楼市不振但价格依然坚挺，购房者该持续观望？还是稳妥上车？

2020年，昆明住宅均价已经稳定在1.4万多元/㎡，新房、二手房都达到了这个水平。与去年的1.3万多元/㎡相比，单价又上涨了五六百元。也就是说，购买百平普宅的成本又增加了五六万元。换个思路可以这么去理解，对于将要买房的普通工薪阶层来说，整个2019年的工资算是白领了，辛辛苦苦积攒一年的血汗钱还不足以敷盖这段时间增长的购房成本。

不管楼市怎么变幻，该买还是得买。但是，什么时候买就成了很多购房者十分纠结的问题。今年可以买吗？半年时间一晃就过去了，下半年是否还有机会？如果持续观望，又将迎来怎样的尴尬境地？读完本文，相信你的思路会清晰很多！

楼市成交大幅缩水，购房心理分化明显

全国楼市从2019年开始出现下行苗头，成交面积由过去的正增长掉头进入负增长通道。国家统计局的数据显示，2019年1—12月份全国商品房成交171558万㎡，同比减少0.1%。

进入2020年以来，楼市受疫情影响成交直线下挫，1—6月份全国商品房成交69404万㎡，同比下降8.4%。

图片来源：国家统计局

资本市场追涨杀跌的投资心理同样适用于楼市。在楼市下行、疫情影响、外部环境复杂、居民收入水平降低等诸多因素的叠加效应下，购房者今年的观望情绪更加浓烈。

于是，购房者的心理出现了比较明显的分化：

一种观点认为房价难以持续在高位运行，开发商为解决资金难题，接下来降价销售或成为大概率事件。因此，这部分购房者打算持续观望。

另一种观点则认为楼市已经撑过了疫情造成的停摆期，正在缓慢复苏，房价大幅下跌的可能性不大。故而，这部分购房者把接下来复苏反弹的周期看作较好的入手时机。

重创之下，房价到底降了没有？

根据第三方机构发布的数据，目前昆明新建商品住宅均价已经稳定在1.4万多元/㎡，二手房市场均价同样也达到了这个水平。相比去年1.3万多元/㎡的均价，昆明房价不降反升了，单价绝对值上涨了五六百元。

全国商品房成交均价今年以来依然坚挺，且稳中有涨。根据国家统计局发布的数据进行推算得知，整个2018年全国商品房成交均价为8737元/㎡（成交面积171654万㎡，成交金额149973亿元，此取算术平均值），2019年的成交均价则上升到了9310元/㎡。2020年以来，全国商品房各月成交均价都保持在9000元以上水平，1—6月份均价为9638元/㎡。

全国房价从2018年的"8字头"到2019年的"9字头"，再到2020年维持在"9字头"且有所上涨，这个趋势带来的启示是什么？——在利率下调以及通胀等综合因素的作用下，固定资产具有较强的抗跌打能力。

破局后的昆明房价将何去何从？

最近半年多以来，昆明房价有轻微的震荡。

根据国家统计局的数据，截至2019年11月份，昆明新建商品住宅价格指数已连续上涨了41个月（指价格环比指数）；而到了2019年12月份，该项指数终于破局下跌了0.3%。彼时，市场上出现了所谓的价格"拐点论"，让部分购房者乐了一阵。

到了今年1月份，昆明房价环比指数止跌走平，2月份受疫情影响环比下跌0.2%，3月份环比持平，4、5、6月份分别上涨1%、0.6%和1.2%。

虽然连涨几十个月的格局被打破，最近半年多已出现两次下跌，但总体上仍然是涨多跌少，使昆明住宅均价从去年的1.3万多元跃升到了今年的1.4万多元。

笔者认为，疫情过后昆明房价再无下跌的直接诱因，短期内表现乏力或横盘的可能性是存在的，但中长期看仍有上行空间。

昆明房价到底有没有硬核支撑？

第一个硬核是规划。房价涨不涨，关键看规划，项目一旦沾了规划的光就有了足够的涨价底气和噱头。巫家坝的房价之所以被推高到两三万元每平米，就是沾了自贸区的光。尽管这个高位能否持久还是一个问号，但开发商仍然乐此不疲，且已经依托自贸区、中央公园等噱头圈进了一批购房者。昆明的战略规划还有区域性国际中心城市、大健康产业示范区等，这些来自顶层的设计使昆明持续高热。

