仿佛从2019年起,地市房价就进入了魔幻通道。
地价一路飞涨,用三个词来形容:
地王!地王!又爆地王!
2020“烂牌”开局,也挡不住地市狂甩“王炸”,7月14日,近3个小时的激战,300轮的竞价,正商以45010万元总价摘得南阳一地块。
折合每亩单价1186万,楼面价高达5084元/㎡,综合溢价率高达223.6%。
再刷南阳单价地王记录。
5000+的楼面价,赶上了郑州四环的土地价格。那些想着在郑州赚够钱就回家买房的年轻人们,再一次惊掉了下巴。
河南18城最新房价如何,你还能回得起老家吗?
数据来源中国房价行情网
据中国房价行情网公布的河南18城最新房价数据显示:6月郑州1万4+,依旧位居全省榜首;洛阳房价1万+,位列第二;另因南阳房价直线下降,濮阳以7千7+,目前位列第三。
城市房价均价7千+左右的分别是:濮阳、南阳、济源、开封、新乡;
城市房价均价6千+左右的分别是:信阳、鹤壁、许昌、安阳、商丘;
城市房价均价5千+左右的分别是:驻马店、漯河、平顶山、焦作、周口;
而三门峡一直保持在18城最低位,均价4623元/平。
数据来源中国房价行情网
从跌涨数据来看,伴随疫情的逐渐消退,楼市回暖明显,多城同比上涨数据不低,甚至济源、濮阳出现了同比上涨10%以上的数据。而环比则下降居多,但整体也居于平稳,下降数据不高。
比较迷幻的是南阳,一边是地王频频出现,房价追赶郑州,一边是环比房价下跌,价格下降5.68%之多。
据数据显示,南阳3月房价9041元/平,如今却直降2千,房价7千+的南阳到底为何这般看不懂?
数据来源中国房价行情网
出现这种情况,首先是南阳供求端出现的断带。众所周知,南阳作为一座烂尾楼之城,八成的房子没有房产证,也就没有了房产的流动性,想要换房,需要真金白银的家底才行。
供应端不断拍出地王,但凡五证齐全地段优秀的地块,都价格不低。市场以8000-10000+的供给为主,百姓需求则是在4000-6000之间较为旺盛。
其次,在供需量上也难以平衡。
据克而瑞出炉了一份《河南库存白皮书》数据显示,河南省2019年库存总量5614万㎡,排名中部六省首位。其中重点指出,南阳、驻马店、三门峡、平顶山、洛阳、焦作几个地市库存压力较大。
据悉,南阳库存量显示为321万平方米,去化周期为25个月,需要起码两年左右。
过去南阳楼市的火热,少不了人口的支撑, 截至2019年年末,南阳市总人口为1201.88万人,常住人口1003.16万人。为全省总人口最多的省辖市,总人口占全省总人口的10.99%。
可以说每9个河南人里,就有1个南阳人,光百万级别的大县就有4个。
然而全年净增人口3.81万人,人口自然增长率3.18‰。人口增长以自然增长为主,人口整体呈现流出的态势。
再加上疫情导致经济停滞,购买力缩水,市场越来越冷静,任你地王乱出,我自巍然不动。
南阳楼市的人口红利,诱人归诱人,但背后的隐患也不可忽视,作为一个很典型的三线城市,南阳能够折射出大多数三四线的未来。
过去这些年的城市化历程,可以说是大中小城市普遍受益,但随着城镇化空间到顶,中小城市收缩时代的来临,城市命运的大分化才真正开始。
对三四线城市来说,无论是产业还是基础设施,都拼不过大城市,零门槛落户更多是防守色彩。
数据统计显示,1990年以来,三四线城市的人口增速要低于全国,且逐渐放慢,2016到2018为0.27%,而全国为0.5%。
因此要和二线城争夺优质人才,难度相当大,关键在于留住本地既有的人群,同时促进从农村到城市的人口迁移。
因此站在人才竞争的角度看,三四线的中小城市,几乎避免不了输的局面。但相对较低的城镇化率,它所对应的庞大的未进城农业人口,是它们最后的底牌。
像河南的地级市下面,包含了众多农业大县。以新乡为例,城镇化率为53.41%,户籍总人口为617.34万,常住人口为579.41万,也就是说,至少还有两百万左右农民尚未进城,这就是新乡的最后底牌。
但这两百万人口会如何走,仍是未知数。
其实两百万农民即便进了城,很难利好三四线楼市。
原因很简单:取消货币化安置。
所谓棚改货币化,说白了,就是向三四线定向放水去库存。
一般放水,诸如降准降息,都是普惠式的。大水漫灌,虽然看起来雨露均沾,但水往低处流,一二线城市永远都是资金的首选之地,三四线沾也沾不到多少。
与一二线相比,三四线城市普遍面临经济增长乏力、财政收入下滑、人口外流、未来前景不明朗等问题,很难得到资金和人才的青睐。
正是这个原因,2014年三四线城市的高库存,成为最大的定时炸弹。甚至在2015年央行一年5次降准6次降息后,一二线率先暴涨,三四线仍旧不为所动。
三四线城市究竟该如何去库存?
降准降息惠及不到,本来就没有限购也无政策松绑之说,至于单纯的财政直接补贴买房,也难以激起接盘侠的热情,剩下的道路只有一条:定向放水。
棚改货币化应运而生。
棚改货币化,直接超高速加倍去化了楼市,也推动了房价的暴涨,棚改货币化一旦退潮,三四线的房价必然要受到影响,毫无悬念。
位居三四线边缘城镇,手握多套安置房,住一套就够,租租不出去,卖无法交易。三四线的棚改,如今反而成为了居民手里的“烫手山芋”。
诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言:在21世纪,影响人类社会发展进程的两大因素,一个是美国的高科技,另外一个是中国的城市化。
时至房地产中盘,调控与市场的重压之下,三四线的未来已经不止一次被警告小心触碰。
无论土地有多热,头脑还是要冷静。
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