3万字解读开封楼市现状和未来：百强扎堆，齐聚北区

西区是恒大三雄的，北区是属于百强的。和这个片区传出过绯闻的有：碧桂园，保利，雅居乐，康桥，绿地，融创，建业，恒大，华夏幸福，北大资源，绿城等。如今的北区房产格局，已经从“老北区”过渡到“新北区”，即从黄河大街，西环路逐步过渡到东京大道，复兴大道，稻一路等。眼下的酣战热点是各路豪强齐聚复兴大道，谁能拨得头筹，拭目以待。

*北区示意图

2018年北区的土地招拍挂

目前北区已招拍挂的地块有2018.06-2018.10地块，分别是：

1、2018-6，开封市贝尔通信工程有限公司〔复兴大道以北、规划路以东地块〕

2、2018-7，开封新湾置业有限公司〔复兴大道北侧、规划路东侧地块〕

3、2018-8，商丘正商置业有限公司〔复兴大道北侧、规划路南侧地块〕

4、2018-9，开封新湾置业有限公司〔复兴大道北侧、规划路西侧地块〕

5、2018-10，河南省龙盛置业有限公司〔复兴大道北、西关北街地块〕

预计还会招拍挂的地块有（以最终信息为准）：

预计北区土地招拍挂较为集中的区域包括：小李庄，北关街，南官庄，私访院，王口舍，东官庄。其中，超百亩土地供应的预计包括：南官庄，北关街，私访院。其中北关街（含北关街组团，城中村改造，商住项目用地等）预计土地供应在500亩左右，南官庄预计超200亩。

*北区某项目工地

Part1：复兴大道版块

目前的复兴大道，绝对是开封楼市的当红炸子鸡。

1-2：复兴大道房价的转折点

对于复兴大道的房价来说，上一个转折点是两校一园。

两校一园建设河南大学附属幼儿园金明校区、河南大学附属小学金明校区、河南大学附属中学金明校区（含初中部、高中部）。两校一园的出现，不仅拉升了复兴大道尤其是复兴大道西段的房价，最重要的是提高了销售去化速度。

下一个转折点会是现在的2018年吗？

这是一个疑问，但这个疑问的答案，很快就会解开。

坦白的来讲，我是看涨复兴大道的。原因如下：

1、百强纷纷拿地，是对于区域的看好；

2、百强标准化产品落地，精装修成主流，从成本和产品两个要素上都要上涨；

3、西区之外，眼下的北区是最具吸引力的购房区域。

静等碧桂园国控保利城，静等康桥，静等绿地（待定）。其中，碧桂园和康桥已经确定入围复兴大道，也是开启下半年区域争夺战的主要力量。

1-3：区域房企对决看点

*枫华西湖湾·金明府

开封的房地产发展到现在，基本上已经从刚需过渡到改善的阶段。更直白的说，这一轮百强房企的洗礼，虽然拉高了房价，但也基本上结束了早些年担心买房之后交不了房的顾虑。复兴大道的房企，在百强没来之前，先后经历了锦城（锦城盛世），晋开（晋开四季城），圣桦（圣桦城），鼎诚（橡树庄园），新枫华（枫华西湖湾）等。和百强房企相比较，最大的差距在于规划能力和实现规划的能力，即使是这里面段位最强的开发商新枫华。如果我们现在给复兴大道的开发商排名的话，我个人理解的顺序如下：

No.1，碧桂园国控保利城

云集了碧桂园，保利，雅居乐三大百强房企，相信怎么也不会表现太差吧？

*原东京太阳城，现和康桥合作

No.2，康桥九溪郡或者枫华西湖湾

之所以犹豫，是因为我并不怀疑康桥在郑州的表现，但对于初到开封，又是合作开发，康桥目前仍未最终发声。所以，不妨拭目以待。

枫华西湖湾，较复兴大道百强以外的开发商，在开发规模和规划等各方面都是技高一筹的。

这是我目前理解的复兴大道区域市场的前3名开发商。当然，如果融创等介入，这个座次表还要再调调。

1-4：复兴大道项目详解

*鼎城橡树庄园

复兴大道西段：枫华西湖湾&新建投项目&橡树庄园&林语家话（目前现状待定）

复兴大道中段：圣桦城&碧桂园国控保利城&中房桂园

复兴大道东段：晋开四季城

复兴大道东段规划地块：原东京梦华苑项目（现状：或被开封3家本土开发商合作，进行后续，目前在筹备规划启动首个地块）

在以上项目中，橡树庄园剩余商业。新建投项目以公寓，酒店，商业为主，林语家话为2013年项目，后未启动，目前现状不明，紧邻橡树庄园。目前从区域上来看，林语家话地块如规划高层房源，7000-7500元/㎡的价格应该是可以被市场接受。而回到2013年-2014年，橡树庄园高层均价不过4200元/㎡。

