官方数据“打脸”房价！1个信号来袭，5个观点佐证，楼市唇亡齿寒

最近的楼市，喊涨的有一批，喊跌的有一批。两个阵营水火不容，买房人犹豫不定，无房人依然望房兴叹。

其实，楼市究竟怎么样，不要看卖房人的嘴，要看他们的手（动作）。

一、各地忙着“救市”，真涨需要救吗？

“救市三部曲”第一部：2月，各地相继出台促进房地产平稳发展的政策，诸如可延期交付、可延期缴纳出让金等等；

“救市三部曲”第二部：3月上旬，多地在“住房不炒”这样的明令下，依然不断努力尝试松绑限购、买房补贴、降低首付比例等“令行禁止”的动作。

“救市三部曲”第三部：3月下旬，在驻马店、衡阳等政策“一日游”宣告失败之后，多地出台“新对策”。比如人才买房有补贴、购买绿色建筑有补贴等等，还是宣告失败。

嘴巴可能说谎，身体却很诚实。哪天“救市”的新闻不再，楼市才真可能恢复如初了。所以，透过现象要抓住本质，或者是思考出发点，才能得出相对准确的结论。

二、朋友圈的“火爆”，是真火爆吗？

回忆一下，17-18年楼市火爆时，自己的朋友圈里卖房的信息多吗？销售员有苦口婆心的劝你买房吗？真正房子好卖的时候，销售员哪有功夫搭理你，加价、车位搭售、托人也买不着才是主旋律。而再看看现在的朋友圈，有个楼盘销售火爆就叫“回暖”，有人看房就叫“疯抢”。此地无银三百两的故事正在不断上演。

三、二手房降价潮从局部到整体

1月下旬开始，全国楼市停摆，长达1个月之久。某大率先发起全国新房降价，进而带动全面的降价。一方面是新房市场开始“抢客户”，二手房市场本就为数不多的需求被新房引流。另一方面，因为社区封闭、带看困难的原因，二手房市场至今依然难以恢复正常带看。双重夹击之下，二手房销售困难重重，降价成了唯一出路。因此，降价10万、降20万抛售、急降30万等信息不断公诸于网上。

但是，2月至3月上旬，二手房降价更多是个体行为、零星为主，并非主流。到了3月下旬，降价则成为了整体市场的主流。我们可以这么理解：刚开始的二手房降价，一部分是有先见之明的人率先抛货，回笼资金；一部分是去年遗留的急售房源，遇到这次突发事件后被迫降价寻求尽快清仓。但降价与涨价都有市场传导性，尤其是降价，一时之间降价情绪蔓延。

四、深圳2手房年内首次价格下跌，风向标意义重大

根据最新官方数据，深圳3月第3周的2手房价格小幅下跌了58元/㎡，成交量也从19年同期的每周6000-7000套下滑到了2000套，成交量整整跌去70%。有价无市情况下，便只能“降价求市”。

当然，58元的降价幅度看似很小，甚至可以忽略不计，但实际上房子可能贬值了5000元/㎡不止。

举个例子：

深圳某100㎡的2手房，购买时单价5万/㎡，总计500万。该房主首付需150万，贷款350万30年。按照5.39%的利率，月供为19631元/月。其中，9909元是每个月的利息。

按照最低两年上市交易，这两年房主支付的利息总和将近24万，平摊到100平房子里，就是2400元/㎡。也就是说，低于2400元/㎡的涨幅，卖出去就是亏。这还没有计算150万本金和前两年还款部分本金如果用来存银行可以获得的利息。

而即使该房屋为一次性付款，并没有银行利息。那假设这500万的本金放在银行两年，按照3%的存款利率（这个很容易做到），两年的利息就有30多万。因此，亏58元/㎡出售，其实是亏了5800元的房款+30多万的利息。

业界曾有过计算，若房价涨幅低于5%，那出售是必亏的，更何况这次是实实在在的降价。由此可见，二手房市场确实不乐观。

与此同时，作为全国楼市的价格标杆城市之一，深圳二手房价格下降的风向标意义非凡。据统计，深圳3月的二手房挂牌量已经高达3.7万套，并且供应量还在持续增加，成交却难现转折。一线城市尚且如此，其他城市可见一斑。

注：截止发文前，全国数十个城市二手房出现价格下滑，北京、南京、杭州等在列。

五、由涨入跌易，由跌入涨难

今年这只黑天鹅对于楼市的影响还在继续，虽然多地相继传出部分楼盘热销的信息，但距离整体回暖依然有一段距离。个中原因，已经从刚开始的“宅家不能出门导致成交量锐减”到“观望情绪的蔓延、抛售情绪的急躁”。市场买涨不买跌的心理深入人心，楼市想从“天命不可违”到走出“人为因素”，还需要一段时间。

小结

伴随“房住不炒”的政策继续深入，以及这只黑天鹅带来的持续影响，楼市的回归依然在路上。同时，未来冀望房产有效增值获利的可能性已经越来越低，毕竟动辄年涨幅20%以上的时代已经过去了。这对于无房人而言，倒不失为一个入手的好时机，第二季度大部分典型地区开发商打折潮大概率还将继续。