万科要在深圳养猪的真实目的，你们可能都猜错了

文丨西部菌

意不意外，Top3房企万科也要养猪了！

日前，万科的一则招聘信息登上了热搜。原因在于，它招的不是地产人才，而是与养猪相关的岗位：猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、开发报建专员（养猪场）、兽医（猪场）、预结算专业经理（养猪场）。

这是继上个月，接连遭遇“股票捐赠清华”风波以及和中海、华润置地一起卷入上海外滩地块围标风波后，万科难得的一个相对正常的消息。

不过，巨型房企如万科居然要涉足养猪行业，这确实是满满的违和感。所以，此条消息不仅很快登上热搜，也引得一众地产自媒体分析无数。

但是关于万科为何大跨界到养猪行业，西部菌所见，不少分析似乎都有点想当然了。

01

多数分析都引用了去年王石与刘永好在某峰会的一段对话来证明万科养猪或早有打算：

在去年年底的一个峰会上，王石问新希望董事长刘永好去年养猪赚了多少钱，刘永好回答称，“效益不错，请你吃饭没问题”。

从万科一贯的行事作风来看，涉足养猪行业，肯定不是一时的头脑发热。但真要说万科养猪，是铁了心要干起养殖大户的活，以对冲地产主业下行的风险，怕是会错了意。

要知道，2019年，万科营业收入3678.9亿元，而作为养猪大户的新希望，2019年猪产业实现营业收入也仅约74.87亿元，这还是经历了去年猪肉价格大涨的红利，才有此规模。

而形成鲜明对比的是，在养猪产业上风生水起的新希望，近一年多却在加速拿地。（详情见逆势“抄底”长三角、大湾区，新希望的野心能实现吗）

所以，要说万科未来要靠养猪产业来支撑“活下去”，明显不切实际。

在巨头房企中，万科一直是最“专一”的代表。年报显示，2019年万科营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5 亿元，占比 95.9%，来自物业服务的营业收入为 127.0 亿元，占比 3.5%。而其他的非主业收入，几乎可以忽略不计。

所以，在普遍倡导多元化经营的时代，万科开拓营收途径，是很正常的事。但涉足养猪行业，肯定不仅仅是为了赚养猪的钱。

更何况，养猪这是个相对高风险却跨度很大的行业，对万科来讲，实在难言是最好的选择。

刘永好此前就说过，养猪行业不是赚快钱的行当（大意）。这一点，此前恒大、万达、碧桂园等一众房地产大佬的“猪生意”都不了了之，其实就是非常现实的前车之鉴。

02

那么，万科的醉翁之意到底在哪？

对外的口径中，万科如此解释成立食品事业部（养猪是其中业务之一）的初衷：

2019年猪肉价格的大幅上涨。

公司认识到，以服务万科现有客户为起点，在“从农场到餐桌”的整个产业链条上，与各行业优秀伙伴共同努力，争取“以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的日常餐食”，是“美好生活场景师”的重要组成部分。

这个回应在逻辑上也算得上是闭环。

毕竟，万科有自己的物业基础，客户是现成的，将自己的业主发展成为猪肉买家，就是一个不小的市场。而加之万科此前在物流仓储领域的布局，倒也是有一定基础。

不过，还是那句话，别拿你的业余爱好，挑战别人吃饭的专业。

一方面，养猪之于目前万科的体量来说，不太可能成为未来的支撑；另一方面，从技术角度来说，跨界确实太大。更何况，这轮“猪红利”有太多的特殊因素，并不能代表未来的行业走势。

事实上，数据显示，猪肉批发价格自3月底的46.6元/公斤一路跌至4月底的43.53元/公斤，月度跌幅达6.6%。也就是说，此轮猪肉红利，已经处于下行状态了。

因此，综合内外因素，万科是否真能避免重蹈此前多家房企在“猪事”上的覆辙，实在不能太乐观。

当然，也有声音称，万科可能寻求与成熟的农牧养殖企业合作。比如有报道就建议，合理的策略或许是，万科和养猪业内的知名公司达成股权合作关系，用资金实力填补技术空白，共同分享市场增长。

另有媒体报道，有外界传言，此次万科的养猪项目将与同为广东的上市公司、以畜禽养殖为主业的温氏股份合作。

到底是单打独斗，还是寻求强势合作伙伴，相信不久会有答案。但不管是哪种介入方式，万科养猪的真正用意，或并不在于猪

03

受外部环境影响，去年至今，“二师兄”一直走俏确是事实，新希望等养殖企业也乘势成为大赢家。

甚至不少分析，拿去年养殖企业的毛利润与几家大房企的毛利润对比发现，“养猪真的比卖房更赚钱”。

不过，且不说拿一个行业的高峰期与另一个行业的低谷期来比较，是否具有说服力，仅从养猪产业的强周期特点来看，这种比较也很难说明问题。

所以，西部菌认为，包括此前几家房地产企业具有玩票性质的涉足养猪产业的尝试在内，万科养猪的真正目的，可能还是背后的政策优势和土地市场潜力。

去年9月发布的关于保障生猪养殖用地有关问题的通知，为稳定生猪生产切实提供用地保障，提出了三条措施：

一是，生猪养殖用地作为设施农用地，按农用地管理，不需办理建设用地审批手续。

二是，增加附属设施用地规模，取消15亩上限规定，保障生猪养殖生产的废弃物处理等设施用地需要。

三是，鼓励利用荒山、荒沟、荒丘、荒滩和农村集体建设用地安排生猪养殖生产。

一句话，养猪可能是表面现象，背后的拿地、用地便利，或才是真。而土地对房企的意义，自然无需多说。

当然，农村集体土地对房企来说，不一定能够马上变现，更不一定是搞房地产，但在城镇化进入存量时代，以及农村土地流转入市，国家又鼓励资本下乡这个大风口面前，可能没有哪个嗅觉灵敏的房企会忽视这片蓝海的价值，尤其是那些大城市和成熟城市群周边的市场。

从这个意义上说，从恒大、万达到万科，对“猪”的“热情”，实质上并没有偏离主业。它很可能只是切入“农村市场”的一个支点而已。

但是，任何尝试都是有成本的——企业多线作战可能给资金链带来的压力，以及政策风险，市场风险，等等。

万科这一步到底走得如何，新希望的护城河是不是好突破，相信不久就会有答案

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