*圣桦城

圣桦城和西湖湾是区域内目前的两个千亩大盘，目前在售房源价格均已超过8000+。对于两个项目，目前最大的卖点都集中在两校一园。从目前来看，项目新地块预计都会以精装产品入市，从这个角度来说，包括碧桂园国控保利城，晋开四季城B区新房源，复兴大道沿线的项目基本上全部进入精装时代。从目前几个项目在售的房价来看，精装之后价格再上升1000元，应该是没有太大悬念的。从这一点上判断，开封北区（复兴大道）2018年或要进入8500-9000+的时代。

能阻挡北区（复兴大道）房价进入8500-9000+的或许只有以下几种情况：

1、在目前房价以稳为主的开封市场，大多数开发商面临现金流的压力，在下半年采取以价换量。当西区百强的开盘项目采取以上策略，将会遏制北区房价进一步上涨。从目前来看，有没有可能？且看下半年西区百强项目要开盘的有哪些？

6月中下旬，恒大文旅城开盘，它的定价将直接影响西区和开封区域市场的定价，恒大文旅城之后，除了在售的恒大帝景今年面临的清盘任务，恒大未来城亦有不低的销售任务。剩余的项目还包括：中南樾府，北大资源未名府等；

2、北区项目，碧桂园国控保利城和康桥九溪郡利用自身的成本采购优势（同样的精装标准，碧桂园的成本肯定比圣桦城低），压制区域房价。从目前来看，这种可能性还是有的。

*碧桂园国控保利城

碧桂园国控保利城，此次推出的是1个地块，未来面临的还有3个地块。而碧桂园今年在开封市场的表现并不显眼，原因在于目前已接近上半年，除了尉氏项目启动之外，开封区域目前能押宝的也只有北区项目。汴西湖区域两大合作项目，目前土地尚未招拍挂，仍有变数。即使顺利排下，按照传统工期，在2018年能够开盘的几率不大。但，如果是碧桂园，仍有可能。所以，从这两个角度来说，碧桂园国控保利城亦有可能会扮演压制区域房价的角色。毕竟，开封区域市场任务的完成，基本上押宝在了北区项目，且为了自己项目后续地块，首开必定不会过高。

*碧桂园国控保利城

回到碧桂园国控保利城，本周六迎来了自己的城市展厅开放。

1、到访客户并没有想象的多，现场负责接待的置业顾问也不多；

2、项目还没有完全做好准备，沙盘尚未完全展示；

3、首开房源包括多层与高层，另外3个地块规划尚未明确；

综上所述，看起来，还是为了10月份售楼部开放前做个铺垫。

预计下半年碧桂园国控保利城的竞品：

1、圣桦城四期，位于复兴大道以北、黄河大街以西；备案信息显示：项目占地面积约26.71亩，总建筑面积57265.89㎡。其中地上建筑面积44028.89㎡（住宅41707.65㎡，商业及配套2321.24㎡）。

2、金明府五期，位于复兴大道北侧、规划路东侧，备案信息显示：项目占地52.97亩，总建筑面积130764.15平方米，其中地上建筑面积98976.42平方米（住宅91544.39平方米，商业7432.03平方米）。

3、东京大道北关街地块；

4、复兴大道四季城B地块；

5、原东京太阳城地块，（私访院3号地块）：该项目占地净面积约125.724亩（83816.2㎡），总建筑面积约：207500㎡。其中，地下总建筑面积：40000㎡，地上总建设面积：167500㎡（商业住房120500㎡，商业用房：45000㎡，其他：2000㎡）。高层、多层建筑，框架剪力墙结构。容积率为2.0%。

6、原东京太阳城地块，锦诚盛世二期（私访院2号地块）：该项目占地净面积约124.753亩（83168.7㎡），总建筑面积约：180000㎡。其中，地下总建筑面积：32000㎡，地上总建设面积：148000㎡（商业住房90000㎡，商业用房：55000㎡，幼儿园3000㎡）。高层、多层建筑，框架剪力墙结构。容积率为2.0%

