深度｜ 违规开发！沈阳绿地国际花都更名再售谜局

中房报记者 孟双奎 通讯员 杨晓宁｜沈阳报道

7年，2555天后，沈阳绿地国际花都业主仍陷交房烦恼。

2013年2月，位于沈阳市于洪区赤山路55号的绿地国际花都项目公开预售，吸引了大批购房者。基于对项目认可，购房业主与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司（以下简称“辽宁宏伟鑫城”）签订了订购协议，并交纳了定金，开发商承诺2014年10月交房。

房子已定，本以为吃了“定心丸”的业主们眼看临近交房期却焦虑了：楼盘迟迟未开工建设。带着重重疑虑业主集体要求开发商签署正式购房合同，被拒绝。

根据在沈阳自然资源局查询所获得的信息，业主得知国际花都属未经规划审批项目，是违规建设，无法签订购房合同。

因上述原因，国际花都开发商决定单方面解约，业主可选择解约也可以选择另行购买绿地沈阳区域其他项目——绿地新里程，但价格上涨6000元/平方米至12000元/平方米。

经过业主了解，绿地新里城正是此前被开发商注销的国际花都项目。

国际花都不合规被注销难道绿地新里城就合规了？

对于这一问题，中国房地产报记者致电辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司了解情况，未予回复。外界认为，此举一是绿地东北公司资金出现问题，导致项目建设停滞；二是有以低成本违规变相涨价之嫌。

近日，中国房地产报（微信ID：china-crb）记者走访了国际花都项目，该项目已由“绿地新里城”再次更名为“新里·罗斯福公馆”，仍在建设中，并已于近期公开认筹，计划2021年12月交房；此前业主可以按“国际花都”原价购买，但需要绑订购买一个无产权车库。已有部分业主成交。

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被退房

赵明（化名）是绿地国际花都维权业主中的一员，对他而言7年的维权之路显得尤为艰辛。

2013年2月22日，赵明签订了订购协议书，交付了103403元定金转首付款，标注购买房屋为203#3-2-2。7年赵明经历了数次维权,无果。

2019年6月，赵明再次来到国际花都售楼处交涉交房事宜。这次，他被告知已办理退房手续。

“什么时候签的字？”赵明要求出具退房申请、退款记录等信息，但售楼处拒绝提供。在赵明一再要求下，售楼处才让赵明“扫了一眼”退房签字图片，签字时间显示为2017年7月。

赵明说，该房产为赵明与妻子戴某、岳母何某共有房产。在售楼处出示的签字图片上有3个人签字，本人签字模仿与赵明字迹颇为相似，妻子所谓的“签字”也在，岳母何某签成了“刘某”。

据赵明回忆，2017年6月他本人确实接到国际花都售楼处来电口头问询退房意愿。如果想办理退房手续可以先走公司内部审批流程试一试，期间如房屋建好交付订购协议仍可生效。赵明最终选择了保留撤销流程、保留住房的权利。

在此次沟通中，赵明也曾口头表示“可以走走看”，此后开发商再未与其提起此事，本人从未在退房手续上签字确认，且其妻子和岳母也未曾签字退房。

“本来长时间悬而未决的事情谁料成了既定事实，签字还可以代替吗？”赵明表示。

后赵明又与绿地集团东北事业部负责人沟通，答复是“要尊重事实，绿地执行的是业主代表统一意见和集团批复”，对于解决交房一事却避而不谈。后告知赵明可对接绿地集团沈阳负责人，但该负责人直接答复无法解决。

赵明说，据国际花都相关人员透露，此退房手续或属内部操作失误，因退房审批链条牵涉人员过多，无法给予纠正解决。赵明认为，在业主本人毫不知情的情况下开发商伪造签字，退房审批手续已办理，即便确属绿地内部操作失误，也属绿地内部流程管控问题，责任应由绿地买单，不应将失误操作结果转嫁业主。

至今，开发商仍没有退款给赵明，也没有将订购协议收回。

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7年苦等

绿地国际花都发给业主的承诺书。

面对迟迟未动工的项目，业主于2014年6月7日集体找到开发商要求签署正式购房合同，承诺开工时间、交付时间、办理贷款时间以及赔偿标准。

辽宁宏伟鑫城向业主做出书面承诺：2014年12月31日前拆迁完毕全面开工；多层、高层交付时限为2015年9月30日，别墅T24-T45、别墅T01-T23交付时限分别为2015年10月31日、2016年6月30日。

对于逾期交房开发商承诺赔偿标准：延期交付按照已交款按日万分之一给予赔偿计算，赔偿方式为：一年物业费+一年采暖费（条件是不退房），按照约定日期如果不能单体交付90日内按日已交付的万分之一赔付，超过90日按日已交付的万分之二赔付。

然而，一纸承诺后开发商便再无后续动作，仍然不建房也不签合同；业主要求退款但开发商拒绝请求，理由为楼盘暂时停工还会开工建设，目前资金缺乏，如果有业主坚持退房可以签署退房协议，不承诺退款具体时间。

