东莞最全，六大片区楼市分析！附东莞32个镇街在售楼盘。

　　五一黄金周刚过，余热未散。作为楼市重要营销节点，今年“五一”不负众望，实现供需双旺。合富研究院统计数据显示，2020年“五一”假期，东莞共计24个项目开盘、加推，推货项目数量创近4年同期最高。同时，一手住宅实际成交情况，亦好于去年。

　　△东莞历年“五一”楼市动态情况（来源：合富研究院）

　　楼市开始发力，相信不少近期有计划在莞上车的街坊的心也开始蠢蠢欲动，上一周深莞房产圈也亲自出动，在街头跟街访们聊聊天，了解下街坊们在东莞32个镇区中购房，会pick哪一个镇区！

　　△街采视频：点击了解街坊pick哪一个镇区”上车“吧

　　受访街坊过半数的上车选择是城区片区、松山湖片区，给出的理由基本是：1. 城区配套好，2. 跟着政府战略走总没错，3. 未来的发展规划好等。

　　但是不是说其他区域就没有上车的优势了呢？答案一定是否定的，因为城市是一个整体，作为发展势头较好的区域一定会带动周边片区的发展，而配套完善、发展成熟的片区的房价也为购房者设置了不低的门槛，相对来说有待开发与完善的片区就具有了价格方面的优势。

　　接下来深莞房产圈统计了六大片区的在售、待售楼盘情况，并结合每一个片区的特点深入分析，为想上车的朋友们捋捋思路。

　　六大片区楼市大盘点

　　1

　　城区片区

　　范围：南城街道、莞城街道、东城街道、万江街道、高埗镇、石碣镇

　　关键词：中心

　　从2017年东莞划分片区伊始，城区片区的定位关键词就是“中心”。

　　中心城区作为东莞的核心腹地，集政治中心、文化中心、经济中心于一体，自然人流集中、寸金寸土。随着东莞国际商务区的大力推进，东莞也将迎来繁华的CBD，将有更多的高楼拔地而起，商业氛围也会变得更加浓厚，进而吸引更多的人口流动到中心城区。

　　但是，城区的“中心化”也促使地价、房价快速上涨，置业门槛不断升级。自2018年以来，东莞土拍地价纪录不断被刷新，目前南城CBD的地王项目总价高达45.12亿元，楼面价22452元/㎡，售价估计4.5万元/㎡，城区 “4万+” 的房价让购房者直呼在东莞生活已经没有幸福感了。

　　买不起新房，人们的目光便自然地转移到二手房市场，结果发现中心城区地段好、楼龄适宜的二手房也只能用“贵”字来形容，例如，南城区的景湖时代城二手房挂牌价已经4.2万元/㎡，东城区的天骄峰景二手房挂牌价也达到了3.5万元/㎡。

　　想要在中心城区上车，即便是刚需的三房户型，总价也要达到300万，对于大部分想在城区置业的人来说也是不小的负担，或许只能退而求其次，考虑城区旧一些的二手房，或者到外溢到同属城区片区的高埗镇、石碣镇购房了。

　　城区虽贵为“中心”，但买房还需结合实际，考虑自己能承担的房价水平。

　　2

　　松山湖片区

　　范围：松山湖高新技术产业开发区、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇、石排镇

　　关键词：创新

　　创新是什么？对照深圳南山，2014年后的一路高歌猛进，可以得知，创新对一座城市来说，何其重要！

　　松山湖在东莞扮演的就是深圳南山的角色，而松山湖片区也是以松山湖为核心向外辐射，发挥松山湖自主创新示范区的创新引领作用，构建“1+6”的区域科技产业创新中心。

　　松山湖目前在售的星城翠珑湾房价已经3.5万元/㎡，即使松山湖的房价已经如此高了，但去年深业鹏基还是以28312元/㎡的东莞历史最高楼面价在松山湖拿下一块地，这就是松山湖的魅力，在人们心中松山湖有很多潜力等待挖掘。

　　寮步、大朗和大岭山等镇街近些年房价的涨幅也从侧面验证了松山湖对于区域的价值引领作用。以大朗为例，过去5年大朗房价涨幅253%，位列全东莞第一，目前均价在2.3-2.6万元/㎡；

　　大岭山同样紧紧抱着松山湖的大腿，吸引无数深圳客置业购房，目前均价约2.5万元/㎡；寮步被夹在松山湖与东城之间，目前在售楼盘较多，有光大松湖云台、丰华珑远翠珑湾等楼盘，上周末皇庭峰景壹号首次开盘，在售90-121㎡洋房，毛胚价约2.7万元/㎡。

　　寮步、大朗和大岭山这三个环绕着松山湖的镇街也已经渐渐告别价格洼地，但是房价体现价值，这三个镇街紧邻松山湖，还是具备可以作为置业投资的选择。

　　松山湖片区也存在价格洼地，茶山、石龙和石排的均价不到2万元/㎡，200万的预算就能购买一套房产。不过，石排和石龙由于距离松山湖较远，受到外溢的影响较小，茶山由于自身双TOD加持，而且在这三个镇中距离东城最近，目前进驻的房企最多，楼市比较火热。

　　松山湖片区现在依然是蓄力阶段，发力后的盛况，可以说是，灰常期待，这也是众多街坊看好松山湖的原因。

　　3

　　滨海片区

　　范围：长安镇、虎门镇、沙田镇和厚街镇

　　关键词：发展引擎

　　房价和经济是成正比的，只有经济发展潜力巨大的区域，房价才有上涨的空间。

　　谈及滨海片区，首先得了解滨海湾新区的规划。滨海湾新区定位为新时代大湾区创新发展的新高地，规划空间与产业双重变革，全面对接太空港、前海，成东莞未来 30年高质量发展新引擎。

