中小房企豪言冲刺千亿 却没能换来港交所"上市"门票

　　时隔5个多月，终于又有内地房企即将登陆港股。

　　近日，二次递表的内地房产商港龙中国地产(06968-HK，下称“港龙地产”)通过上交所聆讯，于6月29日—7月3日进行公开招股，计划7月15日上市，打破内房企港股上市半年空档期。

　　这对于一众等待上市寻求融资“输血”的内地中小房企而言，似乎看到了一线希望。

　　据壹线君不完全统计，今年2月以来，已有金辉控股、鹏润控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、港龙、实地地产、大唐集团、祥生控股等10家内房企申请在港上市。5月份以来市场也传出消息，安徽龙头房企文一地产、成都合能集团、广东方直集团也在筹划赴港上市。

　　中小房企扎堆上市背后，是企业的生存焦虑。

　　“从房地产开发行业的发展来看，房地产已经进入金融横盘周期，中小房企难以得到金融机构的支持，资金成本也在大幅提高；同时，土地价格并没有下降，获地成本也越来越高”天风证券首席地产分析师陈天诚认为，行业集中度越来越高，未来中小房企逐步退出地产江湖是大势所趋。

　　赴港上市，成为了中小房企的“救命稻草”。

　　三年负债率飙升至287% 港龙IPO闯关

　　港龙地产是这批冲刺IPO的中小房企里的“幸运儿”。

　　6月24日，港龙地产通过港交所聆讯并披露招股书；29日起拟以3.6港元-4.1港元/股的价格，全球发售4亿股股份；预计于7月3日完成定价，7月15日正式于港交所挂牌。

　　此前，港龙曾于2019年10月22日首次向港交所递交招股书，2020年4月22日届满六个月失效。

　　据悉，本次港龙中国地产计划在港募集资金16.4亿港元。

　　港龙地产2007年起家于江苏常州，由吕永怀及吕氏家族成员创立，专注开发住宅用途物业及其配套。业务布局集中在江苏省常州、盐城、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州、绍兴等地。

　　2018年起港龙进一步扩张，进入上海崇明岛以及河南洛阳、贵州盘州等地。次年7月，港龙地产将总部于常州迁往上海。截止估值日期前，港龙地产在全国22个城市中拥有64个开发项目；其中，49个项目为与碧桂园、中南建设、融创中国、正荣地产等第三方企业共同开发。

　　凭借着大幅提升合作项目占比的策略，港龙地产在过去三年里实现了规模快速扩张。招股书显示，2019年港龙全年录得合约销售额234亿元，位列地产销售百强。2017-2019年，港龙地产的收入分别为4.34亿元，16.6亿元及19.78亿元，2018-2019年同比增长282.46%和19.19%。

　　利润方面，其过去三年的毛利率分别为21.9%、30.8%、42.7%，高于行业平均水平；同期净利润分别为3280万元，3.32亿元及4.7亿元，其中，2018-2019年净利润同比增长911.11%和41.6%；2019年港龙的净利润率达到23.8%。

　　2019年营收和净利较前两年仍有较大提升，也使得港龙第二次递表的财务数据较第一份有了明显的改善。

　　业绩和规模的快速扩张的同时，港龙地产也面临着负债规模扩大和高息融资带来的双重压力。

　　2017年至2019年，港龙地产的资产负债比率由98.8%飙升至172.6%，2020年3月31日，这一数值继续高涨至287%，远远高于2019年中国百强房企平均资产负债率78.7%的均值。

　　同期，港龙地产的未偿还银行及其借款总额分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元及57.71亿元，3年上涨17倍。

　　截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龙地产的负债总额分别为49.45亿元、87.40亿元、212.39亿元，其中流动负债分别为47.70亿元、81.23亿元、194.32亿元。

　　与负债猛增相对的是，港龙融资利率逐年走高。招股书显示，2017—2019年，港龙银行借款利率分别为6.2%、7.5%、7.7%，其他借款利率为11%、11.2%、10.8%。

　　值得注意的是，其发行的几笔信托年利率达到13%、14%左右，甚至存在20%上限利率的非控股股东借款。因此，港龙地产的融资成本也水涨船高，过去三年，港龙地产的融资成本分别为580.4万元、3717.4万元、7862.3万元。

　　债务结构方面，长短债比例错配及信托融资占比过高的问题，也是港龙地产必须要解决的问题。

　　“新冠”疫情发生后，中小房企面临的市场环境雪上加霜。尽管今年房企的融资环境相比去年略显宽松，海外债渠道也重新恢复。但这场资本盛宴对未上市的中小房企来说，想要分一杯羹并不容易。

　　加快上市成为港龙地产的选择。据悉，若IPO成功，港龙地产计划动用融资所得款项的60%用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金；30%将用于支付旗下江南桃源等现有项目的建筑成本；10%将用于一般运营资金用途。

　　扎堆赴港上市寻求“输血”

