4个月涨33%？东莞一些楼盘大涨背后的真相

最近一个月多，

东莞一些区域的楼市明显升温。

有的新楼盘备案价

相比去年底大涨33%

让人不可思议

到底东莞楼市真实情况是怎样的？

有楼盘备案价4个月涨33%

最近，万江一个在售新盘一栋楼备案，95-120平的三四房，最高价达到了3.8万元/平，均价达到3.54万元/平。而去年12月底，该楼盘首次备案均价为2.65万元/平。按备案价计算，短短4个月上涨了33%。

4个月上涨了33%，让人不可思议。城区的东城、莞城的一些新楼盘，备案价也出现了不同程度的上涨。莞城一个在售楼盘，最新备案价均价达到了3.84万元/平，相比2018年9月首次备案的2.5万元，涨幅超过了50%。

东莞当下楼市这么火爆吗？

大涨背后的真相

其实，真实涨幅并未如此之大。

这跟3月份东莞楼市新政有关。之前，东莞新盘售价是被限价的，“新盘在首次备案时，房价不能高于当地镇街前6个月同类型均价的10%”。一些开发商为了满足条件，把价格进行双合同拆分，备案价并不能体现真实价格。比如前文中的万江楼盘，加上装修，去年底的真实价格在3万-3.2万之间。

今年3月，东莞出台楼市新政，对限价进行放松，不再限制新盘具体的涨幅，只要上涨幅度能够做出合理说明即可。同时严禁双合同，备案价要按交付标准来备案。

三四月份一些楼盘新的备案价突然暴增。主要有三个方面的原因，一是，双合同回归到单合同，回归到真实房价。二是，城区的一些新楼盘，由于稀缺，加上城区价值被看好，今年来确实有所上涨，真实涨幅大概在10%多。三是，根据最新政策，楼盘价格备案后，180天后才能调整，最高可上涨5%，调低价格幅度不限。同时，实际销售价格最低可以打9折。所以，不排除一些开发商把备案价适当定高，获取更灵活的销售策略。就算市场不接受，最高还可以打9折促销。

东莞楼市分化严重，冰火两重天

今年确实有一些区域房价在上涨，主要是中心城区和松山湖。这两个片区都是政府规划的都市中心，中心城区目前在售新盘比较少，相对稀缺。而松山湖因为住宅用地供应紧张，也是稀缺状态，加之松山湖吸引了一大批高新企业，被持续看好。

除了新盘，这两个片区的二手房，也有所上涨。受益于CBD规划进入实际建设阶段，CBD周边一些热门二手楼盘的房价，今年来涨幅超过了10%。比如紧挨CBD的热门二手楼盘金域华府一期，去年11月三房成交价大概280万左右，目前市场成交价在330万左右。

但是要注意的是，现在并非全市范围的普涨，楼市分化严重。其他一些镇街多处于微涨甚至滞涨状态。有的楼盘甚至降价促销，也少人问津。价格上也很悬殊，有的新盘近4万元/平，有的则只有1.3万/平。

现在已经告别闭着眼买房就能大涨的时代了。大家买房还是要多分析理性购房。