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专家打脸!这个地王盘卖4万,比楼梯楼还便宜?72方能做三房

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  以往房地产市场讲究“长期看人口,中期看土地”,现在已经演变成“今年不买房,明年买地王”。

  2017年,当「地价新高」遭遇「最严调控」,所谓的“地王效应”是否还存在?网易房产年终策划“占地为王”,探营全市10大地王板块,破解高地价下的置业僵局。本期走进天河总价地王——奥体板块。

  “地王”这个词,光听到就倒抽一口冷气,如果还跟“天河”这个广州最不差钱的区摆在一起,估计就是暴击X2了吧?

  但是,莫慌,看看买买君这份“天河地王”最新踩盘报告,你会发现,300万可能就买得到1套“地王盘”的三房!

  天河总价地王+面积最大宅地

  拿地3年房价翻1番

  2014年4月,位于奥体板块,占地32万平方米的原广州油制气厂地块出让,被珠实+城投联合体拿下,当时成交总价为61.5亿元,破了天河总价地王的纪录!

  虽然折合楼面价才10506元/平,就算放在当时都不算高,今天看来就更是“白菜价”了,但由于体量巨大,至今为止,都是天河总价地王和面积最大的1宗宅地。

  有趣的是,当时专家根据市场判断,该地块建成后,预计售价为2万/平。可是拿地后,开发商一直没有动作,直到去年5月份,该地块才完成第1期住宅用地及公交车站环评报告。而这个时候,周边一手楼盘早已突破4字头。3年翻倍,就问你服不服?

  

  ▲天河总价地王规划图

  根据规划,整个广州油制气厂地块将分为8个地块,改造为中高档住宅小区,并设有商业、学校等配套设施,计划分6期建完,包括45栋住宅和面积超过2万平方米的小学,这么大的小区,在天河一手市场,找不到第2个盘。

  值得注意的是,根据当初土地拍卖的条件,该地块必须建设比例不得少于45%的90平方米中小户型,也就是说,项目建成后会以刚需产品为主,入手门槛会比较低。

  地王盘杀到!4月份正式亮相

  45栋住宅6000户大体量

  1个月前,这个盘已经正式命名为“珠江花城”,开始在优托邦(奥体店)开设外展点。买买君最近就帮大家拿到了项目的最新资料,还问到了吹风价!来不及了,快上车!

  珠江花城位于奥体中心东侧,具体的位置在广园快速路和茅岗路(岐山路)交汇处,2分钟可以接驳广园快速,距离地铁4号线黄村站约10分钟车程,未来规划有19号线茅岗路站,就在小区内部,不过19号线是2020-2025年的远期规划,目前还没有动静。

  项目整体占地面积超29万㎡,建筑面积约85万㎡,东北部还有1块预留用地,目前为废弃仓库,开发商称未来有可能拿下进行连片开发。

  珠江花城共6期,由45栋25到27层住宅、小学、幼儿园及商业体等组成,包括“花间”、“香颂”、“锦官“三大组团,总户数约6000户,绿地率35%,容积率3.2,计划在4月份开放销售中心和样板房。

  吹风:300万出头就能买三房?

  销售告诉买买君,今年最快面市的会是“花间”组团的1期,位于小区中心偏东南的位置,

  共6栋,都是26层高,先推1-4栋,两梯六户,包括72平2+1房,82、83、88平三房和112平四房,5和6栋是两梯四户,包括113方4+1房、118平四房和139平五房。

  

  根据销售透露,1期预计是2020年交楼,而价格目前还没出,不过应该会是4字头,参考牛奶厂板块现在卖4.5到4.7万,珠江花城首次开盘应该会比牛奶厂便宜。

  买买君按350万的预算向销售咨询,她估计这个价可以买82平南向三房。如果按350万买82平估算,也就是均价在4.3万左右,而项目最小的户型是72平的2+1房,算下来最低门槛在310万左右。

  

  ▲72方户型,入门多功能阳台可改小房

  交通学校有亮点!商业是软肋

  珠江花城正施工中,社区内的首批配套——小学及公交总站将于今年5月份率先竣工。小学为公立,规模36班,教育局已出文件,会按省一级的标准打造,另外距离项目600米,就是执信中学天河校区。而公交总站占地达4500平,位置与1期住宅仅一路之隔。

  

  ▲珠江花城小学效果图

  

  ▲珠江花城公交总站

  珠江花城的优势非常明显,天河难得的大社区,交通和学位已经不是问题,加上产品定位偏刚需,容易上车,如果300万就能买到三房,分分钟比缺货卖的萝岗门槛还低。

  但目前板块的短板主要是商业配套不足,距离项目最近只有天河城百货、优托邦奥体购物中心和高德美居购物中心,虽然地界属于天河,但气质更像萝岗。还需要板块内各个小区人气旺起来之后,再带一带商业的节奏。

  还要注意的是,该地块属于三旧工业用地改造转居住用地,此前的环评报告显示,附近的土壤及地下水由于长年用于工业用途,已经受到污染,污染物主要为石油类、重金属、氰化物和有机溶剂类。不过同样的问题,广钢也存在,但大家还不是照样买买买?!

