北京楼市：海淀仅剩的洼地，一年后将消失

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：家庭深圳移居北京，想在北京买房，一来解决自住（需四房），二来要考虑未来孩子上学（目前2岁）； 基本情况：我和老公都在后厂村中关村软件园上班，目前租房住世纪城，买房希望既考虑学位（优先第一梯队学位），也能兼顾自住舒适，生活便利，上班通勤方便的，对北京还不熟悉，之前有考虑过世纪城旁边的万柳，但还没有做深入了解，而且感觉单价较高，也担心未来转手问题 问题1：假如预算2000左右，房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐，谢谢 问题2：老公北京户口但深圳有房贷记录，是不是在北京买房我们只能首付8成？如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚，是不是他就可以算无记录？谢谢

回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的第一座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。 因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。 以上是价值层面上的分析。 如果要在海淀买房，又带有自住需求，得要看你在居住方面还有哪些要求，比如居住区域，平时消费习惯对心的商业需求，对环境的要求等。 万柳是热门贵妇盘，自住只能当做消费品入手，升值潜力不如非学区盘。 我是投资思维，学区建议买一套学区小户型，挂学位即可，世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资，投住分离，这样才能利益最大化。 深圳的房贷还清之后，离婚去名。腾出老公的北京2张房票，分别全款抵押的方式入手2套。 一线城市处女贷用掉之后，二套资格购房成本极高，所以都推荐全款抵押，找个垫资公司配合过桥，等过户之后迅速做抵押，相当于首付3成。

提问：房姐，您好！这次买房计划纯投资为主。目前手中现金有1000万左右，在北京海淀有自住三房。希望孩子7年后上大学，有机会再买一套小区环境和位置好的改善自住房。现在在深圳和北京都有房票。目前深圳疯长，北京不涨让我很纠结，做不了决定。您能给我一些具体建议吗？1、这些资金现在在北京买一套中国玺一楼加下跃的房子留着7年后住？目前中国玺能买到价格8.2万一平米。2、资金拆成2份，分别在北京和深圳各买一套？3、如果资金拆成两份，北京哪个区域或者小区的房子升值空间高，我该买多大的房子未来好出手？目前深圳还可以下手吗？还是等等看再下手深圳？因为疫情原因，家庭收入不稳定，不太敢用高杠杆买房了。谢谢

回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 深圳短期看肯定横盘的，但从资产配置角度 深圳值得投资长持，深圳值得看的板块在 宝中 蛇口 前海，基本总价800+才有性价比，北京以望京为主 橄榄城、大西洋新城 等 1 > 2

提问：您好房姐，新人首问： 您好智慧的房姐，我集体户口 首套二贷。手里600多的子弹，因为出差多不自住，想考虑纯投资。 综合升值和租金回报的话 1.cbd的蓝堡国际公寓、望京的季景 北京香颂、西北旺的春晖园 西山华府 、北苑的山水蓝维这几个地方您觉得排序怎么样？有其他这些附近推荐的楼盘吗？ 2.西北旺的新盘西山锦绣府值得考虑吗？ 3.法拍房能碰吗？之后出手好出吗？

回答：望京>国贸>西北旺>北苑 望京的季景 >西北旺的春晖园 西山华府>cbd的蓝堡国际公寓>北苑的山水蓝维 重点看朝青和望京或者天通苑 西山锦绣府在新盘里面可以看，相比二手的性价比更高 法拍看下精华帖，有过详细介绍，一般不建议碰，坑较多

提问：房姐您好，假如我用1000万全款买了房（自住加投资）又抵压贷款出700万，这700万如何操作，自己留多少用于还贷，用多少用于再投资？如果是您怎么利用这700万。新手说错勿笑。

回答：600万用于投资，月供大概在3.5-4，剩下100万可以支撑2年月供用于托底防范未知风险 注意：任何投资风险防范都要放在第一位，无脑上杠杆是赌徒的玩法

提问：你好房姐，新人首问：再有几个月买房的资质就有了，我买房首先是先给孩子落户，目前大孩子、二孩子分别在保定上初二和二年级，准备让他们在北京上初中和高中，提问1、像我这种情况有必要买学区房吗？如果有选哪些区域比较合适？2、今年买房后，大孩和二孩直接转入北京的学校能转吗？3、因为疫情，我还没有踩过盘呢，准备投入1000+三室或四室的全款买，看看在北京哪个区比较合适？最好具备投资属性，谢谢回复

回答：首先你得了解一下各个学校接不接受转学生，据我所知，好点的学校都不接收，所以这根本不是一个买房的问题，你买学区房不解决问题，因为你不是幼升小，你是插班生啊 因为你没有学籍，只有户籍，而且是转学过来，我建议你看看朝阳区的好学区，东西海估计都比较困难，朝阳看看芍药居的人大附朝阳吧，这是最适合你的选择了，如果人家不接受转学过来，你在那买个房子，初中也可以上的。

提问：北京房姐,您好！我有北京5年社保，我打算在北京投资总价300万左右买房，以后给孩子以租养租或自住（在国贸附近上班），我看了几个地方：潘家园、十里堡和定福庄附近2室老破小，其中定福庄的单价比其他两个地方低约1万元，请帮忙分析这三个地方的优缺点。如果是你的话，您会买哪个区域？或推荐其他的区域。 祝安康快乐！