第二个硬核是交通。虽然昆明的交通有着非常明显的两面性，一面是令市民叫苦不迭的晴天拥堵、雨天瘫痪以及内涝等囧态；但我们也应该看到积极的另一面，那就是以地铁为主导的交通系统日趋完善。从最初的"要致富先修路"，到后来的"火车一响黄金万两"，再到今天的"地铁一响房价就涨"，可见交通给发展带来的动能是十分巨大的。昆明当前的交通大热门非地铁4号线莫属，据媒体报道，沿线已有20多个楼盘蠢蠢欲动上调售价。

第三个硬核是人口。昆明市统计局发布的《2019年昆明市国民经济和社会发展统计公报》显示，年末全市常住人口有695万人，其中城镇常住人口有511.52万人。对比2018年末全市常住人口685万人（其中城镇常住人口499.02万人），人口总量、城镇人口这两个指标都有所增长。作为云南唯一的中心城市，昆明在吸纳人口方面有着先天优势。据百度地图慧眼团队发布的《2019年第二季度中国城市活力研究报告》，昆明的人口吸引力指数为3.652，在100个主要城市中排第22名。自去年底以来，昆明主城区已全面开放落户，相关效应会逐渐体现在今后的人口增长指数中。来自教育部门的数据则显示，预计2020年在昆就业的高校毕业生有12.3万人。外地来昆人员、高校应届毕业生将有相当一部分转化为楼市的购买力量。

第四个硬核是城市及市场扩容。不断造城使城市得以扩张、升级，而众多头部房企进驻昆明也进一步做大了市场蛋糕。当年呈贡新城被称作"鬼城"的时候，几人可曾料想今天的房价会破万？如今，多个片区仍然以造城的态势出现在市场上，造城必然要完善基建和配套，相关成本首先会分摊在房价上，其次将反哺房价使之坚挺。

第五个硬核是"面粉"涨价。除了上述几点之外，"面粉"涨价也在巩固着昆明的房价水平。2019年12月份，昆明调整了中心城区基准地价，与此前沿用的2008年出台的标准相比，一至七级住宅用地基准地价均有上调，上调幅度最小67.01%、最大109.31%。近几年来昆明土地市场一直保持比较强劲的发展态势，"明星"地块、"地王"等土拍现象层出不穷，且大多出自外来知名房企的手笔——很明显，这些大碗对昆明市场的研判是比较乐观的！

下半年上车真的稳妥吗？

面对"熊市"局面下不降反升的昆明房价，购房者该如何决策？

笔者认为，自住需求特别是刚性需求的购房者，如果够得着置业门槛，下半年上车是比较合适的。

原因有三：

其一，持续观望的结果很可能会迎来房价持续上涨，进而使原本可以企及的购房门槛变得更高，到时候可能更加被动。

其二，据中指院发布的报告，上半年全国28家头部房企销售业务完成率均值为41.1%，较去年下降了6.5个百分点，仅恒大、金茂、中佳兆业这3家的完成率达到50%。那么，下半年房企的销售压力、资金压力仍然较大，楼市正不断向买方市场转变，购房者可籍此享有一定程度的议价主动权。

其三，据不完全统计，昆明共有300多个待售、在售新盘，其中包含能够匹配刚需购房者的90平米以下户型的项目不到20个。这一梯次房源的稀缺，不仅使购房者的选择面比较狭窄，售价上调的节奏也比较快。据昆明北市区项目俊发城的售楼小姐介绍，目前80多平米户型精装房售价1.6万多元每平米，等8月份正式敲定名校入驻后将上调一千多元。

对于刚需购房者来说，存款的增长速度又怎么跑得赢开发商的涨价节奏呢！