2019年3月，国际花都开始装修售楼处同时开工建设，业主看到了希望再次前来交涉购房事宜，但这次却等来了“原项目取消”的消息：开发商否定合同拒绝交房；并被告知“你们可以去找政府，通过司法程序解决”。

开发商称，“国际花都没有向政府申报楼盘规划，没有五证，原项目取消，政府对此事已做了行政处罚”。

同时发出了“解决方案”：国际花都原业主可优先购买绿地新里城，但不能按照国际花都6000元/平方米购买，需要按新里城售价12000元/平方米购买。

一轮轮交涉无果后，业主不得已先后至国际花都项目售楼处、绿地沈阳城市公司浑南总部、绿地东北事业部维权，得到的答复是可以给业主退还房款，但仅给予银行存款利息补偿，对于开发商是否承担违约责任只字未提。

沈阳市自然资源局于洪分局发布的《依申请公开政府信息答复书》信息显示：辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司原开发楼盘叫国际花都，现楼盘叫绿地新里城。其中《建设工地规划许可证》于2019年4月19日审批，《建设工程规划许可证》于2019年5月27日审批。

2019年6月，部分业主直接至绿地上海总部信访，绿地总部未出具解决方案；2019年10月，业主再次到访绿地上海总部，双方交涉历时5天，绿地上海总部同意按既定合同交房，可以不按照绿地新里城当前价格购买，但要求业主必须捆绑购买一个14万元无产权车位。这一解决方案让业主进退两难：不买车位不交房，应有权益就会丧失。最后，部分业主不得不认可了强行捆绑车位的附加条件，按照要求签署了保密协议。

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项目未批先建 9栋住宅相继封顶

新里·罗斯福公馆项目在建

据业主反映，从2014年至2018年12月，国际花都项目在未经政府相关部门许可情况下擅自施工，不仅29、30、46、205、208、210栋楼封顶，且206、R19、R22栋楼又相继封顶。

2015年5月25日，《沈阳市城市管理行政执法局结案通知书》（沈城行执市结字[2015]26号）显示：辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司在于洪区北陵八家子2#地块建设绿地老街坊（国际花都）项目，施工单位为沈阳辰宇建设集团有限责任公司，工程存在未取得《建筑工程施工许可证》和招投标手续擅自建设违法行为。

辽宁宏伟鑫城和沈阳辰宇建设集团有限责任公司行为违反了《中华人民共和国招标投标法》第三条，《辽宁省建筑市场管理条例》第二十七条和《建筑工程施工许可管理办法》第三条的规定。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十九条、《辽宁省建筑市场管理条例》第三十五条和《建筑工程施工许可管理办法》第十条、第十三条的规定，沈阳市城市管理行政执法局于洪分局对上述单位做出了行政处罚，现已结案。

5月25日，中国房地产报记者走访了国际花都项目，该项目已由“绿地新里城”再次改名为“新里·罗斯福公馆”，仍在建设中，已于近期公开认筹。

施工现场，多层、高层、别墅均处于开工建设状态；其中原国际花都项目规划楼盘大部分已封顶。在新里·罗斯福公馆项目售楼处了解到，该项目将于2021年12月交房。

对于违法施工情况，中国房地产报记者曾于2019年5月28日向“辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司”发出过采访函，开发单位未予答复。

但其间存在的问题仍值得关注：

一、原国际花都项目未经审批私自建设问题。相关政府处罚文件于2015年5月出具，绿地新里城项目则于2019年4月份审批，此时建筑主体已基本完工，期间项目一直处于违法建筑状态，为何没有被及时叫停？

二、开发单位和建筑单位虽已受到行政处罚，但涉及原项目取消、新旧项目接替的相关事宜侵害了原国际花都项目业主合法权益，否认了合同约束力。新项目规划为绿地新里城，项目建设地点并未变更，已封顶的国际花都规划楼盘对应位置尚在，对于与业主签署的订购合同岂能用“项目取消”简单应付？

三、根据《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，开发企业未取得《商品房预售许可证》不得以任何形式进行商品房预售、收取定金、认筹金等钱款。国际花都项目公然违反规定，未经审批私自施工，公开预售，项目建设前期面对业主退房要求不予办理；项目重新规划后，开发商不承认合同，采取涨价或附加车位的手段，逼迫业主接受或退房，以获取不正当高额收益。

对于伪造业主退房一事，业主从未签字确认，何某签成了“刘某”，疏漏百出，房款未退，订购协议也未收回。本应按照程序严谨操作的流程却成了对事实真伪不加辨别的“走过场”，现已按照流程审批成既定事实。对于审批链条相关人员不能主动承担责任给予纠正，仅答复业主房子已退。对于此事，绿地集团沈阳公司又作何解释？

针对上述问题，北京盈科（沈阳）律师事务所景媛律师认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之规定，购房者在面临开发商隐瞒事实导致合同解除的情形下，可以拿起法律的武器，维护自己的合法权益，也寻求专业律师的帮助。

中国房地产报记者将继续关注此事。

转载：中国房地产报公众号