碧桂园上市价值高企秘诀：一率四力

在上个月，亿翰智库发布了一份《2020中国上市房企百强》的研究报告，在报告当中，碧桂园蝉联榜首，再次摘取桂冠。根据报告的考究体系来看，上市房企考虑主要包括：经营规模、盈利能力、偿债能力、运营能力、成长能力与资本市场运作能力共六个方面，碧桂园至少需要在4个方面领先其他房企才能实现登顶。通过对碧桂园的观察与研究，我们发现碧桂园能够实现登顶的主要原因有5点，简单总结可以归纳为一率四力，即是“高效率”、成本力、产品力、科技力与服务力。

一、成本力：加强成本管控，推动盈利能力高企

成本力也就是公司控制成本的能力，对房企而言，控制成本也就代表着会有更高的利润。根据碧桂园2016-2020年的利润率情况，从2017年到2019年，碧桂园的毛利润率与净利润率一直保持着稳定，这当中，2019年的毛利润率更是达到了26.1%，净利润率达到了12.6%，均位列行业前排。与此同时，碧桂园的ROE的表现也处于行业领先水平，根据EH50房企2019年ROE表现，碧桂园ROE达到31.2%，仅次于中梁。在研究上市房企百强的模型当中，模型的重要组成部分之一便是利润，优秀的利润率与ROE让碧桂园在企业评选当中，相比于其他房企完全不落下风。公司的成本力之一的不表现还有是否具有较低的融资成本与债务压力。在2019年，碧桂园的融资成本仅仅是6.34%，在EH50的房企当中排在前列，资金成本较低也大幅度地降低了公司的借债压力，具有较轻的资金负担。

与此同时，碧桂园的净负债率也下降到46.3%，比起18年也相对下降到3.3个百分点，在整体多数房企净负债率都有小幅度上升的情况之下，碧桂园却实现了财务杠杆的下降，这主要也得益于公司具有良好的回款率和充裕的现金储备。在19年，碧桂园的权益回款率达到了96%，比起18年共上升了5%。与此同时，碧桂园全年现金余额也达到了2683.5亿元，同比增加了10.4%，占公司总资产的比例达到了14.1%，在行业融资环境整体越趋严格的情况下，碧桂园有如此充裕的资金将可以大为缓解公司的现金流压力。

二、产品力：启动产品升级，打造健康住宅体系

房地产行业在经历了2016-2017年的高速发展与地产行业从增量向存量市场的转变，房企为了提升自身的市场竞争力，普遍都重视产品力的打造。在2020年，因为疫情影响，居民们也对健康住宅倾注了不少的关注力，一度之间，健康住宅也成为了房地产行业的热门话题，居住的安全、健康、舒适、功能性与私密性也得到了人们高度的重视。碧桂园也随即在原有基础上启动了健康住宅体系的升级策略，以健康住宅产品作为基础，加上碧桂园全产业链提供的家居健康升级产品还有碧桂园服务提供的安全健康智慧服务，健康住宅能够切切实实地为消费者提供更健康的人居生活。

健康住宅的两大要素就是日照与通风，而碧桂园也针对这两大要素进行了充分的工作。

1、精密计算日照时长，建筑规划首选坐北朝南

阳光日照，有自然杀菌的功能，在健康住宅的重要因素之一。在碧桂园的健康住宅项目中，所有的项目都会经过严格的日照分析与测量，能通过精准计算，确保所有的楼栋与单元每天至少获得2-3小时的日照时间。根据这个标准，正南朝向的建筑日照有效时间会比东西朝向的建筑长一倍。所以，在碧桂园的健康住宅产品中，在项目规划时就会将坐北朝南的规划布局作为项目的首要条件，尽可能地多规划正南朝向楼栋，保障日照的最佳时长。

2、低密度、低容积率规划，科学合理的楼栋布局

为了保障更好的生活体验，低密度与低容积率的房子已经逐渐成为一个趋势，以碧桂园的健康住宅作为例子，尊贵版的好房子产品容积率都低于2.0，若是18层的洋楼规划，则会有更低的密度，低容积率就代表着低人员密度，也会极大降低流行病传播的风险。

3、户型方正、南北通透，空气自然对流

在住宅环境里，如何加快空气流通，促进室内外气体高效互通，抑制病菌滋生是一个大考题。碧桂园通过采用大面宽与小进深的宽扁型形体，这种产品比起面宽小、进深大的形体能获得更好的通风效果。

三、科技力：科技为本，补足行业短板

随着房企规模的普遍性提升，房企多元化体现了科技方面，在这几家房企当中，碧桂园是当中的典型。在碧桂园自主研发机器人以来，碧桂园在机器人领域已获得了长足的进步。截止到2019年底，碧桂园机器人包含了建筑、医疗与餐饮等领域。

在这当中，碧桂园研发的餐饮机器人共有80项，完成样机的共有61项。在疫情期间，碧桂园通过国强公益基金会捐赠了首批全自主研发的集装箱煲仔饭机器人也在湖北省国资学院隔离点正式投入使用，这些煲仔饭机器人为一线医护工作人员免费提供煲仔饭配餐服务。而碧桂园在研的医疗机器人共有5项，启动注册申报有1项，有一项更是已经进入到临床试验阶段。建筑机器人共有50款在研产品，这当中更是有32项已投放工地测试，进一步地填补了行业空白。加强对建筑机器人的研究，不仅有利于直接地提升建造效率，降低成本，更能够提高建造过程中的安全性，降低不安全因素。

