亲属之间“借名买房”，应结合出资和实际占有情况来认定所有权人

河南省平顶山市的秦女士和李某是表兄妹关系。1994年2月份，秦女士的父亲用其外甥李某的名义，出资购买了平顶山市中房公司开发的房屋一套。交房后，秦女士与其家人就搬进了这所新房一住就是26年。在2015年8月16日，秦女士与李某在秦女士父亲的见证下，签订了一份《协议书》，主要内容为：秦女士以李某的名义出资购买房屋一套，将产权登记在李某名下。取得产权证明后，李某有协助秦女士办理房屋过户手续的义务，由秦女士承担相关税费。

如今，因李某拒绝为秦女士办理产权登记提供“协助”义务，双方对簿公堂。一审法院以“购房款是秦女士父母出资而非秦女士本人，与协议内容不符”为由驳回了秦女士的诉讼请求。目前，秦女士已提起上诉。（5月6日，平顶山市广播电视台报道）

媒体通过中国裁判文书网查阅相关判例，结合“借名买房”的成因、形式以及司法实务要点，梳理了关于“借名买房”的司法裁判规则。

根据该《协议书》可以确定，秦女士与表哥李某之间存在“借名买房”的事实和合同关系。然而，在双方均拿不出购房合同书及缴费票据原件，实际出资人（秦女士父亲）已去世的情况下，依据该“借名买房”《协议书》是否可以确定诉争房产的所有权？

也就是说，双方存在“借名买房”协议，且有充分的证据证明诉争房产购房款、水电费、天然气费等实际由借名人支付，并且借名人长期占有使用、控制、居住，出名人并未主张权利的，则可认定登记在出名人名下的房产属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。

“借名买房”是指购房者为规避房产调控政策，以他人的名义购买房产，办理登记手续，但由购房者实际出资、实际占有控制所购房产的行为。该行为多发生在亲属、朋友之间，具有较大的法律风险，但在现实中仍大量存在。

对此，法律界普遍认为，“借名买房”协议具有一般合同的约束力，应认定为有效合同。对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过实际出资关系、购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

笔者认为，法院审理案件是依靠证据的，不能把适用法律以外的事务强加给法院。但法院又是依法治国时代背景下，参与社会治理、化解社会矛盾的重要关口，在司法审判活动中，法院又不能对一些案件“一判了之”。以事实为依据，以法律为准绳，查明真相，案结事了，实现法律事实和客观事实相一致，法律效果和社会效果相统一应当是司法审判追求的目标。

2013年12月26日，北京高院印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》。其中第十五条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

媒体通过检索发现，目前只有北京高院专门出台了指导性文件。天津、广东、辽宁、新疆等地高级法院均有对“借名买房”相关申诉案件公开了示范性判例。最高法尚未出台相关司法解释或指导性意见，但对“借名买房”司法实务中的裁判规则正在逐步统一。即“主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。”

回归到秦女士和其表哥李某的案件，秦女士和李某都不持有《购房合同》及缴费票据原件，但秦女士有大量的证据证明秦女士的家人实际占有使用、控制该房屋长达26年，并且用电申请的申请人为秦女士父亲，水电费、天然气费等均由秦女士家人缴纳，小区居民也能证明秦女士家人在此长期居住，作为秦女士表哥的李某，在秦女士父亲去世前，从未就该房产主张过权利。依据秦女士和李某2015年8月16日所签订的“借名买房”《协议书》内容，法院可推定秦女士和李某“借名买房”的事实成立，秦女士享有该房产的所有权。

至于李某主张的该“借名买房”《协议书》并非自己真实意思表示，是被秦女士父亲“下药胁迫”等手段诱骗的说法，秦女士代理律师表示，经湖北东湖司法鉴定所鉴定意见，协议书上指印为李某指印，证明合同真实有效，系双方真实意思表示。如果李某认为该《协议书》不真实，被“下药胁迫”签字，李某应当举证支持其主张，而不是口头陈述。

来源：法报融媒