港区又有大动作！多重红利叠加的它到底是不是下一个城市方向？

郑州航空港区又有大动作！近日接连发布了17个地块控制规划，共计3546.15亩，覆盖面更是广泛，包括北港、南港等各个片区。其中不仅有一批优质的住宅地块，还规划有一大波教育配套，覆盖小、初、高中……

政府对航空港区的重视是无可厚非的，无论是政策上的支持，还是每年上百亿的投资，无一不在透露着“港区必须火”的讯号。那么当前，港区的现状究竟是什么样的？前景如何？能否作为购房者备选项，今天来重点讨论一下！

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郑州航空港经济综合实验区是中国首个上升为国家战略、由国务院批准设立的航空经济先行区，规划面积415平方公里，规划人口260万人，定位为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。

港区不算是一个县、一个区或者是一个板块，而是有着和郑州同级的行政级别。它的发展是被寄予厚望的，规划配建也是独此一份。

一起先瞅一下城市配套：

关于轨迹交通：

港区集航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式于一体，郑州国际机场、郑州高铁南站，还有郑万高铁，郑阜高铁等米字型高铁网等。

区域内轨道交通的密度也很高，规划有11条快速路、4条快捷路等，力求形成“六横四纵半环”的快速路系统与“两横纵半环”快捷路系统。当前航空港区内的主干道基本建设完毕，通往主城区的华夏大道高架、双湖大道互通式立交工程也早已开启。

港区内还规划有多条地铁线路，已开通的地铁2号线城郊线，在建中的17号线（2022年试运营），规划中的9号线、11号线、13号线、18号线等，未来这里的交通四通八达，“进出”都将十分方便。

教育配套：

区域内的教育配套以13个街道办事处为单位各自规划了众多小、初、高用地。预计到2035年，港区将规划528所学校，今年就将新建中小学幼儿园26所，引进3所优质高中。当前也已有不少学校建设落地：

其中郑州外国语学校航空港校区已奠基，郑州市回民中学港区校区已开建，郑州市第一中学航空港校区预计2020年招生，港区内首所公办中学郑港一街学校预计九月份正式招生。

▲ 郑港一街学校

商业配套：

港区商业规划为1+2+2格局，5个主要商业中心和数个社区级商业中心。当前区域内沃金商业广场、锦荣悦汇城已投入使用，锦荣广场招商也已进行了一大部分，预计2021年下半年正式开业。

医疗配套：

共规划40多所医疗卫生机构配套（综合医院13家、专科医院18家、中医院9家），规划有郑州市中医院港区医院、河南省省立医院、郑州航空港区郑港医院、河南省公共医疗卫生中心等。现已投入使用的有郑州市第一人民医院港区医院等。

生态配套：

一般来讲，新区的生态配套都不会太差，而港区的绿化面积更是高达1/4。共规划有19所生态公园，6000亩的园博园、双鹤湖中央公园、正弘中央公园、梅河公园等生态及主题公园，各种景观带也是随处可见。

▲ 双鹤湖中央公园

航空港区配套建设速度比白沙、绿博等新区要快上许多，不少项目都在建设落地阶段，基础设施已初具规模，当前也有了些生活气氛。不足之处是离主城区确实远，区域配套基础薄弱，规划体量庞大，即使有不少落地项目但整体仍处在待发展状态，还要等上很长的一段时间。

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2019年郑州各区域GDP排名中，航空港区排名第四，仅次于金水区、郑东新区、经开区……区域发展需要靠产业带动，而港区拥有产业兴城的最优资源。

