民法典新增居住权，保障弱势群体，落实租购并举、以房养老

居住权保障了老人对房子终身居住的权利，老有所依；另外，通过房屋所有权的出让，获得经济收入，老有所养。

5月28日下午，十三届全国人大三次会议在人民大会堂闭幕，会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（下称“民法典”）。

民法典草案共7编，依次为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编，以及附则，是对1949年以来分散民事立法的系统整合、编订纂修。从生老病死到衣食住行、商品交易，民法典写尽个体权利密码，被称为社会生活的百科全书、市场经济的基本法、社会学意义上的宪法。

这部法律自2021年1月1日起施行，现行《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同步废止。

值得注意的是，针对社会普遍关注的住房与居住问题，民法典物权编新增了一个“居住权”，这意味着，你现在所居住的房子将要增加一项用益物权。该项权益明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

与居住权相关的民法典（草案）原文

第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期间；（五）解决争议的方法。

第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

老人“以房养老”获得法律保障

河南建创律师事务所知名律师王康佳向《国际金融报》记者分析称，居住权是在不转让所有权的基础上，分离出一定期限的居住权利，这对弱势群体来说，可以保障他们的居住权，也可以让他们避免“钱房两空”，为实现“以房养老”的目的做法律铺垫。

全国政协委员、房天下董事长莫天全也认为，居住权保障了老人对房子终身居住的权利，老有所依；另外，通过房屋所有权的出让，获得经济收入，老有所养。我国即将进入老龄化社会，此时出台居住权相关法律，在应对老龄化方面正对其路、恰逢其时。

而在此之前就已经有机构推出“以房养老”模式，老人将房屋所有权转移给他人或机构，并通过合同约定老人既能获得一笔售房款，还可以在房屋中居住到去世为止。王康家表示，居住权的确立，让选择“以房养老”方式的老人，可以通过办理登记手续取得居住权，使其晚年获得更好的保障。

举一个简单的例子，一个退休老人独居，拥有一套价值100万元的房子，但儿女不在身边，又没有固定的收入来源，可能没有余力支付保姆佣金、医药费用等，生活非常拮据。居住权的出现可以解决这一困境。老人可以把房子卖掉或者抵押，同时要求设立居住权——有生之年要让自己无偿居住。这样，老人就可以按照市场估值，得到一笔虽然低于100万市场价值的资金，却保证了自己可以安度晚年。

落实“租购并举”

事实上，业内普遍认为，居住权规则的确立，受益的绝不仅仅只有老人，而是为所有在住房问题上处于劣势的一方提供了新的制度选择和法律保障。它能够真正发挥房屋的保障作用，让闲置的房屋物尽其用，同时也为有需要的人群提供一个相对固定的居所，实现住有所居，极大地推动了“租购并举”住房制度的进一步落实。

王康佳向记者表示，此前的居住权一般限于老人、子女、配偶等具有特殊关系的家庭人员之间，而租客的居住权益是包含在租赁权之中的，只能通过租赁合同的形式来保障居住权益，如果合同签订的不规范或者不明确，租客等没有房屋所有权的一方往往会比较吃亏。而如今居住权的确立，对于租客，特别是大量的公租房、廉租房等承租人，是一大利好。

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人律师郭韧也分析称，住房是民生大事，近几年公租房发展很快，但公租房的发展还是不能满足市场的实际需求，且为发展公租房，政府使用的资源和成本很高。如果设立了居住权，则可以将一部分居住需求释放到市场上，让低收入无房者可以通过服务或其他方式来获得居住权，更广度地加强对城市中低收入群体的住房保障。

莫天全坦言，公租房主要是保障中低收入群体有房可住，居住权的提出，会稳定这部分群体长期居住公租房里，不需去买房子。

不过，莫天全认为，市场整体的供需结构和交易格局不会因居住权的确立而产生太大的改变。他分析称，一方面，从历史交易情况看，公租房群体本身的购房能力不足，转变为商品房市场消费者的数量也不多，不足以对房地产市场的整体成交产生大的影响；另一方面，商品房消费者转变为公租房群体的数量也不多，不会造成市场流失大量消费者而低迷。

记者 张志峰