降价20万仍难出手，买二手房的人都去哪了？

上周，郑州两大热门楼盘开盘遇冷。管南大盘永威城共推出136套房源，仅去化35套；经开区改善新盘保利天汇共推出306套房源，去化184套。

相对于整体不稳定的新房市场，今年郑州二手房市场并没有出现价格上的大幅起落。

当然，受年初疫情影响，今年上半年整体成交量较去年同期均有所下降。

其中，2月份郑州市二手房销量仅为34套，直到4月份才恢复到去年年底的销量水平。

那么，真实的二手房市场热度究竟如何？接下来走势会怎样？今天瞭望君就和大家聊聊。

两大数据看清二手房市场

众所周知，二手房可以说是楼市的晴雨表，二手房的价格和挂牌量能直接影响到新房的行情走势。

瞭望君发现，截止发稿前，郑州市二手房整体挂牌已达到104738套，而据360房产网监控数据显示，6月份郑州全市二手房共成交7222套（间），较去年同期下降了8.36%，目前市场明显供大于求。

房价方面，郑州上个月二手房均价为14324元/㎡，本月为14282元/㎡，价格波动幅度很小。

10万+套的库存，月均6000—7000套的销量，按照目前的去化速度，郑州市二手房大约需要18个月才能清完，当然，这还是在没有新增挂牌出售的假设情况下。

然而真实的情况是，新房不断开盘，新增二手房挂牌并未停止，从2019年10月起，郑州二手房供应量每月都维持在17000+套的高位。

目前，郑州楼市房源可选择的空间很大，市场上已经有不少小区的库存量达到了2017年的2—3倍，成交量却不及往年同期水平，不难预见，未来很长一段时间内，二手房市场都会是买方市场。

实探郑州二手房市场现状

瞭望君与多位二手房中介工作人员沟通了解到，其实，在2月份新冠疫情到来之前，郑州二手房市场就呈现下行态势。

位于管城区七里河路上的一家中介门店负责人告诉瞭望君：“二手房难卖，开单靠新房。从2019年年初开始，就基本是所有中介门店的营业方向了。”

据他介绍，二手房难卖的很大一部分在于税费。“在房价和新房相差不多的情况下，二手房交易还多出了一部分税费，导致二手房最终成交价甚至高于同区域新房，所以客户为什么要买二手房？”

无独有偶，郑东新区东风南路上一家房产中介工作人员称，他们门店今年3月份正式复工之后，业绩一直处于不上不下的状态，“市场受疫情影响实在太大了，有不少房源是从去年就挂牌出售，挂到今年都无人问津。除非降价，才会有意向购房者去看看房。”

但降价并不意味着就会成交。“像东风南路沿线，89㎡的户型相对热门，最近好多套总价都降了10多万，但整体来说还是比较贵，不太好卖。”该工作人员表示，航海路沿线，有那种不带电梯的小区，一次性降价20万的房源也有，但带看量依然不高。

据统计数据显示，近期郑州市累计有16245套二手住宅调价。其中涨价房源2715套，平均涨价幅度5.68万元/套；降价房源13530套，平均降幅4.55万元/套。

数据来源：诸葛找房

以上数据仅仅统计了降价房源最多的20个小区，降价幅度大约在3—5万元左右。

“其实，郑州市场上目前不乏降价幅度在10万元以上的房源，但一般不会直接挂牌降价，只有购房者意向确定的差不多了，在看房过程中房东才会表示价格可议。”一位不愿透漏姓名的从业者说。

二手房降价三大因素

1.政策因素

楼市调控自2016年以来一直没有放松，郑州“限购”“限贷”并行，提高了购房和持房门槛，一部分改善用户除非卖掉手里的房子，否则都没有购房资格，这也导致不断有二手房挂牌出售。

另一方面，房住不炒的战略丝毫没有放松，郑州房价连续两年基本没有上涨，炒房客已经离场，市场需求进一步降低。

库存不断增加，需求进一步缩水，除了降价，二手房市场难找第二条路。

2.环境影响

房地产行业，尤其是二手房市场，受新冠疫情的影响，元气大伤。

整体环境造就资金紧张已成共识，对炒房者来说，资金压力大，现在活着比什么都重要，未来的两三年内，房价很难再次暴涨。

而且，郑州新房供给和销售持续增加，预计2030年新房市场才将调头下行，届时二手房才可能迎来真正的转机。

结语

由于新房佣金高、工作量低，刚需上车门槛又低，目前各家中介都将业务重心逐渐转移至新房市场，导致销售二手房的积极性持续低迷。

从房屋居住体验考虑，二手房日益老化，物业跟不上，车位配比低，年轻人很少愿意选择买二手房，保值属性难以维系。

综合来看，二手房房东们如果想要出售变现，合理调整价格才是上策。否则在存量竞争、品质难以提升的小区，手里的房子会一直变成“不动产”。

但对于刚需购房者来说，可以有更多选择空间，但不要轻信所谓的“买涨不买跌”，看到价格合适地段不错的就下手。

毕竟不管早买晚买，最终都得买。