碧桂园对机器人投入了巨大的投资，且截至目前已获得了较可观的成果，这种优秀的科技力不仅可以有效提高公司的产品建造效率，更是可以降低不安全因素与成本，将成为碧桂园在房企发展过程中独一无二的优势。

四、服务力：物业为公司业主提供服务保障

随着房企将自身物业纷纷拆分上市，物业也随之成为了新的风口。物业在本质上就是为业主提供服务，为业主的生活便利提供保障，包括物业服务管理、社区增值服务、非业主增值服务等方面。在去年碧桂园服务共实现物业管理服务收入58.2亿元，同比增长达68.8%；社区增值服务收入达到了8.7亿元，同比增长107.2%，对总收入贡献了9%；非业主增值服务收入达14.2亿元，同比上涨达79.8%。在这些数据增长的背后，则是公司对服务的变现。

在这个时代，碧桂园服务作为行业的头部企业，在智能化方面早早进行布局，通过信息化、智能化建设提高服务效能、降低成本，并借助科技手段与数字化引擎，构建起了行业首个“云+边+端”体系；通过标准化的服务结合机械化与AI科技手段，协助员工完成重复性较高的工作，不仅可以节省员工的基础劳动时间，还能够同时有效保障服务品质，让物业人员能够从重复机械性的工作里抽出身来，将重心放在与业主面对面，彻底更有温度的服务上。

碧桂园服务推出了行业内首个基于“AI+物联”的人工智能全栈解决方案产品体系，这套产品体系不仅为智慧社区提供了一套完整的解决方案，还能通过将云端数据与决策，通过服务器将社区场景进行融合，具备全场景、全智慧、全集成、全链条四大优势，让智慧真真正正地落实到社区。

碧桂园服务的优秀成长能力以及信息化、智能化服务的背后，换来了公司持续获得资本市场认可。碧桂园服务不仅获得了招银国际、天风证券、光大证券等多家券商机构的推荐，同时自2020年以来，公司股票价格整体处于持续上升中。

五、高效率：提前做出组织架构调整，实现提质增效

2018年追求高效率开发成为多数房企当年的目标，房企利用这个策略大大加快了投融建销的流程，从而加速资金回流，碧桂园同样从中获利。到了2019年以及2020年，组织架构调整、人员优化成为房企新一轮的策略。对碧桂园来讲，2019年公司便进行了一次组织架构变革。先是在2019年初，碧桂园对功能相对重合的部门进行了整合，使公司在投资决策、财务、营销、成本管控、行政等板块的效率提高，流程更加精简。在当年10月的碧桂园管理会议上，莫斌表示，“要全面落实集团和区域间的纵向轮岗，关键岗位可以采用公开竞争制。”同时在此次调整中，天津和内蒙古两个区域的总裁岗位也采取了全集团内部公开竞聘的方式。

在2018年，大部分房企的追求目标都是高效率开发，利用高效率开发策略，房企得以加快了投融建销的流程，从而也加速了资金回流，与此同时，碧桂园也从中获利。从去年到今年，房企也进行了新一轮的组织架构调整与人员优化。碧桂园也从去年进行组织架构变革，从19年初的功能重合部门合并，让公司在投资决策、财务、营销与成本管控、行政等板块的效率也得到了提高，精简流程。在去年10月的碧桂园管理会议上，莫斌更是表示“要全面落实集团和区域间的纵向轮岗，关键岗位可以采用公开竞争制。”。在此次调整中，有两个区域——天津与内蒙古两个区域的总裁岗位也在全集团内公开竞聘上岗。

在步入2020年，碧桂园也宣布了自身进行至少16项的组织架构调整，合并超过29个区域并对38个总部与区域高管的任免。本轮调整涉及到总部组织架构调整与区域划分两个层面。总部将投资策划与设计管理这两大核心合并，正式成立投资策划中心，而区域层面则是将一些业务规模偏小与地域临近的区域进行整合。

但其实在2020年，除了碧桂园之外，还有不少的房企因为疫情影响也做出了组织架构调整，包括了绿地、阳光城与世贸等房企。同样也可以看出，碧桂园为此做出的提前组织架构调整具有更高的前瞻性，及时的调整组织架构，不仅有利于将部门壁垒打破，提高各个部门的执行力，更可以提高质量增强效率，也是碧桂园能够成功卫冕《2020中国上市房企百强》的基础条件。

从整体上来说，碧桂园能够蝉联榜首并不是一件偶然的事情，碧桂园本身在销售与收入等方面都排在行业的前列，与此同时公司也更加注重修炼自身的内功，利用“一率四力”达到了非常可观的成绩：

1、调整自身组织架构，提质增效，达到高效率成就；2、成本管控优秀，实现了利润率与ROE等盈利能力指标居行业前列，达到成本力成就；3、健康住宅的打造达成产品力成就；5、机器人研发使得碧桂园达成科技力成就；6、碧桂园服务业主的能力提高，达成了服务力成就。