未来5年，郑州这30多个地铁站附近，房价涨幅惊人！

5年以后，郑州将开通至少10条地铁线。

根据郑州地铁第三批建设规划，除了已开通的1、2、5号线之外，5年内还将有地铁3号线一二期、4、6、7、8、10、12、14号线一期开通。

5年之后，郑州主城处处都是地铁盘，但地铁盘该怎么选，颇有门道。

客流量大的站点好还是客流量小的站点好？

热门站点附近，该买住宅还是买公寓、商铺？

未来5年哪些站点将成为热门站点？

未来5年哪些片区还是地铁空白？

此文，统统给你答案。

01

郑州的早高峰，也开始挤不上地铁了

早上7点40左右，在郑州地铁2号线南三环站等车的崔澜第一次觉得，郑州越来越有大城市的样子了。

一趟车停在眼前，车里挤满了后浪，他们个个发量浓密、意气风发，脸上写着青春无敌。

倚靠着门口的是两个美女和一个帅哥，在车门打开的瞬间，仨人不约而同地向车内看了一眼，发现没有可以挪动的空间，又一脸无奈地看向崔澜。

这种早高峰挤不上地铁的场景，崔澜只有在几年前他北漂的时候才遇到过，在郑州，这是他第一次碰见。

地铁2号线南三环站挤不上车，原因其实很容易理解。

该地铁站周边，分布着管南几个超级大盘，绿都紫荆华庭、正商中州城、永威城、绿都澜湾、鑫苑国际新城以及原来的亚新橄榄城，再加上附近花寨、站马屯、佛冈等安置房小区，居住人口众多且年轻化。

再加上从南龙湖一路坐地铁到市区的人越来越多，所以在与5号线换乘的南五里堡换乘站之前，南三环站就汇集了管南、南龙湖甚至港区的所有上班族。

辐射居住小区多，客流量大是一方面，市区内堵车则是另一方面，地铁比自驾开车更快，而且准时准点高效，如果不是特殊情况，上班族更愿意乘地铁出行。

所以，在3、4、12号地铁线开通之前，南三环站挤地铁的情况恐怕只会越来越严重。

02

挤不上地铁，这算好事还是坏事？

其实，对于郑州这种处于上升期的城市而言，能在拥挤地铁站附近有套房子，自然应该算是一件好事。

嫌弃地铁站人多嘈杂的，那是没看到房价和租金的稳与增。钱到位了，还吵吵个啥。

地铁站人多，周边要么是商业发达的核心商圈，要么是集中的商务办公地，要么就是配套成熟的居住大本营，这些地方的房子，房价保值性高，房租租金水平高。

就还以2号线南三环地铁站周边的管南片区为例，这是郑州新区中成熟速度最快的片区，也是房价和房租稳定性最好的片区之一。

2号线南三环地铁站周边示意图

熟化速度极快——从正商、绿都首批交房至今，不过四五年时间，如今入住人口数量不断攀升，医疗、教育、商业配套熟化速度极快，尽管谈不上优质高端，但满足生活所需已经足够。先无后有，有了以后再慢慢提升变优。

房价稳——鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭、正商中州城、绿都澜湾、永威城这几个小区目前二手房价格，基本在15000-17000左右，不同装修水平不同小区有小幅差别，但始终处于小幅微涨的状态，抗跌性和稳定性远高于同时期同样单价的惠济区、二七区、白沙甚至绿博片区。

房租稳——鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭的89平米精装三房，月租金可以达到2500左右，而且这个租金水平从交房之后几乎没有太大变动。同样在南区，二七新区鑫苑名城一号院的精装3房，租金超过2200已是一大关。

房产的价值，在有地铁和没地铁的区域里，差距就是这么明显。

03

郑州买房，看这些客流量大的地铁站

话说回来，在热门地铁站附近买房，还真不是只看人多就可以的。

郑州地铁客流量最大的车站，非二七广场莫属，其次分别是郑州东站和郑州火车站，紫荆山站和市体育中心站。

不用说，二七广场、郑州东站以及郑州火车站都不太适合购房居住，个别临近的公寓产品倒是可以考虑，周边大量的商业、就业岗位，有足够的租房、办公需求。

在这几个特殊地铁站之后，才是我们购房者应该关注的重点，大体可以分为三类，

1、居住型地铁站点

车站周边生活居住区较为集中，早晚高峰明显。

代表车站：秦岭路站、五一公园站、绿城广场站、南五里堡站。

购房建议：居住配套齐全且成熟，适合购入品质新盘或者有明确优质学区的二手房，其他老破旧二手房也应放弃。

2、办公型地铁站点

车站周边一般是行政或商务办公聚集地，该类型车站与居住型地铁站一样，早晚高峰明显，但全天的客流分布正好与居住型车站相反。

代表车站：会展中心站、农业南路站、东风南路站、关虎屯站。

购房建议：上班族聚集地，周边优质房源较多，但仍以二手房为主，除住宅之外，这些片区的公寓类产品亦可以考虑。

3、混合型地铁站点

该类型车站一般处于成熟的中心市区，周边配套齐全，商务办公和商业娱乐混合交叉。再者是临近高校园区的地铁站，客流量也有早晚高峰的特点。

代表车站：紫荆山站、燕庄站、民航路站、市体育中心站、郑州大学站。

购房建议：这部分站点周边配套齐全，不同人群可以有不同选择，改善族应该偏重新房次新房，刚需则可以在地铁口1.5公里范围内，任选（小产权、安置房等特殊房源除外）。

从目前客流量较大的地铁站点以及郑州城市发展规划上，我们其实也能预估出，以下一些站点或将在未来5到10年间成为郑州客流量较大站点，理应成为大家关注的重点，无论是房产投资，还是经商、办公选址，这些地铁站一定不能错过：