  牛奶厂板块“单合同”很良心

  三盘PK最低总价450万

  如果要跟“地王盘”对比,肯定绕不开牛奶厂板块。所以买买君也去了解了最新的销售情况,除了天河金地公馆已经没什么货卖,华润天合、招商雍华府和龙湖首开天宸原著的洋房,都还能撸一撸。

  因为牛奶厂板块的几个盘,共同打造为“天河国际社区”,所以配套基本都可以共享,主要是教育和商业。

  

  ▲牛奶厂板块楼盘分布和主要配套

  学校方面,整个板块会有2所幼儿园和2所小学,都是公立,华润天合最给力,因为1所幼儿园和1所小学都在小区内部,小学已经建好了,路过就能看到。

  商业方面,龙湖首开天宸原著是纯住宅社区,连底层商铺都没有,招商雍华府有部分底层商铺,但规模不大,最给力的还是华润天合,小区内就有2万方的万象情景商业街,好处是购物方便,缺点是到时板块内几个小区都来消费,可能会比较嘈杂。

  说完共同的配套,再来PK下各家在售的产品。

  华润天合和招商雍华府基本都做到全南向,但小户型都已经卖完,龙湖首开天宸原著还有小户型,但缺点就是小户型为北向,再一次验证了买房要趁早!

  华润天合

  目前华润天合的洋房已经售出7成,剩余户型包括120-160平三四房,均价4.6-4.8万/平。选择比较多的是120方三房,也是在售的最小户型,总价550多万。

  

  ▲华润天合洋房基本为全南向

  招商雍华府

  招商雍华府三房全都卖完了,只剩下111、127、141 、153和165平四房,均价在4.3到4.5万/平左右,111平四房总价约500万,已经是入手该盘的最低门槛。

  

  ▲招商雍华府洋房外景

  龙湖首开天宸原著

  龙湖首开天宸原著在售101平三房,142、129、138和131平四房,均价4.7万/平,最低总价是101方三房460万。接下来三四月还会推97平三房,算下来总价在450万左右。

  

  ▲龙湖首开天宸原著2期洋房

  买哪里?

  敲黑板划下重点,龙湖首开天宸原著门槛最低,华润天合综合素质最强,招商雍华府性价比最高,毕竟111平就做到了四房。至于怎么选,就是萝卜青菜各有所爱了。

  最重要的是,整个牛奶厂板块,都是单合同!单合同!单合同!所以算下来首付最低只要准备130多万!在现在的广州,很多“双合同”的郊区盘首付都要给到这个数吧。

  如果拿珠江花城跟牛奶厂板块比,最大的优势就是交通,珠江花城2分钟就能上广园,而牛奶厂板块,5个盘扎堆只有“华山一条路”,高下立判。

  再来就是看珠江花城要卖什么价了。定位不同,比牛奶厂板块便宜应该是板上钉钉了,但能便宜到什么程度,买买君也期待地搓手手<( ̄︶ ̄)>

  二手盘傲娇!总价2年涨200万

  最高卖到4.2万/平

  如果看到这里还不死心,那买买君只能把板块内二手房的料也爆出来了。

  目前,整个奥体板块,只有1个二手盘,中海康城。这个小区共109栋,2003到2005年的房源,有楼梯楼和电梯楼,最便宜的1套是1楼楼梯楼,76平总价是260万。另外有1套93平顶楼三房,总价是310万。

  

  ▲中海康城小区实景

  如果电梯楼,最便宜的1套三房是87方395万。算下来的话,电梯楼3.3到3.4万,电梯楼要去到4.4万。虽然这个是业主放盘价,但中介称,按他最近成交的价格,南向可以卖到4.2万,北向卖到3.8万。

  中海康城的价格在2016年已经涨起来了,2016年卖300万的房子,现在要卖500万。所以中介推荐可以去到性价比更高的东圃看看,目前那边的旭景花园,318万可以买到电梯82平三房,2002年的房源,均价在3.8到4万左右。

  看了二手的报价,估计大家更期待珠江花城了吧,那就守住买买君,年后项目开放再给大家出评测。(微笑)

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