万人摇号VS库存压力，楼市两极分化，买房冰火两重天来临

从2003年以来楼市就是在重复着一个暴涨—限购—平稳—松绑—再暴涨的这样一个套路。从长期来看，始终是在上涨——你买，或不买，价格都在那里摆着。

经济学者Chris Adcock写道：一个落后的经济体内，无论其干预政策如何制定，但其房地产资产的价格必定会远远高于正常水平。并且，金融管制的程度和房价的高低呈正比。因为管制的程度越高恰恰说明投资的渠道少，热钱会大量被挤压进入某一类或基类行业。很明显这个行业就是地产。

苏堤杨柳醉春烟刚刚过，杭州又火了，这次是因为楼市。

杭州近6万人争抢西溪公馆959套房源被推上风口浪尖，相当于一套房子将近有60个人在抢。

其实在杭州房地产市场每个月都有“万人摇”现象出现，这次“60000人摇”确实是第一次遇见。

原因其实很简单，看一下周边的西溪公馆与周边二手房的价格，就知道了。

从链家可以查询到，售价2.8万元/平方米的西溪公馆周边，在售二手房住宅项目的价格在3.4万-5.3万元/平方米，即使按照最低价格计算，每平方米的价差也超过6000元，最高差价1.5万。周边大部分二手房项目的主力户型售价都在4万元/平方米，低价项目以超小户型为主。

平均1.2万元/平方米的价差，意味着“摇到就是赚到”。西溪公馆的施工已经进入最后阶段，如果不出意外，年底就能交付。

巨大的套利空间，准现房的快速兑现预期，刚需者和投资客蜂拥而至。甚至，绝大多数人对杭州的限购政策几乎一无所知，仅仅是希望“碰碰运气”。

愣生生地把房号变成了彩票。

再回头看看当红炸子鸡——西溪公馆，就会发现形成价格鲜明倒挂的原因也是不可复制的。

2009年7月，浙江国恒以26亿元的总价拿下了该地块，宣布将在其上打造顶级高端精装住宅“西溪公馆”，定价为3.5万元/平方米。之后数年，杭州楼市量价齐跌，定位极高的西溪公馆建设陷入停滞，2017年，杭州楼市复苏的时候，西溪公馆已经成为当地著名的烂尾楼项目。2019年，远洋旗下一家合资子公司通过司法拍卖获得杭州西溪公馆100%股权，限价被定在了2.8万元/平方米，且房源也以准现房形式入市。

就是这样的一个项目，吸引了众多目光，让“万人摇”达到了人数新高。

除杭州外，南京、成都等多地城市也都出现了“万人摇号”的现象。

这些万人摇楼盘都有几个共同特点：均价较低、与周边二手房价格倒挂明显、交付年限近。

事实上，过火的“万人摇”是一二手房价价差带来的畸形产物。

采取限价措施本意是为了避免市场失控，但措施若不够精细，一定程度上也会使房产企业失去自主定价的权利，让价格更加扭曲，导致市场供给减少、供不应求，这才会催生排队摇号买房。

虽然如此，在“全民抽奖”的狂热下，楼市两极分化的现象也非常明显。

据经济观察网不完全统计，自2020年2月至今，杭州200多个新推项目中，有超过100个新房项目出现流摇（登记人数小于供应套数，不需要摇号）。主城区的约30个新推盘中，流摇项目达到10个，流摇率也超过30%，这些流摇盘的共同特点在于，与周边楼盘均价几乎持平。

二手房也出现了两极分化。

5月份，北京二手房网签约1.6万套。其中，仅5月29日，网签就达1000套，这是时隔14个月再次出现单日网签破千套。

多位房产中介人士表示，杭州二手房“好卖，也不好卖”，只要房东愿意大降价，价格足够吸引人，就能轻易吸引到购房者，而如果房东执意按照市场均价标价，不愿意降价，那么这套房源大概率会一直从二手房的“6万套时代”一直挂牌到“12万套时代”。

并不是所有市场都有回暖迹象。

市场两极分化已经常态化，城市等级越高，市场越好。

一面是火热难抑，一面是平淡如水，房地产市场分化现象仍难消除。

“任性”的购买力击溃了所有的谨慎者，一线城市的需求，如何高估都不为过。

开发商眼里，一线城市俨然已成“安全岛”。流动性宽松、楼市火爆、融资打开，开发商可谓“弹药”充足。综合目前楼市形势、金融经济形势，“抢食”一线城市土地，无论是防御性投资、增厚短期资产，还是美化资产负债表，或是杠杆融资，都是不错的选择。

房好地段好品质一直在被抢，甚至在房地产寡淡的年份，一线城市重点城市核心地段的房子都是手慢无。

“你买套房可能要掏空6个钱包，有钱人买房顶多也就掏空6个月的生活费”。

贫穷限制了想象，但限制不了购房的两极分化。

楼市“冰火两重天”：一边是一二线热点城市楼市遍持续升温，一边是三四线城市楼市步履蹒跚，五线之下的楼市左右唯艰。

贝壳研究院数据显示，今年1月至5月，66城新房市场合计成交套数和成交面积分别下降21.9%和20.0%。这意味着，虽然部分城市成交上升迅速，但整体成交仍呈下降趋势，说明也有部分城市成交下滑较明显。

再看杭州，到5月中旬，商品房新房库存量已经超过11万套，与去年同期的8.2万套库存相比，多了2.8万套。

各线城市住宅库存分化加剧。

上海易居房地产研究院近日发布的最新一期《中国百城库存报告》显示，过半城市库存有所增加。具体来看，截至4月底，100个城市中有54个城市库存同比增长，部分二线城市库存上升明显。其中，5个城市库存同比增幅超过50%，日照库存同比增加114%，杭州库存同比增加75%，南宁、青岛和成都库存分别同比增加58%、53%和50%。但与之相对应的是，珠海、中山和南通库存分别同比减少38%、38%和35%。

全国楼市库存消化需要4.4年。然而，一线城市却普遍低于1年，上海更是只够卖不到4个月。三四五线城市住房的库存量就不一样了，很多地方的库存都超过5年。

在土地市场一片火热的背景下，也是两极分化凸显。

2020年以来，全国共诞生了3宗百亿元以上总价的地块，总价分别为310亿元、116亿元和104亿元，位于上海、深圳和厦门。三四线城市却频现流拍。克而瑞研究中心监测数据显示，3月1日至4月19日，重点监测城市共计有79宗地块流拍，其中三四线城市占比达65%。

未来会有更多条件不佳的地块无人问津，土地流拍率可能继续攀升。各城市的成交量价和市场热度虽然全线回升，但需求更有保障的一二线及部分三线城市土地拍卖竞争将更加激烈，各线城市之间的分化愈发明显。

再看看房地产企业销售。据中国指数研究院“1-5月中国房地产企业销售业绩TOP100”报告显示，2020年1-5月，房企销售业绩保持平稳，销售额破百亿房企增至78家，较2019年减少了17家，TOP100销售规模同比下降8.6%。房企销售额TOP100的门槛为74亿元，较2019年92.2亿元下降19.7%。“二八法则”越来越明显，百分之二十的企业拿走百分之八十的业绩，也只会加剧房产企业的两极分化。　

每一个冬天的句号都是春暖花开。

卡夫卡说：心脏是一座有两间卧室的房子，一间住着痛苦，另一间住着快乐，人不能笑得太响，否则笑声会吵醒隔壁房间的痛苦。

楼市的两极分化，不也正是如此？