聚焦旧改 北京80个老旧小区改造将开工 城市更新成房企新机会

枣林前街地区的住宅楼 李凯旋摄

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 李未来 北京报道

5月22日，2020年的政府工作报告发布。报告显示，要深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

除了此前就已经频繁提起的“房住不炒”和“因城施策”之外，2020年有关房地产工作的最新亮点在于“推进新型城镇化”以及“让城市更宜居宜业”上。近年来，有关旧改以及城市更新的内容越来越多，许多房企布局相关领域的项目，为城市“换血”。

北京开工80个老旧小区改造项目

5月14日，北京市住建委会同发改委等相关部门，共同印发了《2020年老旧小区综合整治工作方案》。《华夏时报》记者了解到，文件明确，北京年内开工老旧小区综合整治项目80个，完成50个老旧小区综合整治项目，完成固定资产投资12.8亿元。

《华夏时报》记者了解到，包括西城区、朝阳区、丰台区等在内的多个区域均有相关项目在改造名单之内。以西城区为例，菜园街及枣林南里棚户区在改造范围之内。据悉，该项目的四至范围为东至白纸坊胡同，南至白纸坊西街，西至菜园街，北至枣林前街。

菜园街及枣林南里的地理位置优渥，交通也十分便利。《华夏时报》记者看到，该区域颇具“老北京”的气韵，多条传统胡同穿插其中，浓厚的生活气息扑面而来。与新兴的商圈不同，该区域绿树成荫，许多传统的文艺小店隐藏其中，文化艺术氛围浓厚。

枣林前街地区的胡同景象 李凯旋摄

百年的石碑、沉睡的古寺、落着灰尘的云纹、精致的牌匾，一个个传统文化元素勾勒出了菜园街区域的建筑风格。与此同时，《华夏时报》记者还看到，除了历史文化的沉淀之外，该区域的部分基础设施的确需要升级换代。

由于建造时间较长，菜园街区域的住宅普遍在6层左右，但是安装电梯的住宅不多。此外，许多住宅建造的位置距离马路较近，几乎是出了楼门即可踏在马路上。类似建筑设置除了不利于住户的生活安全之外，马路噪音等也会对住户的生活质量产生影响。

疫情暴发之后，人们更多地开始将视线放置在“宜业宜居”上。一个智慧化的、生活便利的住宅项目更加能够提升住户的生活质量。《华夏时报》记者了解到，2020年北京针对老旧小区的改造包括但不限于增设电梯、补建停车位等。

“城市发展不局限于住房建设，其更加强调宜居性，后续补短板是重要的内容。尤其是城市公共设施等方面会强化，老旧小区改造也是重要的发力点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出了城市发展的重点。

城市更新“蛋糕”盘面增大

自2019年开始，中国的房地产业进入到了存量时代。业内认为，关于城市更新的相关业务布局则是开启了地产的增量新时代，是房企扩张和发展的“二次机会”。东兴证券在报告中指出，2020年，城市更新的内涵更为丰富，在拉动内需的城市，有望改善老城区的基本面，成为房企的一个新的增长点。

关于城市更新或者旧改的相关“蛋糕”盘面，贝壳研究院高级分析师潘浩说：“根据住建部之前公布的数据，17万个老旧小区拉动了5万亿元的投资。按照相关的比例，2020年全国有3.9万个旧改小区，预计拉动投资1.2万亿元左右。”

贝壳研究院的统计数据显示，在TOP50的房企中，已经有超过一半的房企开展了城市更新业务，其中包括碧桂园、恒大、万科、保利等。在房地产业从增量转向存量的过程中，城市土地的供应变得愈发稀缺和珍贵，不断上涨的地价也使得房企的拿地压力增加，“城市更新”也由此变成了一个新的赛道。

“老旧小区的改造虽然必要性大，但是目前大规模的推进还存在一些障碍。原因是前期单靠政府财政支出的模式负担过重，难以支撑大规模的改造。基于目前各个城市的试点经验，未来大规模的老旧小区改造需要社会化力量的参与，预计制度层面的障碍会逐步放开，运营能力强的市场企业将会迎来新机遇。”贝壳研究院首席分析师许小乐向《华夏时报》记者指出了当前城市更新领域存在的问题以及未来的走势。

值得一提的是，房企入局城市更新板块的确给其按下了“快进键”。例如，有“旧改之王”称号的佳兆业，其通过布局相关的城市更新项目，成为了房地产行业中的黑马。公开资料显示，2019年，佳兆业新投拓项目为19个，使得城市更新项目占地面积接近4000万平米，在为城市加速“换血”的同时，还进一步提升了公司的盈利水平。

超过万亿元的投资规模还在吸引着更多的房企入局城市更新板块，这一领域尚未达到饱和状态。近期，首创的相关负责人表示，北京的房地产市场已经进入了存量地产的发展阶段，城市更新是未来的发展趋势。

同样，潘浩进一步表示，目前，城市更新以及旧改等项目在空间分布上存在着显著的不均，房企在此方面的投入还有较大的空间。

购房需求再被刺激？

上述提道，2020年全国各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民700万户。业内有声音认为，无论是旧改还是棚改，会再一次刺激人们的购房需求。与棚改不同，旧改的重点在于对小区的各项设施进行提升，而棚改则是改造城镇中的危旧房。

公开资料显示，我国自2013年起开始大规模推进棚改。截至2018年底，全国范围内1亿多居民“出棚进楼”，住房条件得到了极大的改善。此外，棚改的货币化安置比例较高，这也使得各线城市在此前的一轮“棚改潮”中购房需求爆发。

目前，旧改接棒棚改，成为了房地产市场的下一个发力点。就房企而言，其多了一个新的发展机会，但是否会对市场的走势产生影响呢？值得一提的是，此次的政府工作报告将新词“两新一重”推上舞台，其指的是加强新型基础设施建设，加强新型城镇化建设，加强交通、水利等重大工程建设。

对此，严跃进对《华夏时报》记者说：“预计后续针对县城的房地产开发、购房等会形成各类配套政策，尤其是会和脱贫奔小康、县城去库存、县城基建发展挂钩。后续从房地产企业的投资方向看，可以适当关注此类新型城镇化和县城发展的关系，进而寻找到新的投资机会。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