2000亿负债集中到期 富力面临债务大考

穆迪下调评级

行业调控、融资收紧及疫情影响下，高杠杆房企资金压力加剧。福晟、泰禾等千亿房企陆续“出事”后，另一家重量级房企富力地产亦面临债务大考。

富力地产昔日曾被誉为房企“华南五虎”，但近年来业绩颓势难遏，陷入高负债的泥潭。5月25日，穆迪将富力地产评级下调至B1，展望负面，反映出信用评级机构对这家华南房企偿付债务能力的担忧。

最近十年，富力地产的杠杆率一直居高不下。2017年-2019年，富力的净负债率由170%上升至约200%，今年一季末又上升至257%，是杠杆率最高、最危险的房企之一。

穆迪认为，2019年末富力地产一年内到期债务约620亿元，持有现金仅约380亿元，加上测算后富力地产未来12个月的运营现金流，不足以偿还上述债务，只能借新债还旧债。

财报数据显示，富力将在这两年迎来债务到期高峰。去年末，富力地产有息负债规模1971.41亿元，一年内到期债务622.71亿元，两年到期债务576.07亿元，六成债务集中在2020、2021两年到期。

今年以来，富力的债务紧张情况并未改观。截至2020年3月末，富力有息负债规模进一步攀升至2057亿，其中短债869亿、账面现金337亿，现金短债比进一步缩小。

今年五月初，富力地产100亿元公开债获批发行，计划全部用于偿付主要在今年到期的7只人民币债券。截至去年末，富力地产共有395.6亿元境内债券，2020年、2021年到期债券分别为181亿元、191亿元。

但穆迪指出，疲软的经济形势和投资者的谨慎态度，将加剧富力举借新债的不确定性。今年以来，富力先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据以及10亿元的境内公司债，100亿元公开债获批后尚未发行。

去年底，为偿还境外债务，富力以13.68港元/股配股，融资约37亿港元，导致富力大股东持股稀释。目前，创始人李思廉和张力分别持股富力30.99%和 29.52%。富力地产最新市值约330亿港元，股价不到10港元。

富力危机

富力地产是粤系房企知名企业，由李思廉和张力创办，昔日靠“旧改”起家，逐渐走商业和住宅并举路线。富力曾在广州珠江新城缔造辉煌，亦曾北上成功打造北京富力城，2007年前在行业中仅次于万科、中海等少数几家房企。

但受到2008年全球金融危机重创后，富力陷入低迷，近年来逐渐滑落至二线房企。2014年后富力开始再度发力，尤其是2017年拿下万达逾70家酒店资产的“世纪并购”，震动业内。富力不仅在此交易中暴赚130亿元，更视此为重新崛起的良机，喊出了2020年冲击3000亿销售额的目标。

然而，形势并未如富力想象的那么乐观。虽然富力在2018年成功迈入千亿房企业门槛，但市场大势不佳加上自身问题，2019年富力在降价促销的情况下也只完成1382亿元销售额，同比仅微增5%，在头部房企中表现较差，排位跌至房企前20名之外。

此外，富力巨资收购酒店资产，虽然看上去一举多得，纳入了长周期的优质资产，但在去杠杆周期却变成了富力的沉重负担。

富力以184亿元并购万达72家酒店后，在国内拥有90家酒店，成为中国最大的房企系酒店集团。不过，这些价值500多亿元的这些酒店资产，沉淀资金多、回报周期长，2019年贡献收入徘徊在70亿元出头，不到富力总收入的8%，远低于外界的预期。

低迷的销售、高企的债务杠杆，导致富力从去年下半年起紧急刹车。2019年7月初，富力还曾宣布入股华泰汽车，但此后迅速宣布暂停。与此同时，富力还在内部宣布暂缓拿地，促销售、抓回款。2019年末，富力地产拥有权益土地储备5790万平方米，与2018年末几乎持平。

但富力地产靠自身销售“造血”的能力羸弱。从回款率指标看，富力远低于行业平均水平，2019年回款率仅为62.2%，这直接影响了富力的现金流。

自2012年起，富力地产的经营性现金流已连续八年为负，始终未得到改善。2017年-2019年富力地产的经营现金流分别是-72.87亿、-86.17亿、-241.45亿。

今年富力的销售形势更为严峻。此前，富力将2020年销售目标定为1520亿元，但前四个月受疫情影响仅完成约260亿元。此外，富力的酒店收入今年也必然受到疫情沉重打击。

严峻形势下，富力还能否赢得投资人支持度过难关？这是对李思廉和张力的极大考验。