深圳二手房指导价只会把房价搞得更乱

深圳二手房指导价只会把房价搞得更乱

易宪容

新冠病毒疫情刚缓解，深圳是第一个让房价又炒来的城市，一个月前深圳的房价又出现如2015年一样地疯狂上涨。有了2009年及2015年的经验，深圳的房地产开发商及住房炒作者又开始与政府博弈，要炒作得深圳的房价又疯狂上涨。但是，这次可能与上几次不同，深圳的房价暴涨，政府的房地产及金融监管部门立即出手，检查与出台相应的政策。但是无论是金融监管部门的检查还是出台政策，基本上还是走在装模作样的老路上。比如，或是说经营性贷款没有或很少流入房地产市场，或是深圳房管局出台二手房价指导价。如果是这样，要遏制深圳的房价暴涨，遏制深圳的房地产市场炒作估计并非易事。因为这些行政性的房地产调控政策只能是装模作样，使市场的房价越调越乱。

比如，有媒体报道，深圳光明区成为本次房地产市场专项整治行动的首个目标，光明区住建局已经对区内4个热点楼盘，口头传达每方米6.3万元的指导价。而这种指导价是深圳房地产市场以来，政府部门第一次给出的房价的具体指导价。之后，有消息传出，深房传麒山、光明大第、新地中央、龙光玖龙台等4个楼盘，也规定房地产中介网上挂出的价格不能够高于每方米6.3万元，否则就得尽快下架。也就是说，政府部门已经明确表示，政府希望通过给出二手房的指导价来整治房地产中介机构，杜绝房价恶意炒作、哄抬房价的乱象。

现在的问题是，深圳市房管部门对二手房地产市场给出的指导价真的能够遏制深圳的房价上涨及疯狂炒作吗？实际上能够起到作用是十分有限的，甚至于是反作用，可以让深圳的房价炒作得更为厉害。因为，这些房地产调控政策不仅没有对症下药，反之还可能让深圳房地产市场的价格越高越乱。这成了另一种托住深圳房价的方式。其核心是深圳的房管部门如何推脱其责任。

首先，在全球新冠病毒疫情严重及全球经济衰退的情况下，深圳的房地产市场价格又炒作起来，主要原因有二。一是在新冠病毒疫情爆发之后，国家出台了一系列扶持中小企业的金融利好政策。比如2月底，深圳为降低中小微企业融资成本，对中小微企业和个体工商户在疫情期间获得的经营性贷款按照实际支付利息的50%给予最高100万元的贴息，贴息期限不超过6个月。而现在住房按揭贷款利率比这要高一个多百分点。现在住房按揭贷款利率5.3%以上，但中小企业优惠贷款4%左右。如果中小企业从银行获得的优惠贷款进入房地产市场，至少比住房按揭贷款利率成本低一个多百分点，中小企业如何会没有愿意把相应的贷款流房地产市场。2009年和2015年的情况就是大量企业经营性贷款进入房地产市场而让不少企业大谋其利。同时，在这样的一种市场预期下，投资者肯定更有愿意涌入市场，让房价炒作更高。

同时，深圳房价炒作，与政府的托市政策很大关系。2019年11月，深圳普通住宅不再设置价格线，只要容积率高于1.0、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。而目前市场上很少有容积率小于1.0的小区。一套目前市场价1000万元、原价300万元、购买满两年的房子原本要缴纳33万元左右的增值税，新政实施后，这笔钱直接减免了。所以，这种政策出台后，立即引发深圳的房价暴涨，甚至有些小区业主还通过微信群要求业主来一个房价保卫战，直接拉高房价。当深圳的房地产市场价格上涨成了一种普遍的趋势，以及引起了中央政府关注时，深圳房管部门只得出台二手房价指导价，以表示政府并不同意深圳的房价上涨。其意思就是深圳的房价上涨主要是投机炒作者及房地产开发商炒作的结果，因此 要通过二手房指导来遏制。

对于深圳及一线城市的高房价，已经成了各城市严重的社会问题，它不仅严重侵害了绝大多数中低收入者的利益，也严重影响中国经济持续稳定发展。比如这些年，由于高房价让深圳经济增速放缓，其GDP增速从2017年的8.8%、2018年的7.6%到2019年的6.7%，每年都下降1个百分点左右。今年受疫情影响，深圳的支柱产业外贸、出口制造及国际物流遭重创。

现有数据显示，2020年1-2月，深圳规模以上工业增加值下降18.5%，固定资产投资下降22.9%，社会消费品零售总额下降20.5%，进出口总额下降17.6%。而深圳经济对外依存度高，2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿元，超过了当年的GDP总量，经济对外依存度达110.6%。受今年新冠病毒疫情的冲击，今年第一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。也就是说，即使是深圳疫情暴发的程度不是那样严重，但整个经济受疫情严重影响是不可避免的。深圳整个经济都面临着严重的问题，住房的价格岂能存在真空中而让其上涨呢？这当然是少数人利用银行金融杠杆炒作的结果。

也就是说，深圳房管部门出台二手房指导价根本上是病重乱投医，如果不是政府刻意托市，给出一个市场房价上涨明确预期；如果不是银行的信贷资金过度泛滥及投资者信贷易获得性，如果深圳政府能够真正通过经济杠杆来遏制投机炒作，那么深圳政府根本就不需要出台住房指导价来遏制房价上涨。而且这种调控政策效果是非常短期的及随意性，甚至于政府以这种方式来操纵市场，从而使得房地产市场价格更是乱，房地产炒作更是严重。