合生创展逆势返京 中诚信托输送百亿弹药

连夺分钟寺地王

久未在土地市场露面的合生创展（0754.hk）在京城连续大手笔出手，让这家老牌粤系房企再次成为市场关注的焦点。

5月19日，北京土拍市场成功出让三宗宅地，共揽金133.9亿。其中，最热门的丰台区分钟寺L-39、L-41两地块，均被合生创展收入囊中，总价107.4亿。而在10天前，合生创展刚刚以72.2亿成功拿下分钟寺村L-24、L-26地块。

10天180亿，合生创展以“地王价”雄霸分钟寺，震动北京地产市场。合生创展的楼面价成本约7万元每平，这也意味着南三环外的合生分钟寺项目建成后，售价可能高达12万元。

值得一提的是，去年9月，合生与金茂联手拿下北京丰台南苑石榴庄地块，总价28.2亿，与分钟寺地块相距仅两站地铁。

合生创展拿下分钟寺三宗地块总花费约180亿元，但去年营收也才186亿港元（约合170亿元）。这就引出了一个疑问：合生创展从哪里来的钱和胆量？

中诚信托入局

大摩财经注意到，合生在分钟寺三项大手笔拍地的主体分别为北京合盈锐恒房地产开发有限公司(L-41地块竞得人)、北京合昕辰锐企业管理有限公司(L-39地块竞得人)、北京合宏达盛企业管理有限公司（LL-24、L-26地块竞得人）。

工商资料显示，合盈锐恒、合昕辰锐和合宏达盛的股东穿透后，合生资本控制的合伙企业均持股30%，宁波诚车投资管理合伙企业（有限合伙）则持有上述三家公司的70%股权。另外，合生创展在北京“扫货”前夕，宁波诚车刚刚正式入股这三家公司。

宁波诚车背后是中诚资本，中诚资本又是中诚信托的子公司。股权信息显示，中诚信托的第一大股东为中国人保（持股32.92%），国华能源持股20.35%，其他股东还包括兖矿集团、招商局中国基金等。

中诚信托曾在2019年公开表示，为促进传统地产业务转型升级，将与头部房地产投资基金公司合作房地产股权投资业务。

值得注意的是，合生创展这两年大规模“提速”，负债同时增长，其中信托贡献较大。

财报显示，截至去年底，合生创展的有息借款规模达到667.73亿港元，相比2018年的581.4亿港元有了大幅增长。

合生创展增幅较大的负债主要来自于银行、财务机构借款及商业担保。数据显示，2019年合生创展的银行及财务机构借贷达到515.4亿港元，同比增幅达到13.4%；债券及商业担保负债达到101.9亿港元，同比增23%。

截至2019年底，合生创展取得银行贷款仅有880.53亿，同比降低403%；且在去年仅发行了5亿规模美元债。很显然，合生创展大幅增长的负债多数来源于财务机构借贷及商业担保。

房企的非银行财务机构借贷，主要是成本较高的信托。这次大张旗鼓豪掷180亿，合生创展背后浮现出中诚信托的身影，将使信托负债规模再次大幅攀升。

合生创展逆势而动

合生创展是昔日“华南五虎”之一，创始人朱孟依在风头最劲时，是华南地产商的领军人物，以擅长开发大盘著称。朱孟依创办的合生创展和珠江投资，并称“珠江合生系”。

不过，合生创展自2008年卷入黄光裕案后，发展并不顺遂，与昔日对手恒大等逐渐拉开差距。近两年，合生创展突然开始发力，但2019年销售额也仅有212亿元。

今年初，合生创展刚刚完成权利交棒，现年59岁的创始人朱孟依辞任董事会主席，交班给女儿朱桔榕。

与地产行业普遍进入去杠杆、降速周期相反，合生创展在朱桔榕的带领下急不可待“快跑”。

2019年，合生创展重返土拍市场，斩获江门、广州等地块，并接盘了新城杭州一项目，此外合生创展先后拿下广州鹭江村、康乐村旧改项目，并斥资29亿成为番禺新基村旧改合作企业。

合生创展的土储以一二线城市为主，主要位于大湾区、京津及上海。截至去年底，合生创展总土储达到3111万方。

不过，合生创展虽然是最早进军北京楼市的华南开发商之一，但在北京市场已经隐匿许久，目前的代表作还是2008年开发的豪宅霄云路8号。

此番再入京城，合生创展直接砸180亿入分钟寺，倒是一鸣惊人。

但合生创展的激进扩张，与行业周期相悖。各大主要房企纷纷降杠杆、喊稳健，沉寂已久的合生创展此时逆势爆发，斩落地王，是天外飞仙的神来之笔，还是炒冷饭的过时之举，这需要时间和市场来验证。