1-5，复兴大道安置房/城中村改造简述

*复兴大道区域安置房分布

目前已有的包括金帝新生活，丰茂花园，鼎宇馨港，世博紫园，圳宇花园。

目前规划的有龙亭区私访院村城中村改造项目和北关街城中村改造配套安置限价商品房（复兴花园一期）。其中：

a，私访院村城中村改造项目：完成征收1264户，建设安置房1800套。

b，复兴花园一期：该地块用地面积93775.3㎡（计140.66亩），建设用于北关街城中村改造配套安置限价商品房（复兴花园一期）房地产项目，预计总开发规模约329513.56㎡，共16栋住宅楼，最高层高27层，总住宅户数1752户。

*丰茂花园

开封市复兴大道北E地块（丰茂花园）棚户区改造安置住房项目，规划用地面积57719.8平方米（86.67亩），项目建设1#-12#栋楼，1栋幼儿园。其中住宅面积32730.36平方米，公建用地13940.68平方米，道路用地9278.73平方米，公共绿地1770.03平方米。居住户数1088户。规划总建筑面积170553.68平方米，其中地上建筑面积146097.69平方米，地下建筑面积24455.99平方米，计容建筑面积144272.00平方米，机动停车位1018辆。其中地面停车位202辆，地下停车位816辆。

*翡翠公园城

Part2：东京大道版块

*开封东北区楼盘分布图

东京大道目前的看点，集中在东北区，一是北关街区域，二是丹尼斯区域。

其中，先看东京大道安置房，现有安置房集中在仁和屯附近，新规划的安置房区域集中在东京大道开柳路东，安联优悦城项目以西区域。

当下的开封，有两个非常重要的工程，一个是百城提质城市双修，一个是一渠六河。

当下的开封，有两个非常重要的工程，一个是百城提质城市双修，一个是六渠一河。在复兴大道成为开封购房热点地块，北关街亦有可能百强介入的情况下，东京大道这样的地段，在当下能作为安置房预留地，亦能显示此轮棚改的决心。

*安置房储备用地

2-1：东北区的房价预测

*小李庄城中村改造

目前，笔者已知的东北区有3块地待开发，一是晋开四季城，二是中大国际馨城（已有新开发商介入，或联合开发，具体情况待定），三是梦华尚郡（目前消息尚未完全确认，或以进入筹备期）。从当下的环境来看，东北区的房价主要受复兴大道的影响，以及购房者对于区域市场的判断（即东区房价不高，周边为安置区等因素）。

同属于小李庄棚户区改造项目的晋开四季城和中大国际馨城，从目前来看，晋开或更胜一寿。待中大国际馨城合作开发商对外最终公布后，将会形成抗衡晋开的一股力量，亦有可能成为区域的领导者。

晋开四季城的口碑，来源于晋开御景湾。对于晋开来说，当年御景湾成功的开发经验，让其在房地产领域开始了扩张的局面，开封县作为县东区的开拓者，打造清水湾高端住宅小区，当年也是卖的艰难。那个时候，开封县还没有升级为祥符区。北区开发四季城，也算是区域开拓者。综合来说，晋开稳健的作风，让其在地产开发领域还是很有口碑的，至少其对待自身楼盘品质方面。

对于中大来说，在义乌商贸城之后，开发了自己在西南片区的住宅，中大翡翠园。东北区这个地块，在翡翠园开发之后，并未续上。

*晋开四季城

具体来说，晋开在开发晋开四季城之前，开发商的另一个楼盘为晋开御景湾，3期御玺4期荣御销售均价4100元/㎡左右，二手房价格目前在6500元/㎡左右。与御景湾同期团购的晋开四季城，针对化肥厂初期团购价在3500元左右（2013年），随着一期房源的销售进度和房价逐年抬升，目前房源价格有明显的上涨。目前，晋开四季城在销售A地块的同时，亦在筹备B地块，B地块总体量20余万平米，可规划建设高品质商业项目3万平米。

*曾经的东京梦华苑

综上所述，东京大道当下的热点集中在东北区。未来的北区，东京大道面临着能否向东开发清水河，复兴大道面临着沿开柳路继续向北发展。而这一区域，是原计划的东京梦华苑项目。东京梦华苑【老资料，请以最新的为准：规划总用地面积约208.7万㎡（占地约3130亩）。东至清水河，北至护城大堤里，复兴大道以北和以南部分区域，西至开柳公路】。

