速看！未来10年里，海南自由贸易港的投资该怎么选？

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资产保卫战，需把握关键的未来10年

不管你承不承认，新的国际环境和分配方式的衍生，正在催生财富群体们一种新的投资焦虑；先讲几个趋势：

过去20多年，我国的利率一降再降。同样，中国最大的货币基金——余额宝的收益，眼下已经在1.5%左右徘徊。旱涝保收的银行存储显然不再是好的投资选项。

未来，利率下行是必然趋势。这意味着，你口袋里的现金，只会越来越不值钱。

资管新规过渡期限临近，银行保本理财大规模下架，部分产品甚至出现浮亏。据媒体统计，包括工商银行、建设银行、招商银行、中信银行在内的20余支银行理财产品，最新份额净值均低于1，跌破成本价，大部分是成立不久的固定收益类产品。部分产品的近一个月年化收益率还出现了负数情况。

显然，打破“刚性兑付”正成为理财主流，昔日资金的安全岛已经开始出现变化。

而国内的投资，大多追逐政策风口。比如，海南自贸港方案公布后，被看作国人投资新的风口。

政策风口堪称“长线投资的稳妥法则”。

以十年为一个长线周期，当下投资，应该如何寻找一个“安全岛”？

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优质商业物业，历来最受欢迎的投资标的

以史为鉴，可以知兴替。在上一轮10年的周期之初，中国宏观经济不好的时候，新加坡凯德置地在投资大佬的指点下，把北京华联所有的商业地产都买了，打包成REITs在新加坡上市，最后增值40倍！摩根士丹利等国际投行也如法炮制，在中国的黄金区域收购了大量优质物业。

作为商业地产项目中历史比较长的写字楼，今年以来，受到了投资者的追捧，呈现出“量价”齐升的局面。SOHO中国董事长潘石屹表示：“仅从租金回报率这个指标来看，如果公寓和住宅是3%的话，商业地产至少是6%,基本上是翻一番。”而作为商业地产主力的写字楼，其投资回报率更是高达6%~8%。

另外，海口近期拍卖地块大都为商业地块，侧面反应大房企对海南自贸港的未来商业物业的投资前景，十分看好！

某海口近期入市项目，其住宅部分备案价格17500元/平，但商业物业部分备案价却超过4万元/平。

可见，在当前经济下行的背景下，核心地段的优质商业物业，已成为资产的最佳避风港。

此前，全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布《迈向2020：后千亿时代投资策略展望》报告称，2018年至2021年是中国国内机构资本进行商业地产投资的建仓时期，“预计将有1万亿元资金排队入市”。

如今是2020年，面对优质的商业物业，抢在当下！

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什么样的商业物业，最香！

未来影响商业地产投资策略的驱动力，主要包含以下六个基本面：

· 基础建设

· 城镇化

· “一带一路”建设

· 中国制造2025

· 人口结构改变及跨区域流动

· 消费升级

由此判断，未来10年，与上述六大基本面密切相关的城市，其商业地产市场将跨入成熟期，即需求提质、增量叠加、交易活跃度提升，这将是有效支撑中国优质商业地产的资产价值。

著名财经评论员刘晓博也曾公开表示，未来10年，透明度最高、最稳健的资产，仍然是“有显著人口增量的、高级别城市及其都市圈的优质不动产”。

也就是说，核心城市的核心区位商业物业，将是最稳健的资产配置品，但要准确把握以下几点逻辑：

1、首选核心城市、核心地段的产品。

2、人口流入、产业聚集，依然是重要的考虑因素。

3、综合考虑长线增值的问题，而最核心的就包括：交通、旧改、规划等方面的兑现。

与此同时，房产投资的三大要素：地段！地段！地段！可以看出，地段对于投资者的参考意义。以海口为例，海口核心地段的商业物业价格，相比主城之外商业物业而言，价格差别超过1倍。

当然，高端客户对地段的选择权重更高。因此，投资回报率高，周期短，收益快的黄金地段物业，更受高端投资客青睐。而海口，龙昆商圈位于南海大道和龙昆南两大海南动脉交通的交界处，位于海南最核心位置，堪称投资者眼中的“黄金地段”！

△海口大动脉-龙昆南路 来源：海南日报

从当前国际形势看，中国作为目前全球为数不多的保持稳定和增长的市场，是资本配置的优选之一。从城市层面分析，海南作为全球最大的自由贸易港，已开始走进国际投资者的视野，逐渐成为中国最有前景的新的商业投资热点区域。

不难预见，未来10年，中国的商业地产，尤其是海南自由贸易港，将是最受欢迎的投资热点。

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海南自贸港，还有价值爆发地

自海南自贸港总体方案发布以来，中国房产第一投资人张羽冲就曾表示，当前中国最有想象力的地区是海南，最活跃的区域是洋浦。如果普通百姓考虑投资房地产的话，就只有海口。

是的，在专业投资人的眼里，作为自贸港省会，海口城市价值还有待进一步爆发。

而在这样的潜力核心城市中，其实暗藏着一个硕大的机遇，那就是TOD。

城市发展的四大核心要素：人口导入、轨交建设、市政配套、商业迭代。当前，海口除了有全省最完善的市政配套加持外，还拥有全海南最宽松的人才落户政策，门槛年龄放宽至45岁，这为今后当地庞大的人口导入开辟了更大空间！此外，2019年海口还率先开通了海南首条快速城市轨道交通线路，串联海口龙昆南等核心商圈，同时衔接环岛高铁，畅达岛内外。这一系列“巧合”组合，无不剑指当下风靡全球的TOD！

