华夏幸福的新变局：吴向东总会不会吓到王文学董事长？

“华夏幸福的精彩故事情节远未收官……”

尽管险些被一些榜单排到20之外，如果只从中国房企里挑选三、五个最值得观察的样本，我一直以为，也不能少了华夏幸福。

产业新城开发模式堪称惊艳之作。看似思维导图画出来的业务模型，实打实跑通了运行逻辑，华夏幸福完成了中国房地产30年来仅有的几个创新之一。

华夏幸福的跌宕起伏，不仅有一个房企如何生存、生长的故事，还是可以观察中国经济、企业命运的一个样本。

2017年，这个高速增长、名震一时的黑马陷入了危局。之后，平安高举资本大旗，携吴向东入局。

直至其日前发出2019年年报，终于郑重宣告华夏幸福走出泥淖，然而又新的变局萌生。

华夏幸福的精彩故事情节远未收官。

一 重回顺流

读年报的几个关键数据，曾经挡在华夏幸福的旋涡基本都已平复。2019年，华夏幸福重回增长舞台：

营业收入，实现1052.10亿元，同比增长25.55%；

净利润146.12亿元，同比增长24.40%，其中几乎全为经营性利润，没有靠估值造出来的纸面财富；

基本每股收益4.75元，增长25.33 %；

加权平均净资产收益率35.72%，更堪称行业最高级别；

这是值得庆祝的时刻。华夏幸福安排了丰厚的股东分红，现金分红45.20亿元，拟每10股派发现金股利15元，并以资本公积金每10股转增3股。

二 现实主义

这样的数字背后，除了不可控制的时势造化之外，最可能归因于华夏幸福，尤其是王文学，克制理想主义，回归聪明的现实逻辑。

日前的年报发布会上，董事长王文学多年来首次亲自出席。

而上一次的高光时刻，还是固安工业园区的成功后，雄心高涨的王文学迅速拓展到13个省，全国复制。此后还杀入液晶面板、智能汽车、出行服务各个堪称万亿的风口。王文学的雄心与知难而上，或者是理想主义，显露无疑。

2017年4月成为他的转运时刻，“千年大计”正式宣布，环京限购堪称全国最严，环京产业新城开发迟滞。王文学的宏图遭遇“速冻”。

这让此后看着像一次反转——王文学实际了。

我们也可以在王文学对2020年产业新城业务战略描述中，找到华夏幸福脱困的逻辑。

业绩会上王文学强调，其一，把资源聚焦到优质区域、核心业务；其二，回归经营逻辑，产业新城现金流自我平衡，住宅利润和现金流平衡；其三，提升经营质量，控制负债，优化杠杆，实现规模稳健增长。

几乎像对过去几年华夏幸福的会诊，从王文学到华夏幸福团队的老到，句句直指关键。

这些判断都能在2019年报的数据框架内找到验证。

三 彼时彼处此时此处

看几个比例结构，就会发现华夏幸福此时的骨架和底蕴。

华夏幸福的主业，分别表述为“产业新城及相关业务”和“商业地产及相关业务”，住宅是产业新城的“相关业务”。

产城和住宅的关系，永远像熊猫可爱的脸，和皮毛下的强壮利爪；其主次顺序完全依据你从哪个角度洞察其核心能力——做的事or挣的钱，看起来利润率不及的住宅周转，更像使其引擎运转起来的飞轮。

2019年，华夏幸福实现销售额1431.72亿元，其中，产业新城业务收入368.37亿元，占比达到了26%；住宅业务签约销售额1029.35亿元，占比72%；其他业务销售额34亿元，占比2%。

华夏幸福不太愿意明说，但真正支撑境遇转变的关键是：

其一，其他“相关”业务才是华夏幸福的命脉。

“商业地产及相关业务”层级上是并列的一级业务门类，这个一级业务还只有3087万营收，占比可以忽略不计：

其二，华夏幸福的商业地产引擎，一切刚刚开始，也需要等很久。

营收角度看，去年环京实现579.79亿元，同比增长0.49%；环京以外467.19亿元，同比增长81.7%，占主营业务收入比例猛涨14%，至44.6%；

增量看，环京以外，各项指标大幅增长：收入增长82.80%，占比例由23.72%提升至30.82%；销售额同比增长109.08%，占比从23.76%大幅提升至46.46%；住宅业务销售额564.81亿元，同比增长93.13%，比重由24.36%提升至43.69%。

