2020年北京市东城区的小升初政策出来了,今年亦然实行三批次电脑派位。与2019年相比,今年第三批次派位中,一定比例对口直升派位改为定向名额派位。别让孩子输在起跑线上,今年4月30日西城区发布的《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》的新政显示,2020年7月31日后落户西城区的家庭,其子女上小学将不再按照就近登记入学的方式进行,而是通过多校划片被随机分配到该学区甚至相邻学区。
不同学区意味着不同的教育质量,多校划片政策更是一次价值重构,高价学区房可能走低,低价学区房可能走高。因此,7月31日被称为“731”大限。此前落户西城的家庭还可享受单校划片的老政策。
趁机割韭菜
在政策刚刚出来以后,网上传来一张图片:某房产网站挂出金融街学区宏庙小学对口小区丰汇园一套39.1平米的房源,单价26万元,总价1020万元。
虽然不清楚这个价格真实与否。但众所周知,宏庙小学是北京百年名校,可以直升北师大附属实验中学与北京八中,这两家都是西城区最好的初中,2019年西城区中考成绩综合排名前二位。
丰汇园的房子,其中1期13号楼是回迁房,户型最小,单价高达22万元,但总价偏低,所以成交最活跃。
当地的中介说,430新政出台之后,确有一波客户看房潮,“需求一下子就上去了”。
与此同时,一些业主希望趁机“割把韭菜”,报价最高25-26万元/平方米。
“平时可卖可不卖的业主,想趁着这波行情卖个高价,房源供给一下子上来了。”中介表示,当供求同时上涨,导致房价并未大幅跳涨。
他掌握的成交数据显示,包括丰汇园在内,宏庙小学对口小户型学区房的平均交易单价在20万-22万元之间,视不同户型与小区环境而异,“与430新政出台之前相比,总体略有上涨,涨幅大概在2-3%。”
另一个平抑房价的因素是政策的不确定性。
中介称,西城教委只是指出多校划片的方向,但具体执行,还需看明年乃至后年的情况,“是严格执行多校划片,还是不了了之,现在都不好说。”
北京市朝阳区最早实行多校划片政策,规定自2017年6月30日之后,在朝阳区新购置的房屋,无论新房还是二手房,均参与多校划片。
这一政策不了了之。
北京学区房研究人士闻风称,朝阳因名校与普通校差距太大,一旦多校划片,原来可以上名校的家庭,可能被随机分到学区垫底的“差校”,“这一刀下去,动了不少家长的蛋糕,因此遭遇巨大阻力。”
北京市东城区与海淀区均自2019年起实施多校划片。
中介表示,实施多校划片之初,东城与海淀的学区房价格确实略微下降,例如东城牛校史家小学学区房单价降了两万元左右,海淀上地附近的学区房也降了一万多元。
在多校划片的具体执行上,东城区通过电脑派位的方式,对新落户的家庭严格实施多校划片;海淀则政策实施走形,目前依旧是按照就近、按照落户年限等条件顺位入校。
中介说,“落户年限是顺位中的一个重要因素,落户早的家庭,比落户晚的更有资格入校。因此,购买学区房越早越好。”
目前海淀学区房价格又有所回升,例如上地东西里片区房价在2019年1月1日大限之后一段时间降幅达10%左右,目前已经回升5%,一些小面积低总价的房源甚至已恢复到大限前水平。
二手优质房源骤减
北京地区新房供应加速,与近期二手房市场成交回暖有关。机构数据显示,5月份二手房实际签约接近2.1万套。
多位业内人士指出,北京二手房市场5月全面升温,很大原因是新盘供应量少,前期积压需求释放。从目前情况看,优质新盘供应放量,会稀释二手房需求。6月首周,二手房成交量比5月首周明显下降,市场出现高位回落的迹象。
记者调研北京二手房市场发现,4、5月份成交量显著放大,前期业主售房意愿强,报价贴近市场价的房源在5月份基本出清。所剩房源中,报价比成交价高出不少,业主观望情绪较为浓厚。
“我们门店年初制定的年度销售目标是佣金达到1500万元,5月底就超过了1200万元,基本上都是4、5月份成交的。即便如此,我们门店依然在整个大区排名靠后,可想而知北京地区二手房市场的热度。”位于南五环某新房片区销售人员对中国证券报记者表示。
“进入6月,成交量出现了明显下滑,主要原因和房源较少有关。现在各个门店经纪人的主要任务是出去找房源。”上述销售人员指出。
挂牌的二手房优质房源骤减,客户将眼光转向价格更为透明的新房市场。“新房市场开发商统一定价,不像二手房市场需要和中介、业主反复沟通斡旋。此外,很多新房楼盘开盘时间较早,目前临近交房期,实际上买的是现房。用期房的价格买现房,对客户来说还是有很大的吸引力。”多位新房销售人员指出。
多位销售人员对中国证券报记者反映,二手房市场成交价要看业主的心态。很多业主前期是为了卖房换西城学区房,随着西城学区房落户时间点临近,赶不上进度的客户取消了销售计划。换房客户骤减,也是近期二手房成交下滑的一大原因。
开发商看好后市
截至6月8日,34家房企披露了5月份销售业绩,前5月合计实现销售额21997亿元,同比微跌2.5%。整体看,销售业绩逐渐拉平。
机构统计数据显示,5月份全国楼市持续复苏,基本已经回到2019年疫情前水平,市场已经走出低迷状态。
中国恒大、合景泰富、旭辉、荣盛、金地、建业、禹洲、德信、金茂、绿城、世茂、龙光、中骏等多家房地产企业前五月销售业绩不同程度上涨。其中,中国恒大前5月累计实现销售金额2727.9亿元,同比增长17.8%。
业内人士表示,企业之间分化加剧,部分房企的销售额水分较多,存在透支销售额的情况。2020年全年销售额上涨难度依然不小。
业内人士称,2月市场基本冰冻,3月市场恢复50%,4月逐渐回到80%,5月市场恢复至100%。从全国市场看,活跃城市较多,特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。值得关注的是,武汉市场明显企稳,环比上涨明显。从土地市场看,高价地高溢价率地块成交频繁,开发商看好后市。同时,房贷利率逐渐下调,优惠增加,疫情积压的需求基本释放。这些都推动5月全国市场恢复性上涨。6月份市场有望继续冲高,特别是供应量增加后,成交量有望继续上行。
住宅市场成交量降价稳
另据机构数据,“五一”期间,西城区成交套均面积61平方米,套均价格749万元,每平方米均价超过12万元,交易量同比和环比增长均超过100%,其中金融街和德胜片区成为热门。
根据中指研究院《北京商品住宅新开盘监测报告》数据显示,6月初(6月1日-6月7日)北京住宅成交量为9.77万平,环比下降20.65%;成交均价为50843元/平,环比上涨4.60%。
5月19日,针对前段时间北京学区房价格暴涨等问题,教育部教育督导局局长田祖荫在新闻发布会上表示,如果都均衡了,都优质了,自然就不择校了,那就是家门口有什么学校就上什么学校。
机构数据显示,5月份北京二手房成交量达2.1万套。换房购买西城学区房客户带动了整个二手房换房链条进程。随着落户时间点临近,家长换房意愿减弱,优质挂牌房源骤减,叠加新房项目加速入市,二手房市场遇到较大阻力。6月首周二手房成交量比5月首周下降明显,市场高位回落。对于未来的市场走势,业内人士表示,随着新取证项目的开盘,成交量将随之上涨,预计出清周期将小幅回落。住宅市场成交量降价稳,与项目集中取证、购房人等待开盘有一定关系。
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