实地地产闯关IPO 富力公子张量已控多家上市公司

销售额成谜

实地地产是一家总部位于广州的中小房企，实际控制人、董事长为“地产二代”张量，即富力地产（2777.HK）联席董事长张力之子。5月20日，实地地产向港交所递交招股书，农银国际担任独家保荐人。这意味着张量的资本版图即将再次扩容。

张量出生于1981年，曾留学加拿大，2003年回国创业，目前为香港永久居民。他近两年声名渐起，和王健林之子王思聪、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王烁等人有“新京城四少”之称。张公子效仿王思聪，没去富力接班，而是自己折腾地产、娱乐、投资等产业。

招股书显示，张量通过Oriental Gian拥有实地地产100%权益（妻子龙茜拥有100%配偶权益）。除此之外，张量还是多家香港上市公司的实际控制人，包括传递娱乐（1326. HK）、脑洞科技（2203.HK，已收购张量名下的智能家居网络公司广州织网）以及接手自父亲张力的力量能源（1277.HK），上述三家上市公司分别从事娱乐、半导体、矿业，张量分别持股74.14%、74.96%、62.96%。

此外，张量还拥有风险投资公司黑洞投资、实地物业以及智能家具公司广州三拾七度、智能机器人公司广州哈奇等。

创业初期，张量的生意主要是承“父荫”接富力的装修、机电安装等项目，核心公司是2003年成立的广州恒量机电工程公司（现名广州钜融机电工程公司，由实地地产通过全资子公司实地趋势持有，也是实地地产国内各主体的顶层公司之一）。

实地地产成立于2006年，最早由张量和母亲廖东芬各持有80%、20%股权，开发的第一个楼盘是广东中山璟湖城楼盘。但此后基本沉寂，直到2013年后又连续开发贵州遵义蔷薇国际、江苏无锡玫瑰庄园、广州常春藤等项目，逐渐加速。

上述项目也支撑了最近三年实地地产的业绩。2017-2019年，实地地产的营收分别为38.7亿、63.72亿、83.24亿元，净利分别为3.27亿、8.46亿、7.56亿元。招股书显示，遵义、无锡及广州项目几乎贡献2018年全部销售收入，贡献了87%的2019年收入。2019年，广州常春藤等项目占物业销售收益比约50%。

2015年起，实地大手笔出手拿地、全国扩张，一度跻身房企百强，并喊出千亿目标。但实地的销售额却在2016年突破百亿、2017年突破两百亿后，突然变得神秘。

实地招股书中没有披露具体销售额数据，第三方数据则多有不一。克尔瑞数据显示，2017-2019年，实地地产的销售额分别为201.1亿、158亿、119.6亿，行业排名也从89名下滑至153名。

另据观点地产披露，过去三年，实地的合约负债（即实地的物业预售金额）分别为135.36亿元、183.7亿元及204.51亿元。观点指数发布的销售榜单数据称，2018年实地销售额为275.2亿元、2019年销售额为300.4亿元，排名房企90位。即使采信这一数据，实地过去三年的增长幅度也远未达到预期。

但实地的负债却已高企。招股书显示，2017年、2018年及2019年末，实地的未偿付借款余额分别为119.83亿元、117.71亿元、126.56亿元，净资产负债比率分别为38.09、5.33、2.25倍，远高于行业平均水平。

值得注意的是，实地的借款成本逐年升高，2017-2019年分别为惊人的12.8亿、17.08亿、21.73亿元，甚至超过三年销售毛利之和。实地将这些利息大多数进行资本化，三年合计47.77亿元，导致呈现在利润报表中的财务成本表面看上去较低。

截至2019年末，实地地产手头现金约20亿元，现金短债比1.75。截至2020年3月底，负债总额约130亿元、其中短期借款约43亿元，偿付压力较大。

目前，主打“智慧人居”概念的实地已布局全国25个核心城市、拥有37个项目，总建筑面积1430万平方米（含土储1016万平方米），住宅产品分为花冠、花蕊、花瓣三个系列，分别对应高、中、低端市场。

实地地产近几年频繁引入明星职业经理人。2017年曾挖来前百度高管李明远出任实地地产总裁，探索智慧小区模式。但李明远重点负责的智能家居业务并未有亮眼表现，任职一年半后就挂冠而去。此后，前金辉地产总裁马立强一度以副董事长之职负责实地地产日常工作，直到去年11月，张量引入前碧桂园区域高管刘森峰出任实地地产总裁。

此外，实地地产还引入了多位前泰禾高管，现任CFO李斌即为前泰禾集团CFO、副总裁李朝阳曾担任泰禾集团总裁助理。

去年以来，多家中小房企急于赴港上市，打通融资渠道，但成败皆有。张量的实地能否最终如愿呢？