　　并且，去年滨海片区的交通和产业也都取得不俗的进展，南沙大桥、穗深城际通车，紫光、欧菲光、正中集团正式落地滨海湾新区，所以滨海湾新区也成为东莞的投资热土，受到投资客的青睐。

　　长安、虎门和厚街是东莞的经济重镇，尤其是长安2019年GDP突破700亿大关，滨海片区本地客户的购买力充足，所以片区房价一直以来都保持在高位，长安的房价早就“3万+”，而虎门的房价区间也在2.4-3万元/㎡。

　　而作为片区价格较低的沙田镇，配套相比虎门和厚街等镇差距明显，房价也已经超过2万元/㎡。

　　投资在具有发展潜力的区域并没有什么问题，但购房时也要考虑周边配套跟上发展的步伐需要多长的时间。

　　4

　　东南临深片区

　　范围：凤岗镇、塘厦镇、清溪镇、黄江镇、樟木头镇

　　关键词：临深

　　临深片区，顾名思义就是地理位置临近深圳的地区，但也可以延伸为房地产的一个关联概念，指深圳人外溢周边地区买房的概念。临深片区的房价也正是因为深圳客的介入而节节高升。

　　最近，“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”等现象又在深圳频频出现，深圳的高房价已经逼迫不少购房者往临深片区外溢，而如今深圳的房价依然在无止境地增长，所以临深片区还会继续为深圳的购房者提供居住的楼盘，也代表着临深片区的房价还有上涨的空间。

　　临深片区前几年因为深圳客的流入，目前房价普遍处于高位，尤其是凤岗，目前在售的新盘房价普遍在2.7万元/㎡以上。并且，最近深圳“扩容”闹得沸沸腾腾，网上到处都在讨论“假如深圳‘扩容’，哪些地方最有可能被并入深圳”？

　　而凤岗号称深圳里，三面被深圳包围，刚好插入深圳北部倒三角的凹口里，从地理位置上来看完全够资格进入“扩容”的候选名单中，这也意味着凤岗甚至临深片区因为背靠深圳这座大山，投资价值还是非常高的。

　　房产除了投资保值的功能，当然更基础的作用是用来居住的。但由于深圳客的涌入抬高了临深片区房价，对临深片区的本地客户造成不小的压力，毕竟自住的客户不会考虑频繁置换房产，所以他们必须承受房价上涨所增加的供房负担。

　　临深片区的楼市永远绕不开深圳客，也具备投资的价值，但投资房产还是要考虑自身的流动资金是否充足，毕竟找接盘侠也不是一件简单的事情。

　　5

　　水乡片区

　　范围：麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇、道滘镇

　　关键词：房价洼地

　　在大部分人的印象中，水乡片区是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区，从地理位置上看，水乡片区是真正位于广深之间，麻涌、中堂与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右，这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。

　　而望牛墩、道滘等镇区靠近城区，目前洋房均价在1.6-2.1万元/㎡，对比城区“4万”的房价，价格亲民，承接城区客户外溢的购房需求。在街踩视频中，有街坊提到过希望在水乡片区买房，原因是水乡新城有个望洪枢纽。

　　在水乡片区的交通规划上，望洪枢纽作为东莞乃至整个大湾区最大的轨道交通枢纽，将会有R1线、穗深城际、佛莞以及莞惠城轨4条轨道交通线路在此交汇。

　　水乡片区长时间被水道阻隔，交通的也成为片区发展的“硬伤”，但水乡新城规划通过建设城际轨道、城市轨道快速与东莞过半镇街相连，正所谓路通财通，水乡片区将迎来发展的契机。

　　水乡片区本地的购买力并不强，随着交通的升级以及2000亿的基建规划，水乡片区或许能够发挥出秀丽风景的优势，吸引更多其他镇街的客户前来置业。

　　6

　　东部产业园片区

　　范围：常平镇、东坑镇、谢岗镇、横沥镇、桥头镇、企石镇

　　关键词：不温不火

　　东部产业园也是经常被忽视的片区，长期以来被认为不值得投资，楼市也一直不温不火。

　　东部产业园片区远离东莞中心城区，靠近惠州，惠州地大物博、房地产存量高，房价仅为“1字头”，甚至有些楼盘均价不到1万，所以惠州客户外溢到东莞买房的可能性基本为零，这也导致了片区多数楼盘只能顺销，依靠本地客户去化余货，故房地产长期以来不见起色。

　　东部产业园片区最值得投资的镇区，毫无疑问属于“领头羊”常平镇。据规划，到2020年常平镇将建设成为东莞东部中心城市，引领区域统筹以及转型发展的现代化城镇，并且常平作为全国百强镇，经济实力雄厚，是全国唯一拥有两个大型火车站的镇区，以及规划常平站香港城及东莞东站双TOD项目。

　　而且常平在片区目前在售楼盘最多，华润、碧桂园和恒大等知名房企已经进驻，在售楼盘价格区间在1.65-2.1万元/㎡。

　　东部片区对跨镇街购房的客户来说确实显得吸引力不足，但对于本地客户而言，其房价还是很友好的。

　　其实，东莞各片区各有千秋，并且东莞夹在广深两个超一线城市之间，未来发展潜力巨大，房价依然存在上涨的空间。假如你在东莞买房，会pick哪个一个片区？欢迎在下方进行投票！！！