干货：沈阳当下能买房吗？沈阳房价还会涨吗？

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现在适合买房吗？

明确的回答：

如果你是买房自住，当下是自住型购房人，最佳的入市时间点，但是要选对楼盘。

我们可以回忆一下，2017年的购房环境：

在当时，楼盘当中，最好的一批房源，被开发商捂着不卖；

即便对外销售，价格也很辣手，毫无性价比可言；

此外，一些热销楼盘，买房需要一次性付款，拒绝使用公积金；

更过分的是，一些不良开发商，还趁机搭售“高价”车位。

反观当下的购房环境，已经是非常宽松了：

房源，敞开来给购房人选择；

不需要一次性付款；

可以使用公积金；

更不会让购房人搭售“高价”车位。

不要老盯着房价，因为房价受政策的影响，具有很强的粘性。涨，涨不了多少；跌，也跌不了多少。更要看“购房环境”是否有利于购房人。

很显然，当前的购房环境是有利于购房人的。

从购房环境所带来的购房成本角度来看，相比于2017年，现在购房人的购房成本是在明显下降的。这说明，部分楼盘的房价，也是在变相的降价。

比如说，2017年买房，购房人看中一套心仪的房子，可能需要搭售一个25万左右的车位。而现在买房，不仅不需要搭售车位，即便购买车位，价格，也普遍在15万以内。这里就省了10多万了。

02

除此以外，对于自住型购房人，当下买房还有一个最大的好处，就是要讲的第二个问题：沈阳房价，今后还会不会涨？

今年沈阳房价，在板块分化的大前提下，会大致保持稳定。

但拉长时间，比如以5年以上的周期看，5年以后的房价，肯定比现在高。

为什么呢？

首先，沈阳还处于加速发展阶段，农村人口在加速流入城市，外来人口落户政策放宽，2020年落户人口将急剧增加。

就算不考虑外生性导入的购买力，城市内生性购房需求在今后的7-8年时间内，依然还很强烈。

其次，2015年国家层面实施全面二孩政策后，2016年和2017年，沈阳出现了生育率的高峰期。

按照幼童7岁上小学来推算，在2023年左右会出现小学入学的高峰期，同时叠加家庭成员的增加和成长因素，会带来楼市产品改善性需求的释放。

比如说，孩子长大了，要选择一个好的学校，同时也需要一间独立的卧室；

又比如说，子女为了方便照顾老人，接老家年迈的父母过来同住。

以上这些，都是今后客观存在的住房面积改善型需求。既有住房配套的改善，也有住房面积的改善。

再考虑到，当前实施的、较为宽松的货币政策，在2023年前后，会处于货币政策传导周期的末端——显然目前货币宽松之水被政策阻隔在楼市之外，但是，能永远阻隔吗？政策能阻止收入提升的群体，去买更大，更好的房子吗？试想一下，近20年，随着我们收入的不断提升，我们在不断更换更好的手机、更好的汽车，以及更好的房子。

到时候，积压需求的释放，加上货币供应环境的宽松，沈阳房价很有可能会迎来新的一轮上行周期。

03

最后一个问题：如果买房，是选择按揭，还是一次性付款？

这取决于购房人自身的“赚钱能力”，到底是强，还是弱。

负债的关键看三点：

第一，债务人的流动性支付能力强弱。负债不能让资金链处于危险状态，这需要较强的流动性能力来做支撑（内因）。

第二，债务人的资金盈利效率的高低。只有债务人的资金盈利率高于债务利率，才是有意义的负债（内因）。

第三，在一定周期内，实际借贷利率是负值（名义借贷利率-真实货币通胀率）。绝对值越大，借贷越是对抗货币超发的利器——这点是负债的外部环境因素，比较难理解，读者记结论即可。

基于以上逻辑，所以总结不同人群的特性，给出有针对性，而非一致性建议。

如果购房人正处于事业的上升期，年富力强，赚钱能力会随着年龄的提升而增强的话，那建议：

在房贷月供支出，不影响自身和家人生活品质的前提下，尽量选择按揭贷款买房。

而且，一定要选择30年期、等额本息、房贷利率一年一调整的贷款方式。

道理很简单，因为货币长周期看，一定是贬值的。

就像20年前，普通购房人按揭买房，房子月供需要3000元，可能对购房人的压力会比较大。

但是，如果20年后的今天，你还在还这3000元的月供，相比20年前的3000元，真的不算什么支出压力。

相反，如果购房人年纪比较大，赚钱能力比较弱，也不懂投资理财，闲钱都是存银行的，那么建议：

买房还是一次性付款，或者尽可能的高比例首付，剩下不足的部分，再去贷款。

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