一、 “底线”未变
房住不炒2016年首次提出后，这是连续第五个年头再次提及、重申。很显然，这个内容很长一段时间内不会变了，我称之为“底线”。但有了底线，还要看“上限”在哪里，继续看。
二、 因城施策有“变”
连续两年提及“因城施策”，看似没有变化，实际上“变了”。这个要结合5月中旬央行发布的2020年《货币政策执行报告》来看。
首先明确一点，这四个字，提还是没有提，区别很大。
央行2020年《货币政策执行报告》中是没有提到这4个字的，当时业界普遍猜测“房价失去了最后一根稻草”。
但这次政府工作报告又提出了。
深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
“因城施策”有什么用？比如之前衡阳、青岛、宁阳县等多地出台降低首付、降低购房利率、买房补贴等政策，比如郑州、苏州、南京等出台人才落户、补贴政策等政策，都在“因城施策”的范围内。
区别点在于：有些允许，有些不允许。比如先后8个城市出现政策一日游现象，这与“房住不炒”这个底线是有冲突的。降低首付比例、主动降低购房利率，都有可能为炒房带来空间。
那怎么理解“因城施策”再次提出呢？
我们来见微知著。这次的“因城施策”，虽然这4个字保住了，但同步删除了“落实城市主体责任”，也没提“差别化调控”，改成了“促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”。
有些专家分析称，不再提落实城市主体责任，不再提差别化调控，意味着“因城施策”有了更大的空间。但我对这种观点持一半否定看法。因为促进平稳健康发展才是因城施策的真正“落脚点”，不健康、不平稳都不行。不提，不代表可以明显放松，但适度的放松会有。
比如郑州近日发布的《郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法》，对非郑户籍本科学历购首套房不再审核社保、个税。从吸引人才落户、增加就业率、缩短人才购房周期等角度出台的政策，就会得到支持。
三、 重点变了
这次卸下了一个 “大包袱”。有了指标，就得努力完成，否则你懂的。
但这次没有提出明确的增速指标，反而继4.17中央政治局会议首次提出 “六稳”、“六保”后，再次在政府工作报告这个纲领性报告中强调，也就表明民生、就业才是接下来重点中的重点。那么，还需要一个劲卖地吗？还需要绞尽脑汁出台“救市政策”吗？我想，至少压力小多了。
四、货币政策“加码”
稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。
很多专家的解读是M2还会保持10%以上的高增长。于是，很多自媒体称“房价还会大涨”，“楼市已没有利空”。
是的，之前一直有这么一种说法：“货币宽松，楼市必涨”。就这句话本身而言，没毛病。在没有特定的前提下，货币宽松，不单房子，哪个都会涨。
但我们看到了，4月CPI增速还是跌的，采购经理人指数PMI增速3月增速回升了一下，4月环比又跌了。所以，指鹿就为马的观点，还要看“牧马人”的脸色。
M2确实会继续保持10%以上的高增长，这没有问题。今年全球如此环境下，各国都在做这件事，必须保障市场足够的流动性。但在“严格防范资金违规流入房地产”，“杜绝大水漫溉”这两个大山下，真想翻过去哪有那么容易。所以，货币政策会进一步灵活适度，利率会进一步放松，买房成本会进一步降低，这些都OK。但房价还是那句话：平稳健康发展，防范个别城市房价过快增长。
五、城市群协同化“彻底点燃”
“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用。”
什么意思？出口这辆马车跑了很多年了，现在暂时跑不动了，那就拉动内部投资+内部需求。怎么拉动？由中心城市和城市群作为圆心，向外辐射，并带动周边城市。
可能你会问，那是不是房价就会“应声而涨”？
这里，需要强调的是：房住不炒并非房住不涨。如果城市群协同发展确实发挥了作用，新型城镇化确实取得了好的成果，房价自然而然变化是合理的。但新型城镇化是个“定义”，是个“名词”，但不是房价要涨的“代名词”。涨或跌，归根究底看成效，这跟过去各地大搞新区一个道理，新区只是个名词。
如果硬要做“真题模拟”的话，这次也“划”出了重点。
“继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推进长江经济带共抓大保护。编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。推动成渝地区双城经济圈建设。”
六、 “旧改”时代全面来临
“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”
旧改会是接下来楼市的发力点所在。为什么？今年对于房地产市场（含有关）的表述一共3段话，其中一整段用来讲了旧改，还明确到了数量、形式、方法。
更关键的是，根据住建部统计，全国一共有16万个老旧小区（2000年前建成），第一年指标就下了3.9万个。也就是说大概分为4年完成整体老旧小区的工作。指标都设定到政府工作报告里去了，接下来只剩两个字：“行动”。
那么，对于房价有什么变化呢？
个人认为，老破小依然沉淀了大量的人口与改善群体。在之前，这部分人群必然是会重新置业的，因为没有物业、社区环境差、停车位不足、户型落后等因素客观存在。但伴随旧改的开展，尤其官方明确了加装电梯、发展用餐、保洁等多样社区服务后，很大程度会缓解这部分人群的痛点，进而延缓甚至打消再置业的想法。
最后总结
房住不炒是底线，暂比作“马路”。平稳健康发展是贯穿始终的“实线”，同时一路上布满了“测速”、“违章”探头。货币、利率政策都是“汽油”，房地产是那辆“车”。车不能停，遇到阻碍可以“给个油”，但不能违章、更不能超速。
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