,双方的矛盾于是最终公开化了。

  房租高涨谁之过?

  在持续几日的离职风波中,胡景晖离职的原因几经反转,显得扑朔迷离。但显而易见的是,最直接引起老东家不满的,依然是胡景晖关于长租公寓的言论。

  在个人媒体沟通会上,胡景晖再次谈到了对长租公寓的看法,“自如、蛋壳、相寓都挺努力的。但长租公寓有很多资本涌入,但无论什么样的资本都不能只为了赚钱,资本必须承担社会责任,如果资本挟持了许多企业,一定会跑偏。”

  同时他再度强调,长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。

  一线城市房租大幅上涨中,链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。此前就有媒体质疑,资本介入导致房租上涨。

  而胡景晖在8月17日接受媒体采访时,更是直指行业隐藏规则,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,重装修,继续违规N+1出租,完全破坏了正常房屋租赁市场”。同日,几家运营商遭北京住建委等多个部门集中约谈。

  受租售同权等政策利好,以及在市场、资本推动下,长租公寓发展迅速,各方主体纷纷入局,租赁住房类资产证券化产品备受资本青睐。在市场竞争日趋激烈的环境中,“二八法则”下,规模成了决定长租公寓企业市场话语权、不被市场淘汰的重要指标,争抢房源则成为长租公寓企业扩大规模的主要手段。

  但盈利困难、房源难拿等行业问题一直存在,自身造血能力不足的长租公寓,一旦出现融资问题,就面临资金链断裂的风险,因为资金问题而提前倒下早有先例。这或者就是胡景晖提及的长租公寓的爆雷时刻。

  目前,长租公寓的主要盈利方式还是依靠租金差,争抢房源的战争中,长租公寓企业不断抬高收房价格,则让原本薄利的长租公寓盈利周期更为漫长,升高的成本自然也要分摊到租客身上。如此看来,长租公寓推高租金上涨的说法并非没有出处。

  然而,链家旗下贝壳研究院的报告《北京租金上涨的真相》中,将房租上涨的主要原因归于拆违行动导致房源供应的减少;而此时恰逢毕业季,也提高了对房源的需求。

  一线城市房租上涨该归结于什么原因呢?有一个共识是,房租涨上去了,怎么可能再回落呢?

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