项目分为东京梦华苑和综合功能区两大部分，以复兴大道为界。北为东京梦华苑（约占地2400亩）包括北郊方坛、琼林食府、万姓交易、宋韵华章、勾栏瓦肆等园林建筑，以体现北宋建筑风格；再现北宋建筑文化和东京汴梁繁荣景象为建筑主体。南为综合功能区（约占地730亩）是东京梦华苑建设的首要条件并为其服务。它以辛庄的改造为主，包括辛庄居民的安置、保障住宅及商业文化住宅、经营、教育、文化、绿化、道路、景观、及社区配套设施建设等项目。

如今这块地，新主人似乎正在路上。而原有的规划，似乎也要推倒重来。毕竟北区这个区域，文旅项目不易。

*涧水河影响未来北区的几个项目：

1、北关街城中村改造涉及涧水河综合治理：涧水河是在开封市东京大道北侧绿化带内建设涧水河，该河西起汴西湖，东至东护城河，长度7.583km。根据开封市水系总体规划，涧水河的任务是向宋城水系和东区水系补水，主要服务对象有东护城河、铁塔湖、龙亭湖、包公湖等。

2、开柳路拓宽提升改造：开柳路（东京大道至黄河大堤），全长8.5公里，起点北门外东京大道，终点黄河大堤。拓宽后为双向八车道，包含两条辅道。

3、连霍高速龙亭站（开柳路）出入口新建工程：本项目位于连霍高速公路和开柳路交叉处，为一般互通式立体交叉。根据本项目规划的功能定位，结合连霍高速公路及周边路网的远期规划，本项目为一般互通式立体交叉。互通方案拟定采用双喇叭互通立体交叉，在连霍高速公路上设置A型单喇叭互通，在开柳路上设置A型单喇叭互通。根据功能需求和规划建设，一期实施连霍高速单喇叭互通立交，连接线与开柳路平交；二期实施开柳路单喇叭互通，完成双喇叭互通建设。 主要建设内容包括：1）路线：出入口设置于连霍高速公路主线桩号K511+900—K513+030处，推荐线路（包含连霍高速公路改建）长度1.130千米；互通匝道总长2.358千米。2）路基路面；路基填方量163616立方米，路基挖方量19005立方米，排水防护工程4.25千立方米，特殊路基处理12034平方米；沥青混凝土路面43.659千平方米，收费广场水泥混凝土路面6.5千平方米。3）桥涵工程：新建大桥163m/1座、中桥54m/1座、新建涵洞5道、接长涵洞5道。 4）交通工程：等级为A级，主要包括交通安全设施、监控系统、收费系统、通信系统和供配电系统。5）绿化工程：沿线绿化同步实施。6）房建工程：在连霍高速北侧设置管理区。项目共占地353.6505亩，其中新增占地273.25亩。

4、辛堤头纯电动汽车充电站项目，位于金明大道北段连霍高速路口，项目利用现有场地，建设纯电动汽车充电站，内含36个充电桩，总功率572KW~620KW。主要设备：箱变、充电控制器、充电桩、网络监控。建成后最大可满足160辆纯电动车循环充电使用。

其他项目：

九曲黄河旅游黄河文化开发项目

一、基础设施部分：1、园区围墙建设；2、苗木种植区域；3、大道两边的环境绿化；4、黄河文化广场和林公景观大道的建设。

二、民俗文化部分：1、黄河文化广场、黄河母亲像、林则徐纪念馆、镇河铁犀、毛泽东视察黄河碑等遗迹的修复和完善；2、“悬河”景观；3、黄河滩文化大观园；4、渡口文化。

三、休闲娱乐部分：1、饮食类如黄河沿烧烤超市；2、亲子游乐设施如碰碰车、卡丁车、黄河采摘园之类；4、竞争协作类如真人CS、扩展训练营等。

宋都历史建筑文化街区项目

项目位于金明大道以东、稻一路以北，项目占地面积300亩，总建筑面积约四万平方米。主要建设博物馆、艺术馆、艺术家工作室、传统历史建筑复建等，拟建成开放式历史建筑文化街区，免费参观传承古城历史文化。

颐养生态园项目

项目位于开封市龙亭区北郊乡境内，开柳路以东、连霍高速以南、大北岗村以西、复兴大道以北，占地面积300亩，建设集疗养、康复、休闲、旅游为一体的度假场所。