　　“目前房地产行业已经越来越金融化，加上政策对房地产行业融资进行了猛烈地收紧，融资已经成为房企的首要任务” 地产经济学家邓浩志指出，过去房企上市融资事关企业的发展速度；而现在，融资事关企业的生存。对民企、中小房企尤其如此。

　　据壹线君不完全统计，含港龙在内，截止目前在港交所已递表未上市的房企有13家，按首次递表日期排序分别为万创国际、海伦堡地产、奥山控股、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤控股、领地控股、中国文旅、实地地产、祥生控股。

　　其中，万创国际已经四次申请上市失败，大唐地产已第三次递交招股书，海伦堡、奥山控股、三巽集团、港龙地产则已是二度IPO闯关。

　　上述房企中，除了祥生和金辉是TOP 40房企中少有未上市的企业，其余的均为中小型房企，更有鹏润控股这样只有9个项目的“蚊型”房企。

　　区域型中小房企、负债率过高、现金短债比较低，过于依赖信托融资且融资成本高昂，是这批房企的共同特征。

　　以领地控股为例，其招股书显示，截至2019年末，领地控股共有26笔信托融资借款，借款本金余额约59.89亿元，超过了2019公司全年借款总额117.55亿元的一半。

　　另一家由富力地产联席董事长张力的独子张量创办的实地地产招股书显示，截至2019年末，实地地产未偿还借款总额为126.57亿元，其中一年内需要偿还的短债35.84亿元，而实地持有的现金及现金等价物只有20.39亿元，现金不足以覆盖短债。

　　毫无疑问，正在“排队中”的房企对上市和融资的渴求，可谓急切。

　　一般而言，房企的融资方式主要有股权融资、债权融资、销售回款、应付款融资等。

　　近年来由于监管逐渐收紧，中小房企获取商业银行开发贷难度进一步加大，国内多家银行开发贷实行“白名单”管理，对房企的销售规模、股东背景、是否上市等有严格的要求，目前多数银行发放房地产开发贷的范围已经从房企50强缩减至30强。

　　而中小房企较为依赖的信托融资如今也越来越“挑剔”，排名不高的中小房企很难获得良好的融资条件，代价往往是背负高额融资利率。

　　在政策基调持续偏紧、开发商资金监管趋严的背景下，借助港股上市拓宽融资途径是当下中小房企最好的选择。

　　但是，今年以来，只有于去年递交上市申请的东莞小房企汇景控股于1月16日成功在港交所上市；而在过去的2018年有12家房企赴港IPO，最终5家企业成功上市；2019年十三家房企递交上市申请，最终成功上市6家。

　　显然，中小房企们的赴港IPO之路算不上顺畅。

　　上市遇冷 内房股不吃香了？

　　一位长期关注港股市场的分析师向壹线君表示，中小房企上市受阻有几个因素，一方面这些房企规模相对较小，企业盈利能力稳定性等均会影响资本市场和投资者的判断；另一方面，港交所去年陆续在“首次公开招股制度安排”、“ESG规则”等方面发布新规，对IPO审批趋严；更重要的一点是，目前房地产行业进入下行周期，叠加疫情影响，香港资本市场对房企兴趣不大。

　　第一太平戴维斯华东区评估及专业服务部高级董事蒋岚雷认为，内地房企赴港上市的最佳窗口期已经过去了；当前的市场环境下，小型房企的发展前景仍存在较大的不确定性，上市难度会增大。

　　即便顺利通过港交所问询、聆讯，上市房企仍可能会面对认购不足、股价破发、估值低迷等更多重重考验。去年上市的房企中，德信中国、新力控股在上市首日就跌破发行价，而银城国际、天保集团还出现了首次公开认购不足的情况。

　　实际上，自从前年以来经历过一批内地房企赴港上市的小高峰后，行业的资本红利已日渐减弱；这两年上市的多家房企，股价表现平平，估值长期处于低位。这对于正谋求上市的中小房企来说，并不是个好消息。

　　“以前上市是一种荣耀，是股东财富放大的手段，但现在房企上市已经成为自救的手段”邓浩志称。

　　两年前，三巽集团董事长钱堃许下的豪言，“2019年销售300亿，5年内实现千亿目标”。可谓是赴港上市中小房企规模欲望的缩影。

　　同样在排队等候上市申请通过的海伦堡地产、实地地产、领地控股、大唐地产此前也均已提出千亿目标。

　　只是，这两年三巽集团销售额不升反降，千亿目标遥遥；此前递交的第一次招股书届满六个月失效后，近期已第二次递表。

　　过去5年，一批中小房企“黑马”实现规模增长十几倍的“地产大爆炸”时代远去，如今迎面而来的却是大鱼吃大鱼、巨头同赢的地产竞争格局，叠加新冠疫情“黑天鹅”影响，放大了市场和行业的不确定性。

　　用万科董事会主席郁亮的话来说，“活下去”成为企业特别真实的存在。

　　相比实现千亿豪言，拿下“上市房企”这张新的身份证，可能更是赴港上市中小房企“活下去”的当务之急。

　　·END·