武汉这个乘风破浪的片区，也开始以价换量了

对于城市的发展，我们似乎习惯了一个大长远目标的愿景规划。

我们生活在武汉这座城市，每一年我们都能听到一些庞大的规划，房地产给这个城市每片土地带去的影响一定是其中最不可忽视的一块。

在城市的新区，或者说已经规划发展了一轮又一轮的地方，那里的每一寸土地都承载着太多家庭的安居梦和造福梦，同时每时每刻也在经历着微妙的变化和故事。

近期，“光谷东”的市场和几个涌动出的新项目，又引起了我的关注。

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最先引起我注意的，还是这个区域神奇的价格跳动。

先来说一说这两个项目。

一个是美桥富力广场，一个是当代云谷未来π项目，均推出了公寓投资产品。

说到光谷东这个区域的神奇，公寓产品实在不少，几乎成了每个项目的标配，这背后折射出太多的“造福故事”。

可俗话说的好，期望有多大，伤害就有多深。

今年以来，这个板块的商办市场价格一直是一路走低，这里边掩藏着太多的无奈。

就拿这两个项目来说吧，美桥富力广场就是一个纯商业项目，总体量22万方，产品也很简单，公寓楼和商业广场，现在推的公寓项目也是其首发产品。

而当代云谷未来π总体量在65万方，其中住宅约17万方，目前已售罄，剩下的48万方的商业产品，主要以公寓和写字楼为主。

回归到产品本身上，先来看看美桥富力广场项目。

美桥富力广场位于神墩三路与松涛路交汇处，规划中的新月溪公园的一侧，

从实景图上来看，项目的西侧为新月溪公园的音乐喷泉，新月溪公园的北区；

斜对面为世界城创世界，和规划中引进的沃尔玛山姆会员店；

项目后方为碧桂园光谷樽项目，但目前该项目还没开工；

项目东侧为瑞安光谷商服地块。

绿地406高楼和光谷五路地铁站距离项目也很近。

不过由于光谷片大部分都是在建的项目和工地，很多道路还未修建，各个项目之间还未互通，因此，实际上各项目之间还是相隔有一定的距离。

美桥富力广场项目远景

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说到美桥富力广场的公寓产品，其实是由两个部分构成，分为A、B栋公寓楼，高度分别为A栋200米，B栋130米，目前推出的为B栋公寓产品，主力面积在66㎡，4.5米层高的公寓产品；

据说，B栋后期将引进总部企业，暂定为不对外出售。

在公寓楼的打造上，美桥富力广场定位打造为高端品质的公寓产品，更偏向于企业办公型的公寓，这点可以从公寓的几个细节处看出来。

美桥富力广场项目沙盘

首先外观上为全玻璃幕墙，设计有立体腰线；A栋公寓楼的3层将打造约1500㎡专属名仕会所—富力会，集合健身会所、咖啡吧等，为光谷精英圈层提供高品质休闲定制生活。

另外，B栋的一楼大厅会所约300㎡，挑高为10.2米。

在现场样板间可看到，公寓的户型开间都在4.5米以上。

值得一提的是，项目的公摊特别小，在24%，与一般的住宅类似。

美桥富力广场公寓平层户型分布图

A、B栋公寓楼下即为商业广场，总体量约4.1万方，其中3.1万方自持商业，出售约1万方，自持比例在75%。

其中打造的约4.1万方购物中心，将设有专属通道直达光谷五路站约52万方地下商业走廊，待规划建成，可下楼即享一站式生活配套。

目前美桥富力广场主推66㎡和86㎡公寓，预计均价在13000元/㎡。

若说项目的核心优势在哪，无疑光谷五路核心地段、办公与商业配套联动、临近地铁、与光谷五路地下商业无缝对接等，都是其项目的重要优势。但若说到公寓投资，对于实实在在的投资者而言，或许有时眼前看到的也很重要，毕竟当前大多数的项目交通都只能靠自驾，连去哪吃饭都会是个难题。

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再来说说当代光谷未来π项目。

当代光谷未来π位于佛祖岭二路与港边田路交汇处，从区位上来看，处于光谷东与光谷南辐射的交界地带。

项目总体量有65万方，其中17万方住宅部分已全部售罄，将于2021年下半年交房。现剩下的约48万方商业地块部分，主要以多栋公寓和一栋写字楼为主。

当代光谷未来π项目沙盘图

整体来看，项目优势明显，劣势也很明显。

项目佛祖岭一侧为规划的市政公园，从实地上来看，还处于比较荒凉的阶段，周边目前也暂无地铁和公交进出，仅能靠自驾出行，因此，项目在交通和配套上存在一定的硬伤。

另外，同美桥富力广场的公寓产品定位不一样，当代光谷未来π周边多以产业园、企业园区为主，较知名的有长江动力集团、楚天激光、长飞光纤等，属于光谷东八大产业园区的光电子产业园的区域，产业氛围相对浓厚，因此，公寓将多以周边办公人群租住为主。

营销中心及在建公寓实景

目前首推公寓产品面积段在25-52㎡，4.5米层高，最小户型面积段做到了25㎡，总共有30多套；

在价格上，部分房源的价格，在低楼层如2楼或是户型采光不是太好的户型上，最低均价可达9500元/㎡。从项目目前的各营销宣传来看，单价低，首付低的特点，也将是项目在公寓产品营销上的主打方向。

现在售公寓产品

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目前光谷东片区公寓均价普遍在13000元/㎡左右，但对很多项目而言，

这个价格都只是一个对外的标价。

在当前光谷东人气还未起来之前，多是靠着区域规划带路，加之区域产品供应量大，竞争激烈的情况下，凭价格优势成为很多商办项目的选择。

这一点从几个项目的降价幅度上可明显感觉到。

如位于光谷东纽宾凯酒店附近，去年底还在卖14000元/平的公寓，到现在已标价为均价12500元/㎡，中介二手房源上均价1万的公寓大有所在；

位于光谷会展中心对面的某公寓，现今部分房源甚至打出了均价8千元起步的优惠价。

公寓以价换量已开始在这个片区悄然蔓延，成为不争的事实。这种现象让我思考更多的是，城市新城区的投资价值，未来到底会是怎么样的。

【后记】

任何一个新城都会度过快速发展的阶段，当扩展结束之后，房地产本身又停留下什么。那些站在高岗无法脱身的投资者又该何去何从？

当一个区域的房地产打起了直白的价格战，留给这片土地的投资空间就越来越小了，投资价值的兑现周期也会越拉越长。

说实话，任何时候，价格无疑都是直中投资者最好的一把韧剑。

而从一定意义上来讲，未来光谷东这个区域的商办产品，如果不占据核心的地段和资源优势，不在价格上做出一定的让步牺牲，或许真得很难突围。

而投资者入手的时机，真的将会由投资者的“荷包”去决定。同时要有能够承受楼盘大降价的心理准备。

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