万科正在诱发物业行业的二次革命。︱德科地产频道Live

主讲︱刘德科

昨天，万科物业的官微发了一篇文章《致全员信︱新十年》，展望接下来很长一段时间，万科物业准备干哪些事情。

他们首先提到了一件事情，叫物业公司「排行榜除名」。

今年的物业行业排行榜中，可能看不到万科物业的名字了。为什么？可能是他们不太想跟其他物业公司为伍，他们可能觉得，自己现在做的事情和别的物业公司不在同一个境界。

那么，万科接下来要干哪些事情？我归纳了一下，万科物业的野心可能是成为基础设施——当然，这不是万科物业自己说的。前段时间我们说，贝壳是有可能成为基础设施的，今天我们要说的是，万科物业也有可能成为基础设施。

你可能觉得，贝壳不就是中介，万科物业不就是提供物业服务的，怎么可能成为基础设施？

首先来看，什么叫基础设施。20 年前，我们不会想到支付宝、华为或者微信能够成为基础设施，但是今天，它们俨然已经成为了基础设施。与城市、与房地产有关的这些公司中，能不能成为基础设施，关键的是它能不能掌握或者占有更多的空间，有没有过硬的技术，能不能提供持续的服务。有这三点，它是有可能成为基础设施的。

我们来看万科物业接下来准备怎么布局，他们称之为「三驾马车」：CS、BS、US。所有的 S 都是space，空间。CS 是 Community Space，社区空间；BS 是 Business Space 商企空间；US 是 Urban Space，城市空间。

CS 和 BS 比较好理解，因为物业公司不是给住宅区提供服务，就是给写字楼提供服务，但是万科现在又创造了一种全新的空间服务——城市空间整合服务。

横琴新区、雄安新区、成都高新区、广州白云设计之都、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿都和万科物业签有服务合同，他们提供的是一整片城市空间的服务，这是此前任何物业公司未曾进入的全新领域。

所以我们说，万科物业拓展的是物业服务的空间边界，而它的小小野心可能是成为基础设施。因为一家超级企业，如果梦想够大，终极出路一定是成为基础设施。

不是所有的企业都能达到这样终极高远的目标，但是今天，阿里巴巴做到了，腾讯做到了，华为做到了。今天的万科可能还称不上是超级企业，但是这并不影响万科物业做这样的宏伟大梦。

为什么说一家物业公司可以成为基础设施？我们举一个小小的例子，比如日本的三井不动产，它在全日本有很多写字楼，通过这些写字楼一个月的电费，你就可以直观地感受到日本国民经济的运行状态，是衰落还是繁荣。从这个意义上来讲，三井不动产旗下所有写字楼整合在一起，就是一项基础设施。

所以，万科物业如果能够掌握更多的写字楼、住宅区、城市空间，谁能说未来有一天，它不会成为一项基础设施呢？

如果我们简要回顾一下过去几年物业公司的革命，会发现，一次革命是花样年房企旗下的彩生活物业公司诱发的，它开启了中国物业公司上市的先例。在它之后，很多房企旗下的物业公司开始分拆上市，到现在为止已经有十几家了。

彩生活开拓的是资本的边界，因为资本市场在过去是看不上物业公司赚的那几毛钱物业费的，但是彩生活物业服务中，夹杂了更多社区服务，比如卖保险、理财产品、柴米油盐等等。

但万科物业似乎不愿意去追随彩生活的步伐，他们公开说，在中短期之内是不上市的。他们企图诱发的可能是二次革命，在不上市的时候去开拓更多可能性的空间服务，比如我们刚才聊的城市空间服务，也就是他们讲的 US 模块。

我们指的万科物业想要诱发的二次革命，是它开拓了物业公司的空间边界，把那种不可能的空间都变成物业公司可能服务的空间。

我们聊的这一切，好像是一个商业故事，是一种企业的商业模式，与我们有什么关系呢？还是有一点点关系的。我们得保佑天下所有的物业公司都赚钱，它才能够持续地为我们提供优质的服务。

如果一家物业公司不赚钱，它有可能在短期内通过补贴等各种方式为我们提供优质的服务，但是长期来看，这样的物业公司必然不可持续。

我们刚才讲的一次革命也好，二次革命也好，是有可能让物业公司在未来的历史长河当中形成自循环，持续地赚钱，为我们提供优质、持续的服务——而优质、持续的物业服务，已经越来越成为房价坚实的支撑。