学区房，还能成为深圳的后浪吗？

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学区房，深圳的后浪

在深圳，优质的学区房是皇帝的女儿不愁嫁，购房者追捧的香饽饽。众多享有优质教育资源的片区受到了大众好评，比如百花区域、香蜜湖——农科、南山、龙华红山等，而各区属实验学校、名牌大学附属学校、外国语学校、优质民办学校同样是购房者的关注焦点。

在目前经济下滑期间，深圳学区房仍然独善其身，给人强烈的反差感。

深圳市统计局公布的今年一季度深圳经济数据里，一季度深圳市生产总值（GDP）为5785.60亿元，同比下降6.6%。全市社会消费品零售总额同比下降22.9%，其中，商品零售下降21.9%，餐饮收入下降30.8%。一季度全市进出口总额同比下降11.7%，出口总下降21.1%。全市一般公共预算收入同比下降12.8%，一般公共预算支出下降18.3%。

然而，一季度，深圳楼市在全国一骑绝尘，不降反升，房价不断上涨，3月深圳二手房成交量达到近两年来的新高，达到8008套，环比大涨3.8倍。目前深圳二手房均价已经上涨到7.5万元/，比上海贵了差不多2万元/，是隔壁广州的两倍。而且，深圳多个均价7万的片区，开始陆续出现挂牌价超过10万+每平米的房源。

虽然深圳住建部门回应，今年一季度深圳新房价格上涨1.0%，二手房上涨2.8%。但这里指的是平均上涨幅度，深圳部分片区房价大幅上涨，其中学区房更是一枝独秀。

近一年来，深圳学区房近乎疯狂，目前百花小学+实验中学学区的部分学区房来说，有23.5平米的房子卖到710万，一平米超30万，这个单价已经超过北京西城区，但其对应的教育资源并不如西城区。

深圳部分学区房价格一览

目前，深圳18.8%的购房者都选择学区房，较之前10%的平均水平，几乎翻了一番，涨的最凶猛的学区房分别是，大冲学校、宝安中学和宝安实验。

上图是深圳南山外国语学校今年招聘老师的情况，几乎清一色的北大清华硕士，深圳四大名校师资招聘基本都是这个方向。

相对于深圳普通商品房，工改、产办、商业物业，更不用说小产权房、农民房，学区房就是深圳富二代后浪，充满了自信、任性、挥洒、成就和希望。

02

教育改革，政策剑指学区房

近期，学区房改革纷纷扬扬，颇为热闹。

5月6日，深圳市教育局发布民办义务教育学校招生电脑随机摇号录取实施细则。

细则要求，报名人数超过区教育行政部门核定的招生人数的民办义务教育学校，全部实行电脑随机摇号录取学生。

这一政策的实施，对一些以前进行“掐尖”，变相选择生源的民办学校将有非常大的影响。

比如，排名深圳第一，万人报考只录取600名的的民办中学——深圳市百合外国语学校。

今后，深圳市百合外国语学校能否面向全市招生？如何摇号？考试成绩还能名列全市第一吗？相信市民都在拭目以待。

2020年，深圳要推出三项教育政策：

打击“点招”，面试、笔试掐尖字“零容忍”，特长生（奥数）等要清零；

学位锁定：小学锁定六年、初中锁定三年；

强调“实际居住”。以社区网格中心登记的人口居住信息作为核实“实际居住”的依据（社区开“假证明”，行不通了）。

在中国，教育改革目前可以说是落实阶段。2019年7月份，中国两个最高机构就出台了重磅政策，剑指教育改革：

办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生，对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。

城市，比如上海，一直是民办学校的教育实力更强，优质学区房都是针对民办学校的。只有民办学校选不上了，才选择相对好一点儿的公办学校。

这项改革，就是为了促进教育公平。

而近日北京西城教育政策更是闹得喧嚣尘上。北京市西城区宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。

根据新规，新购房者子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位。

北京是全国学位房炒作最厉害的地方，西城区因为中小学学位在北京最优质的，这里曾因“11平方过道学区房挂牌150万”、半地下室学区房卖出1050万天价等新闻引发广泛关注。