这是以公共交通为导向的开发模式（transit-oriented development，TOD），由美国学者彼得卡尔索尔普提出。

正所谓，城市轨道就像人体的脉络，延伸到哪里，就可以带起哪里的人流汇集，交通带动产业，人口导入带动城市发展。所以要想和城市共生共荣，就得跟着轨道交通走。

从第一个TOD综合体项目涩谷Mark City的成功开始，TOD就展现了其无与伦比的吸引力。经历十几年的发展，如今，TOD已经成为日本等发达国家及中国香港地区极其重要的组成部分以及一座城市的发展新引擎。

而与任何一个面向世界的城市一样，风口浪尖之上的海南自贸港省会城市，海口也正点燃TOD这一发展新引擎，开启新一轮城市更新。

以此为契机，2019年海南自贸港首条投入运行的快速城市轨道交通线路——海口市郊列车“海口站-美兰站”城际快线正式开通。尽管当前这条城际快线仅在海口市内通行，但从去年开始，海口政府便积极谋划市域列车向东西延伸，进一步加速海澄文板块深度融合，但不仅限于海澄文板块。

此前海南官方曾表态，将把海南当做一个大城市来建设！同时结合，海南“田”字型高铁、海南“城际高铁1.5小时通达圈”、“城际高速2小时通达圈”等规划，我们不妨可以做一个大胆假设：

如果以海口作为城际高铁的起步站，那么未来，各个市县之间通过城际高铁联通或将成为日常化。

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自贸港风口下，谁能执掌TOD风向

商业地产发展的最大动力来自于城市化，可以说，商业地产是城市发展的刚需。

海口作为全球最大自贸港的省会城市，势必会掀起新一轮发展热潮。随着城市发展，当地的商业地产也将迎来新一轮繁荣期。

而位于海口城市中心的城西板块，其商业发展势必值得期待！但从目前调查情况看，该区域仅有一个以和信广场为主的老商业中心，可见，这里实际优质商业仍处于空白状态。

若把视野放大至整个海口区域，优质的百货、购物中心不超过5个，屈指可数！而核心地段的优质商业项目更是稀缺，更别提对开发门槛极高的TOD模式了。

与传统商业开发业务不同，TOD商业地产更加考验开发商的运营能力，在选址、营销、业态规划、招商等方面的经验和资源尤为重要。再次，商业地产投资回报周期长，在项目开发前期会沉淀大量的资金，因而对开发商的资金实力要求也更高。

由此判断，一个优质的商业地产企业，应具有土地储备地理位置优越、招商运营经验和资源丰富、资金实力雄厚以及能够选择合适的经营模式等特点。

而目前，海口城西TOD背后的操刀者，正是国内“财大气粗”且具有丰富商业地产开发经验、TOD项目探索经验的头部开发商龙湖地产。

从2003年起进入TOD开发领域的龙湖，截止2019年12月底，已开业TOD项目近30个，以TOD为核心的全业态开发面积约900万平方米。其中，全国首个商圈高铁TOD项目——重庆龙湖光年的成功开发，一直为业内津津乐道，TOD也因此成为龙湖地产能拿得出手的一面标杆旗帜。

龙湖丰富的产品线体系全面覆盖城市节点级、城市商圈级、城市门户级三大TOD项目类型，并具备产城资源整合能力，满足不同类型、复杂项目的开发要求。

基于极致化产品与数据化运营的空间布局能力、空间服务能力以及空间增值能力，加之本身就具备的地铁上盖项目的丰富经验，龙湖正好是开发这类商业项目的优秀代表，在这种经济下行的大环境下，也势必会给投资者带来更多的信心！

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海口城西&TOD，共执未来经济动脉

亚马孙流域一只蝴蝶扇动翅膀，会掀起密西西比河流域的一场风暴。一场由TOD引发的巨变，正在海口悄然上演。

30万常驻人口、一所综合军医院、两大市政公园、两大省会交通大动脉、三所知名学校、四大省级行政单位，无疑使得海口市郊列车沿线站点“城西”，成了自贸港TOD模式开发的首选战略高地。

通过城西站，可以对接海南陆运、航运交通，是海南交通重要节点。同时随着未来城际列车向东西延伸，由城西站辐射全岛，能兼顾机场，港口等空港资源链接全球。可以说，城际列车的通行范围，都是海口城西TOD商业经济活动的辐射区域。

不难预见，随着板块进一步更新，自贸港省会最有价值的板块，将在人流最密集的市中心城西。

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自贸港资产配置新机遇——海口80万方TOD商业集群

值得期待的是，龙湖TOD的神话，在海南自贸港还将被续写。

依托海南自贸港的利好政策和海口中心地位，龙湖地产将携对标世界的品质之作“80万方TOD城西商业商务集群”来到海南，着力打造海南省重点的百亿级项目，促进海南自贸港都会圈更新升级。

据悉，海南龙湖项目总投资约115亿元，将以城西站为TOD导向，以80万方TOD商务集群，邀世界知名建筑设计—LEAD8全案设计，打造海南自贸港首个TOD城市综合体，涵盖天街ShoppingMall、150M地标级写字楼、SOHO、自持酒店、空中商铺等多元业态。

更巧妙的是，海南当前实施“全域限购”政策，如果不落户却又想分自贸港红利一杯羹的朋友，海南龙湖TOD项目，将是你当前配置自贸港资产的最优选！