回答：定福庄位置有点偏，纯住宅区，不如潘家园和十里堡 买这种老破小投资，一定要看偏核心区域，太偏的位置没有价值 还可以看看 甜水园，石佛营，高家园，劲松

提问：您好，最近打算入手易构空间79平复式，450万总价，国贸上班，开车10分钟，听说楼下会开地铁，因为现在单身，短时间内也不打算结婚，最少得持有5年，值得入手吗？

回答：易构空间质量一般，出现过顶层漏水，落地窗也有渗水现象，性价比不高 这一片可以看看苹果社区、后现代城、沿海赛洛城

提问：房姐你好，我已经翻阅了精华帖里关于法拍房的内容，还是有些疑惑。你也说法拍房规避好风险是很赚钱的。我是新手，打算付费找一家法拍公司来帮助竞拍，规避风险，你觉得这样可行吗？另外你有靠谱的法拍机构推荐吗？服务费底价大约几个点呢？感谢

回答：建议把税费等全算进去再看是否值得，不是你看到的价格 法拍公司没接触过，没法给专业意见，如果确实想试，做好折腾的心理准备

提问：如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好，顶层2.5.一层2.8万贵吗

回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼升值最名下。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

提问：新人首问，不确定昨天发的有没有看到。单身男，SFSD，首付最多110，工作在软件园，但跳槽频繁。A草房住欣家园（朝南，最贵）B龙城花园（朝南一层，共四层，带个十几平的小园，没天然气，离生命科学园地铁1.1公里）C八里庄南里（朝南，1989年的顶楼，有电梯）D兴隆家园（一层朝西）E南邵国惠村（最便宜，朝南70平一居，离地铁1.4公里）。估计至少七八年才能换房，自住和投资5：5吧，求问：1求给几个选项排序2、89年的房子如果十年之后出手会有什么影响；3怎么看南邵的发展4我知道尽量选小两居，但我凑不到钱了，这个预算实在选不到两居，我这种情况一居能上车吗？4，希望详细点评一下龙城花园，别墅区里的一居

回答：1. D,A,C,B,E 2. 下家贷款可能会受限制 3. 南邵算是昌平区的新城，或者说昌平自己的城市副中心。由于自身产业薄弱，承担西二旗 上地等产业园的住宅区。选不了两居就选一居，上车比不上要强 4. 别墅投资角度不推荐，其中的一居更是回避

提问：房姐您好，我是苏州户口，在苏州有一套房子，有贷款记录，目前我在北京工作，12月份就交满五年社保了，因为暂时没有回苏州的计划，所以想在北京买房投资，苏州的房子在2019年大概涨了30%，如果卖的话大概可以拿到250-280，可以作为北京房子的首付款，请问房姐我应该卖掉苏州的房子，买入北京房子，还是保留苏州的房子，如果纯投资的话，应该买在哪里，如何操作呢 ？谢谢

回答：很少提过苏州，因为基本没有在苏州踩盘，对于城市的具体脉络不清楚。 但是，一座城市的基本面，和具体的楼盘选筹，又是不同的概念。 从城市层面来看苏州的基本面，是足够清楚的。 苏州，本质是一个二线走向三线的城市。 核心的原因： 一是上海的吸血，二是行政级别的不足，三是全国人口的停滞。 对于三四线城市，房价其实不完全遵循一二线的逻辑。 房价的上涨是货币现象，超发的纸币一级级下流。 等到了三四线，已经所剩不多。 只有积累了相当长一段时间，或者由于一些特殊的定向输送资金，才能吸满水迎来一次井喷。 所以三四线城市，往往是五六年不涨，一次性涨50%以上或者翻倍。 但归根结底，缺乏后劲。 苏州这次的井喷，是对过去几年的 变现 。 苏州的蓄水池，其实已经空掉了。限售，又是进一步的冻结资金。 卖掉苏州买北京是正确的选择，可能明年限购进一步升级，今年的涨幅会回吐。 子弹200+，首选东三环—东五环次新，次选天通苑大面积。

提问：新人首问：房姐好！首套二贷，ZD400，预计500-600。考虑自住保值，请帮忙分析，谢谢！ 1、万科云庐135大平层，户型好，万科物业好，缺点限竞房，2023年交房。 2、山语城二手，2013年建，中铁建小区环境好，138平带阁楼实得200平，缺点交通不便。 3、长阳半岛二手120三居，近地铁，周边配套好。 4、天恒水岸一号，120-130新房，环境好，小区密度低，有地铁，附近有龙湖天街在建。 或者丰台附近学区房，目前孩子已经上小学，能转学过来的房子也可以，请房姐推荐，十分感谢！

回答：山语城密度低，商圈算南宫和云岗的交界处，更主要算云岗。云岗主要是军工企业和居民 区多 ，没有太强消费力。 万科云庐和天恒水岸属于性价比一般，看你的接受程度 长阳半岛附近标志盘，可以重点关注

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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