地铁2号线黄河迎宾馆站：惠济北融创、锦艺、万科、民安、碧源等众多楼盘相继交付，区域人口逐渐增加，黄河迎宾馆站将汇集惠济北众多楼盘客流，再加上周边紧邻万达商业、北大学城，且是地铁7号线换乘站，未来热度极大。

地铁2号线二期线路图

地铁3号线海滩寺站：南阳路沿线是郑州成熟比较早的住宅社区聚集地，居住人口众多；海滩寺站与地铁5号线换乘，环线通达全城。无论到高铁站、郑东新区CBD等商务区，换乘方便。

地铁3号线一期线路图

地铁4号线：

张家村站（7号线换乘，承接金水北客流）

沙门站（2号线换乘、承接惠济区客流）

金融岛两站、中央商务区站（5号线换乘、核心商务区）

七里河站（5号线换乘站，原本到CBD5号线转1号线，今后会从5号线转4号线；承接管南、经开客流。）

地铁4号线线路图

地铁6号线：

洞林湖站（承接整个洞林湖片区客流）

桐淮站（地铁5号线换乘站，从洞林湖、常西湖新区、中原区客流在此换乘）

燕庄站、姚寨站（换乘地铁1号线、5号线，通往商务区北龙湖以及CBD）

地铁6号线一期线路图

地铁7号线：

郑州人民医院站（5号线换乘）

医学院站（1号线、10号线换乘、周边是亚洲最大医院）

市第二人民医院站（5号线换乘，二七新区从南向北首个地铁换乘站，未来将承接二七新区大学路沿线所有地铁客流，）

地铁7号线一期线路图

地铁8号线：

郑州大学站（换乘1号线，承接双湖科技城、高新新城进入市区主要客流）

龙湖中环南路站（地铁4号线换乘，直达CBD、金融岛商务区、龙湖里等北龙湖商业）

莆田西站（换乘地铁3号线，白沙、绿博片区所有地铁客流在此开始分流，到郑州东站开始大量分流至1、5号线）

地铁8号线一期线路图

地铁10号线：

郑州西站（典型的交通站点，荥阳城区所有地铁客流将在此汇集，未来可能会看到一出地铁站一群接驳司机围上来拉客的场景）

市中心医院站（换乘5号线，这是10号线从荥阳一路向东的第二个换乘站，第一个换乘站是市委党校站，分流较弱）

地铁10号线一期线路图

地铁12号线：

龙子湖站（1号线换乘站，龙子湖高校学生众多，湖心商业汇聚人流）

福塔东站（地铁5号线换乘站，承接经开南片区众多地铁客流）

地铁12号线一期线路图

04

考虑地铁房，这些片区先等等

如果看郑州地铁的远期规划图，几乎全城都有地铁线，处处都是地铁盘。

但是远期规划可是一口气把大饼画到了2050年，完全实现至少还得30年。

人生，能有几个30年？

所以考虑地铁盘，别想太长久，只看眼下规划确定的10条地铁线。

这就需要清楚地知道，那些曾经有着地铁规划却因为变动或者延期，生生被地铁摆了一道的片区。

3号线北段——惠济西北片区

3号线一期今年年底即将通车，第三批规划中3号线二期从南边航海东路站延伸至经南十五路站，原本对3号线北延报以期望的惠济区，这下完美错过。

和昌林与城、建业运河上院、碧桂园天澜以及中原水产物流港所在的大片区，被地铁3号线的审批变动摆了一道。

地铁3号线二期线路图

地铁10号线西段——荥阳主城区、上街

在荥阳、上街买房的人，除了地缘性客户为主以外，还是有不少主城区外溢购房者的，最初考虑的便是地铁10号线开通能够拉近与郑州的距离。

地铁10号线进入荥阳之后，一路向西再由塔山路向北直达上街机场，如今10号线规划获批的只到郑州高铁西站，这一下就把荥阳主城区和上街甩开了。

地铁9号线二期——二七新区嵩山路沿线

地铁9号线线路图

地铁9号线二期是从高新区一直到二七新区南北向的地铁线，对于这条还未审批的地铁规划，嵩山路居民一定是最憋屈的。

沿袭

从1到10甚至到12，你不按着序号修，偏偏把9号线隔过去了，这找谁说理去。

地铁8号线——绿博

对于地铁，绿博片区一直耿耿于怀，原本区域价值、房市行情以及区域房价都被炒得火热，如果能再有一条地铁落地，简直如虎添翼。

可偏偏天公不作美，地铁8号线获批仅仅到绿博园站就歇着了，绿博只能眼睁睁看着邻居白沙片区捡个大便宜。

地铁6号线——杨金片区

杨金片区的交通问题有两个，一个是与北龙湖的道路迟迟未能打通，另一个就是地铁6号线，这个原本从洞林湖一直通向花园口的地铁线目前也只是审批通过了一期，从洞林湖到姚寨站，后期又说继续向北延长两站到小营站与地铁8号线接驳。

即使向北延长两站，杨金还是只能干瞪眼，如今区域内一条地铁线也没有，最近的只能仰仗地铁4号线了。

越是远离主城区，地铁的依赖程度越高，这也是我们说了八百遍的观念，主城区外买房，先考虑地铁口1.5公里内的房子。

在郑州主城区内，也不是所有的地铁盘都能成为硬通货。过于嘈杂的商业、商务中心，适合买公寓、写字楼、商铺，二手住宅则很难卖出高价来。

居住型地铁站附近，则应该是普通购房者率先关注的重点。未来5到10年，地铁线路逐步贯通，随之而来的就是周边房价、租金的稳步上涨。

而且这个涨幅和稳定性，是绝对的踏实可靠。