经济数字会撒谎？疫情期间美国房价不降反升

财联社（上海，研究员 史正丞）讯，从今年三月中旬开始，新冠疫情在美国全面爆发直接造成了三千余万人申请失业金，几乎所有的经济数据均创下了历史罕见的跌幅。

之所以说几乎，因为有一项重要的经济数据——美国全国房地产商协会3月现房交易价格中位数同比大涨8%，报价280,600美元。

（现房交易价格中位数价格走势，来源：NAR）

究其原因，仍然是因为供给关系的考量。美国在线房地产数据库Zillow经济学家Skylar Olsen指出，虽然疫情严重压抑了需求，但在房屋供给侧也同样受到了打击。而且房屋买卖是个长期的过程，疫情对价格的影响通常会有1-2个月的滞后。

此外，由于这个数据并不对房屋进行更细致的区分，今年3月小市值房屋销量大跌叠加高价值房屋销量上涨，也是拉动房价中位数大幅上升的一个原因。

（中位数上方的房屋销量显著上升，来源：NAR）

当然，房屋价格是一个动态博弈的游戏，价格的趋势也是多种因素共同形成的结果。

供给侧：不愿降价的卖家

从美国房东的角度来看，现在远远没有到“降价抛售”的阶段。

根据美国房地产列表网站Realtor.com数据，即便到了4月25日那一周调低挂牌价的美国卖家也仅仅只有4%，低于去年同期的5.7%，惜售心理可见一斑。

从卖家的角度来思考，房子卖不出去的主要原因并非价格挂得太高，而是因为疫情期间买家无法上门看房，自然也更不愿意提出报价。至于后续降价与否，还得看疫情封锁政策结束后的变化。

房地产经纪商Redfin的数据显示，四月底那一周买家问价数量下降了15%。抵押贷款银行家协会的数据也显示，同期申请抵押贷款的数量也降低了20%。

Redfin指出，目前该公司挂牌待售房屋的数量已经达到五年最低点，中位挂牌价格同比上升1%至30.8万美元。

美国全国房地产商协会数据显示，三月底美国挂牌房屋数量为150万，较去年同期下滑了10.2%。简而言之，现在美国的卖家们并不急着把房子挂出来，更不要说火急火燎地等着脱手了。

需求侧：房价趋势不明

面对次贷危机后持续上涨的美国房价，叠加眼下这轮对经济破坏力巨大的疫情，许多买家也担心刚刚入手房屋就面临贬值的窘境。

然而，不要说普通购房者，眼下连专业的机构也无法给出清晰的房价展望。

房贷融资巨头房利美上个月预测今年现房中位数价格将从去年的27.2万上升至27.5万；房屋信息供应商CoreLogic预测2020年3月至2021年3月之间，美国房价将上涨0.5%；凯投宏观和Zillow预计今年年内美国房价降下降2%-3%，Zillow认为价格到2021年将进入修复。

导致房价预期严重分化的一个主要因素是，白宫和华尔街对房贷违约潮的处置政策是否有效仍存疑问。

政策端：宽限房贷避免抛售潮

房产抵押贷款数据公司Black Knight指出，截至4月30日当周，美国一共有7%的房贷处于宽限还款的状态，部分房屋拥有者获得的宽限期长达一年。

全国房地产商协会首席经济学家Lawrence Yun指出，考虑到房贷宽限政策的存在，未来十二个月里很难预期房价会出现下跌。持续的就业形势恶化可能会造成被法院强制拍卖的房屋数量增加，但即便在那样的情况下整个市场也很难出现供大于求的状况。