未来楼市怎么走？这七个预判，或将成为趋势

作者：垚圭城（六土） 来源：功夫财经

未来楼市会怎么样？这是很多人最为关心的，大部分投资者是积极看多的，但是随着房价不断攀升和城市间分化越来越厉害，对未来犹豫迟疑的人数也不少。

投资有一部分是基于对于未来的预测，预测是基于事实的逻辑推断。但是很多时候，我们对于未来更多地是一种猜想，基于有限的因素的猜测，在此基础上再去小心求证。

对于未来楼市，我曾做过一些大胆的猜测，大概是几个方面：

01

中国大陆很可能出现世界上房价最贵的城市

这个简直就是必然，不能说是猜想了，与大胆更是无关。现在港沪深京都已经是全球房价最贵城市之列了。

未来在中国大陆，必然会有一个或几个城市房价超越香港，也超越全球其他城市。

我们可以从需求端和供给端来分析：

从需求端看，中国大陆未来一定会出现人口超越4000万甚至5000万的都市圈，现在全球最大的单体都市圈是东京都市圈，人口大约3800万，比照人口规模和聚集程度看，中国的都市圈都还太小。

随着科技不断进步，人类城市管理能力的提升，出现超越4000万甚至5000万的单个都市圈几乎是必然，粤港澳大湾区这样多个特大城市组团的都市圈远期规划已经达到了1.3亿人口，在这种人口增长带来的需求是惊人的，一定会持续地、极大地推高房价。

除了定居人口的购买，这类顶级城市还吸引着全国甚至部分境外资金的追捧，作为投资置业的需求也是非常旺盛。对于这种观点有一种看上去强有力反驳就是伦敦和纽约全世界的人都想买，京沪深不过只是全国人买，也没见纽约、伦敦房价远超京沪。

个人对此的看法是中国的普通人太爱买房子了，几乎每个有购买力的人都会去买房，而且都喜欢往高级别区域去买，农村的买镇子、县城，县城的买地市，地市的买省会，然后全国的去顶级城市，中国大量跨城市购买房产就是如此一个链条，这种需求太大了。

需求方说完了说供给方。

这个不好说太多，可以去看看90年代末期分税制改革后，土地政策对于地方政府的帮助有多大。土地政策有两个特点，一是土地国有，二是土地和财政息息相关，所以在供给方面土地是不会无限量供应去平抑房价的，供给长期不足是可以预期的。而且国内从上到下、包括老百姓都很重视房产，所以我国房产很难大跌，从这方面看大量供给也是难度很大的。

所以，未来中国很可能会出现全球房价最贵的一个或几个城市，价格差距还比较大。

02

中国会很快进入都市化阶段

城市化的规律要经历几个阶段，第一阶段是城镇化，这一阶段是消灭农村人口；第二阶段是城市化，是小镇和县城人口的流失；第三阶段是都市化，小城市人口流失，人口开始向城市群、都市圈、超大城市、特大城市聚集。

我国已经开始朝都市化迈进，一是因为城镇化率已经超过60%，城镇化已经进入尾声，进入到城市化阶段；二是可以从近几年的政策，比如九个国家中心城市、各种都市圈的确定，人口300万以下城市户口政策的全面放松等，看出政府已经意识到并且在推动都市化，而近十年来人口大量向大城市迁移的市场规律也强化了这一点。

可以预测，未来中国会有10个以上的超级大城市，其中会有6—8个城市发展为一线城市的规模。

在都市化的前提下，其实还可以衍生出其他一些猜想。

03

未来楼市马太效应非常明显，头部效应是主导

未来楼市的马太效应会和今天的很多发达国家一样，分化越来越明显，几十万一平米和几万一套的房子都会越来越多。而这种分化也会在不同层级出现。

首先城市之间会分化，未来的省会以上城市、经济强市和都市圈内城市会越来越有投资价值，而其余城市可能要么表现平平，要么价格持续回落；

其次城市内部会分化，中心和副中心会不断强化，远远领先周边地区；

然后区域内部会分化，一路之隔房价有差距成为常态，可能不同小区差价极大；

最后产品之间会分化，主流产品非常贵，别墅、洋房、高层，未来单价差距可能会逐步拉开。

以上分化的根本原因都是人群分化所导致。城市分化和区域分化是人群向极个别城市、极小区域聚集；区域内之所以一街之隔差价拉大也是由于入住人群不同所导致，城市中形成高端居住区、中产居住区，普通居住区将会成为常态。