北京西城区改革结果，简单地说，耗资上千万买的学区房，未必再能百分之百进入名校，反而有可能被分配到普通学校，那么学区房的不确定性陡增，投资名校的热情必然随之下降。

现在，北京、深圳、武汉、兰州、天津、厦门、苏州、南通市、台州市、长春等城市，陆续推出“一套房产六年内提供一个学位”（合法多生育的除外）政策。

江苏2020年将实施“公民同招”、“100%摇号”政策；杭州2020年“公民同招”，百分百电脑派位。

03

学区房今后存在几大变性

学区房教育改革必然给部分学区房带来致命打击。

比如，那些没有实际居住功能的学位房，像“过道房”、“地下室”、“仓库房”等，曾经炒出20-30万/平米，“多校划片”，或更大的学区一划，它们现在入读名校的可能性微乎其微。也许已经列入“黑名单”。这些房子一夜间成为鸡肋，无人问津，更无法出手。

一些老破旧的房子，楼龄特别老。在北京有超过60年楼龄的学位房，已经无法贷款。在深圳80年代的福利房，如果没有拆迁计划，再好的学位也缺少上涨动力。

今后，学区房存在几大变性。

房价不确定性。

学区房比普通商品房溢价20-30%，“多校划片”之后。越来越多的学区房无法上名校，必然引起学区房价格变化，下跌是不争的事实。城市新中心引入的名校不再是片区房价上涨的重要动力，城市老城区学区房价格下降会动摇老城区房价的稳定。

摇号不确定性。

废除学位房，通过摇号抽签看起来很公平。但是摇号抽签都是可以被控制的，简单地说，目前计算机技术高度发达，可以内部控制部分名单，这种弊端很难避免。

对于顶级尖子生，学校不会通过摇号放弃吧。相反，对于顶级关系户，学校也可以通过摇号摇进来。

腐败不确定性。

退一万步说，就算技术公平，摇号公平。但针对没有摇上号的关系大户、金钱大户，会不会重新出现赞助费，赞助班，或腐败费，这种情况并不能避免。

学区房交易存在不确定性。

目前，许多学区房老房子一房难求，原因就是有一张名校门票。“多校划片”之后，越来越多的老房子无法上名校，这些老房子年龄远，通风、采光差，更谈不上舒适性，所以，今后它们不再是香饽饽，一房难求，二手房交易存在了难度。事实上，这些片区的非名校的商品房成交都很难。

政策变动不确定性。

一个片区拥有一所名校，几所普通学校，名校自主招生比例多少？是否严格执行平均摇号？还是名校优先对等原先小区？是否分出第一、第二志愿？还是按积分不同录取？政策执行中是否会存在变性？

任何时候都不存在绝对的平均，也许政策一年一个样，一年或几年调整一次。

04

学区房投资方向

教育成为学区房教育，不能不说是一个社会怪象。但古有孟母三迁，望子成龙，今有西学东渐，留学成风，没有好的中小学教育基础，何谈成长成才，素质教育自然无从谈起。

虽然学区房改革势在必行，但拥有优质教育资源仍然是购房者的重要追求。

今后，学区房投资方向是倾向于拥有优质教育资源聚集的区域。这些区域名校云集。不管是单校划片，还是多校划片，都不会过度影响学区房的价值。

当然，学区房要有舒适性，交通方便，商业配套齐全，价值更全面。

从城市发展方向说，要跟着白领和金领群体走，因为年轻的高素质人群会带来片区优质教育氛围，大批名校自然会跟进。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，投资数百万或千万争抢一个名校名额，完全可以在国外从中小学上到大学。上得好，同样上名校，还能获得多种奖学金，达到异曲同工之效，从某种角度讲还更胜一筹。

“多校划片”、实行大学区之后，如果投资数百万或千万上不了名校，也许更多的父母会转战国外中小学。

祸兮福所倚，福兮祸所伏，全凭因缘。