第一太平戴维斯：大湾区物流租金指数十年上涨97.5%

记者 | 梁宙
编辑 |
1

疫情之下，全球经济和房地产市场受到了较大冲击，而近日第一太平戴维斯发布的《大湾区物流指数》显示，作为过去10年炙手可热的物流地产，其市场发展热度依旧未减。

《大湾区物流指数》指出，2020年上半年，粤港澳大湾区物流地产市场处于十年间租金峰值期。在追踪研究的十城中，八个城市步入上升末期。第一太平戴维斯预计，未来供应增速无法满足持续增长的需求。

物流租金指数十年上涨97.5%

过去10年，物流地产是中国房地产市场发展最快的板块之一。《大湾区物流指数》公布的数据显示，自2010年上半年至2020年上半年，大湾区物流租金指数十年间上涨97.5%，至197.5。

其中，香港租金指数涨幅为湾区之首，十年间上涨108.9%，至208.9。深圳及广州也分别上涨68.7%及65.4%，至168.7及165.4。佛山、东莞及惠州租金指数于2015年上半年至2020年上半年五年内持续增长，并录得15.0%以上增幅。

在租金增长的强劲支撑下，大湾区物流价格指数也呈上升趋势，过去十年大湾区物流价格指数上涨157.1%，至257.1。

《大湾区物流指数》显示，尽管香港价格指数同比下降5.2%，至301.7，但其十年增幅仍居湾区首位。深圳的价格指数于过去十年上涨120.0%，至220，其增幅居大湾区内地城市之首。同期，广州的价格指数也录得117.9%的增幅，至217.9。

在总租用成本方面，2020年上半年，香港总租用成本达人民币每平方米每月135.5元。供不应求的市场形势推动深圳、广州分别成为大湾区内地城市中总租用成本前两位，二者分别达人民币每平方米每月57.0元及39.6元，其他大湾区城市的总租用成本从每平方米每月23.1元到36.8元不等，总租用成本最低为肇庆。

第一太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高表示，随着未来产业升级，以及不同产业的壮大，大湾区仓储的市场将继续扩大。消费升级并带动第三产业占比的提升，也会带来更多的高端需求，整个大湾区高标仓储需求会持续增长。

“从城市角度来看，目前深圳、广州、东莞等城市的需求非常强劲，在未来租金可能还会呈现继续上涨的态势。江门、肇庆、惠州等城市，未来的市场会呈现供需两旺的状况，租金可能呈平稳运行的态势。”他说。

肇庆高标仓空置率最高

除了仓库租金以外，仓库空置率也是考核仓储业运营情况、评估物流业投资趋向的重要指数。

《大湾区物流指数》显示，截至2020年上半年，大湾区高标仓总存量(不含澳门)达1078.8万平方米。其中香港现有存量约占大湾区总存量的34.8%；而内地城市中，佛山、广州及东莞非保税高标仓存量则分居前三，三城现有存量总计达525.1万平方米，占区域总存量的48.7%。

2020年上半年，由于新增供应入市，加之其中部分项目与高速公路间的通达性略显不足，大湾区高标仓空置率上升至9.5%。这一现象在广佛城市板块中表现尤为显著，截至期末，该板块平均空置率上升至16.0%。

其中，截至2020年上半年，广州高标仓总存量达181.2万平方米，空置率为 15.0%。佛山西部部分项目因其项目具体地理位置欠佳，叠加疫情负面冲击，不得不面对市场去化困难问题，全市空置率于2020年上半年环比上升1.8个百分点至17.0%。

相较之下，深莞惠城市板块各城市皆因强劲的租赁需求而录得7.0%以下的空置率。其中，截至上半年，东莞全市高标仓总存量达154.9万平方米，空置率为6.6%，深圳全市空置率为5.7%。

值得注意的是，与大湾区其它城市相比，肇庆与江门由于新冠疫情的负面冲击，全市高标仓空置率显著上升。疫情对肇庆市场造成的负面冲击较大湾区内其它城市更为广泛且深入，肇庆全市空置率于2020年上半年上升至55.5%，江门全市空置率上升至47.0%。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、投资部主管吴睿指出，目前从整个大湾区来看，珠江西岸如江门、肇庆等城市是物流地产板块的价值洼地，从交通上来说，大湾区正在构建一小时交通圈，随着未来的交通网络建成，整个大湾区的交通效率会大幅提升，将会拉动两市的物流地产发展。

“从政府层面来看，物流地产最重要的生产资料是土地，江门、肇庆是大湾区里土地面积比较大的两座城市，而且政府在规划做大物流产业。”他说。

八城租金步入上升末期

《大湾区物流指数》显示，2020年上半年，大湾区物流地产市场处于十年间租金峰值期。在追踪研究的十城中，八个城市步入上升末期。相异于其它城市，香港及肇庆步入了下降初期。前者主要归因于自2019年以来的社会运动，后者则是因为其经济体量较小且与邻近城市距离较远。

报告还指出，整体而言，大湾区高标仓尚处供不应求的状态。截至2020年上半年，区域内人均高标仓面积仅为0.14平方米，不足美国等发达国家的2.0%。根据地方经济发展规划及《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出的城市发展定位，未来供应增速预计无法满足持续增长的需求。

“尽管新冠肺炎大流行对于包括湾区在内的全球房地产市场产生了显著影响，但物流板块表现相对平稳，且该趋势料将延续至下半年。”该报告称，就宏观经济层面而言，上述城市板块物流资产表现料将维持稳定。

第一太平戴维斯华南区估价部董事徐忆认为，疫情对于不同的业态有着不同程度的影响，目前对物流地产板块而言，受冲击程度相对较小，对其回报率的影响并不是很大，即使从国内其他地区来看，物流地产的空置率并没有出现特别大的上升，租金也没有出现“跳水”的情况。从整体来看，物流地产的回报率还是比较稳定的。

龚勇高指出，疫情之下，物流地产板块也面临着挑战，如其周转率受到影响，主要是受订单取消以及国际供应链的影响，导致整个工业品的生产效率降低，库里周转的效率也随之降低。此外，疫情期间也对仓库提出了更高的要求。

“在挑战之外，也伴随着一些机会，尤其是冷库的需求增长了。在春节期间，电商增长非常快，电商的配送需求增长带来了冷库需求的大幅增长，这可能是未来物流地产投资的一个热门领域。”龚勇高说。