04

用租赁而不是购买来解决居住问题成为常态，租住将大量存在

这也就是现在发达国家的现状。有一种说法是西方人不喜欢买房子，喜欢租住，但是从数据披露来看，“喜欢”这件事被高估了，大量人是真的买不起，租成为解决居住问题非常常见的方式。这就好像未来中国有更多的老人住养老院，并不是愿意住，而是养老模式发生变化了。这种租住会造成人群分化，机构或个人的大房东将会逐步出现。

还有一个猜想和科技进步有关。

05

无人驾驶对楼盘价值的影响

正如轨道交通极大地改变了楼市的格局，使得近郊地铁交汇站出现了大量人口聚居区，而高速公路改变了远郊通勤不便的问题，使远郊大盘逐渐增加。未来无人驾驶也将深刻影响房地产市场，因为它可以提升在私家车上进行其他活动的可能性。

现在的刚需楼盘主要是沿着交通轨道建设，地铁盘成为自住、投资置业的一个重要参考因素，而未来地铁盘很可能不再重要。

自动驾驶将改变人们对于距离的敏感、对公共交通的依赖、对车位的关注。在自动驾驶年代，由于人们从驾驶中解放了出来，汽车不再是交通工具，而是一个移动的场所，是人们各种活动的延伸，在进行位移的同时不耽误其他事情。人们可以在汽车上办公、娱乐、睡眠甚至工作，就好像手机过去只是一个通讯工具，今天变成了24小时工作的场所，勤劳、奋斗的群体很可能会将私家车也变得如此。

在这种情况下，高速路、主干道沿线的楼盘价值将提升，而人挤人、没有私密空间、无法高效利用通勤时间的公共交通将成为很多人不得已的选择，轨道交通沿线的楼盘居住群体将会降低楼盘价格。同时，远郊大盘价值会提升。

而自动驾驶将使停车位一文不值，私家车可以送达主人后自动至较远停车场停车，第二天再准时来接。甚至未来不再需要私家车，所有自动驾驶车辆共享，成为和水、电、服务器、云端硬盘一样的公共服务类物品。

06

针对特定群体的户型小型化趋势

随着经济水平不断提高，单身人群的比例也不断提高，出现了大量地不结婚或者结婚很晚的人。这些人对住宅的要求非常个性化，以小型化为主。在京沪广等一线城市核心区域出现户型豪宅化的同时，户型小型化也出现在交通方便的郊区。

未来住宅市场利率变薄、竞争激烈、产品越来越重要，可以猜想户型小型化会在非限购城市和房价极其昂贵的城市出现。

07

根据中国人口结构与人口走势，在长周期里，楼市是看空的

现在有种观点是货币发现决定房价，但实际上决定房价的根本原因是人口。货币决定的是物品的价格，不会仅仅作用于住宅，而人口才是决定性指标。极长周期内房地产走势不看货币发行量，而是看人口。如果房子无人购买，超发的货币一定会找到其他锚定货币或者容纳货币的物品。所以不要把货币超发和房地产的投资价值必然联系在一起，这是短周期的，长周期看这两者是不确定的。房地产和人的关系才是确定的。

随着中国人口萎缩、年龄结构的老化，除了极个别核心城市，其他城市房产会被大量抛售。

不过还有一个现象，全球不少人口萎缩、人口老龄化的国家，比如西欧、南欧、俄罗斯、日本等国核心城市的房价，该涨的也在继续上涨。例如东京房产价格已经从底部反弹40%以上。

不过我们也有值得期待的事情，因为人口影响的是一个国家、一个民族的未来，所以相信国家也不会任由人口一直萎缩下去。另外现在没有很明显出现由于人口减少导致房产完全崩溃的国家。

最后要说明一下，以上都是比较天马行空的猜想，在逻辑、数据支撑上不是那么强，也请各位读者辨识。