关于区域的总体布局，港区主要分为城市综合性服务区、空港核心区、临港型商展交易区、高端制造业集聚区，几乎每个区域都存在一定的产业支撑。

城市综合性服务区以发展商务商业、航空金融、行政文化、教育科研、生活居住、产业园区等功能为主，产业类型多为现代服务业。

空港核心区以航空物流产业为主，主要以国际中转物流、航空快递物流、特色产品物流为重点，发展航空枢纽、保税物流、临港服务、航空物流等功能。

临港型商展交易区主要由航空会展、高端商贸、科技研发、航空物流、创新型产业等功能构成。

高端制造业集聚区是港区最为集中的产业区，主要以航空设备制造及维修、电子信息、生物医药为重点，建设精密机械产品生产基地，规模化发展终端、高端产品，推动周边地区积极发展汽车电子、冷鲜食品、鲜切花等产业。

除港区本身的功能定位外，根据郑州市国土空间总体规划（2020-2035）公布的32个核心板块得知，航空港区独占两席：公共文化服务中心（领事馆片区）、国际经济文化交流中心（港区东部区域），这也是郑州未来十六年发展的核心板块，对区域发展利好明显。

而2020年港区重点建设项目有32个，总投资额达435.7亿，在郑州各片区中也处于遥遥领先地位……

由此可见，航空港区每一步发展都可以算是政府全力推动的，产业布局更是庞大，未来的发展仍有很大的进步空间。当前存在的问题集中在成熟周期和落地效果方面，有一定的不确定性。

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航空港区当前房价属于郑州入门级别，高层均价10000元/㎡左右，洋房均价1.2-1.3w左右，整体和南龙湖差不多，但相比较而言，南龙湖与市区的连接当前要更紧密些。

因港区规划面积较大，我们将其更细致的划分为六个主要片区（如图所示），当前中间板块暂无楼盘布局，在售楼盘也相对集中，多在北港（主中心片区、领事馆片区），南港（园博园片区、双鹤湖片区）分布。

北港和南港发展速度和进度不同也各有优势。北港因离主城区更近，定位也是城市综合性服务区，用地规划也以城市生活用地为主，当前的居住氛围较好，生活配套也相对完善。楼盘较多，整体房价也比南港要高一些。

南港定位为高端制造业集聚区，主要以产业为主，未来发展潜力相对较大。此外，南港的整体容积率在3以下，绿化更是其突出优势，在售楼盘多以改善为主，居住舒适度更强。

北港在售楼盘一览：

港区在售楼盘大多都集中北港主中心片区，周边发展已有一定的生活形态。在售楼盘中正商雅庭华府和正弘中央公园为高低配，其余项目皆以高层为主。此外，大多数项目户型设计有100平以下的刚需户型，刚需属性较为明显。

而郑州32个重点项目之一的港区公共文化服务中心分布在领事馆片区，未来将成为集商业、文化、教育等一体的“居住区商业中心”。当前片区内仅有恒大未来之光一个项目，利好明显。

南港在售楼盘一览：

南港在售楼盘数量较少，但多出了许多小高层、洋房、叠墅等具备改善性质的物业形态。当前区域内房价较低，高层大多不超过1w，洋房不超过1.1w。不过位于双鹤湖片区的永威望湖郡是个例外，其为港区最贵楼盘，对标绿博的永威上和郡，居住舒适度远高于周边项目，主打品质改善盘。

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写在最后：

对于有意在航空港区买房的购房者来说，还是建议首选北港。不可否认港区是先北后南的发展步调，北港各项基础配套落地较快且离市区更近，未来有望实现家在港区、工作在市区的工作形态，且交通出行、出门购物、孩子上学都要更方便些。

南港位置相对较偏，发展速度较慢，近几年的公共交通更是匮乏。虽然发展潜力较大、规划更高端但潜力兑现仍需要很长的时间，规划落地效果也有一定的不确定性。南港的成熟极其依赖产业，而产业的发展成熟更是需要时间和有着各种不确定性。

关于到底能不能买港区的问题，小编建议有能力的还是上车主城区，资金不够的刚需自住群体可以考虑北港片区楼盘，改善群体主要依赖自己喜好和楼盘品质进行选择。对于投资客来说，港区虽有不容忽视的发展潜力，但等待周期过长且没有时限，短期投资没有意义，中长线可考虑。