其三，环京增长停滞，环京外平分秋色更增长迅猛。

四 新梦想新缺口

年报会上，华夏幸福董事长王文学与联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东配合默契。王文学称呼吴向东“向东总”，吴向东称呼王文学为“文学董事长”。

在吴向东眼中，“我们过去20年的职业路径和经历各有特点，文学董事长在产业新城领域做得最早、最大和最好，我在商业领域过去工作经验做得比较早、也做得比较好。”

中国房地产的产城模式是王文学的，吴向东想要自己的历史丰碑，“新业务”是自然选择。

这就好理解吴向东的野心和新抱负。“经过过去一年的‘热身’，今年华夏幸福的新业务将会全面落地。”吴向东同时表态，康养、长租业务今年内将全面展开。

吴向东雄心主导下的新战略，“商业地产及相关业务”，却可能给华夏幸福带来新的紧张，甚至刚从过去几年的局促中缓过来，又堕入危境。

目前，华夏幸福商业地产在北京丽泽与武汉长江中心两个项目上有所落地。2019年8月，华夏幸福首个轻资产管理输出项目，北京丽泽商务区商办项目，以58.3亿出售予平安人寿。紧接着9月，又摘牌武汉长江中心综合体项目。

不过，不能总是指望股东当客户。丽泽项目由平安整体购置，并不是可以普通推广的业务案例。

武汉长江中心总建面163.3万平方，必然是百亿级的巨量投资项目，4月14日,刚刚从疫情风暴中缓过来，举行了开工仪式。

商业地产的本质，足够让王文学担心几许。业务链条长，牵涉利益广，自有资金占用大，自持物业占比高，周期至少需要三五年，华夏幸福没案例……每一个对华夏幸福而言，都是重大考验。

华夏幸福也知晓这种风险，所以年报中强调，“加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。……以管理输出的模式，快速切入市场，……”。

长租公寓、康养等等，都据称万亿蓝海，每一个都“看起来很美”。不仅华夏幸福，全产业界也回归寂寥，包括万科、龙湖、泰康、恒大，没任何人敢宣称跑通了运营模型。

为什么心心念念商业、长租公寓、康养？吴向东谈到了一个重要原因，“华夏幸福对新业务的开拓，有一个重要的出发点是要服务中国平安未来大的发展战略需要”。

2019年2月，华夏幸福公告吴向东正式加入时，围观者中一派热衷于宣称吴向东受命于平安董事长马明哲去接管华夏幸福；另一方则急于宣示，吴向东受王文学之邀/之命。

如果华夏幸福的大股东队伍可以划分华夏派和平安派的话，双方力量对比肯定不像他们股份反映的那样。目前，华夏控股及其一致行动人总股本37.17%；平安系共计持有总股本的25.16%。

然而这个平安的重大需求如果让华夏幸福来满足，对后者来说，却可能是华夏幸福的“不可承受之重”。

轻资产没案例，重资产没钱。这不是一句吴向东操盘便可迎刃而解的。

五 钱贵钱荒

华夏幸福的资金状况，远远算不上高枕无忧。

华夏幸福2019年经营活动产生的现金流入943.78亿元，增长17.89%；融资总额达到1792.15亿元；同时，投资活动的现金流净额转正。

尽管现金流入增多，并且采取收缩投资的行动，但相比上年，华夏幸福实现正现金流却更遥遥无期。

2019年，华夏幸福产生负-318亿的经营活动现金流。回款不少，要花的钱更多。

未来，华夏的资金渴求依然巨大。

各地新城仍处于高投入期。以房地产投入为例，报告期内房地产所需总投资额4347.75亿元；实际投资额559.6亿元；仅此一项还需3788亿投资；2019年，华夏幸福继续拿地补仓，获取土地421万平方米，成交金额311亿元；

此外，2019年，利息保障倍数 1.77，资产负债率83.90%，此类资金安全性指标相比同行，都难称优良。

其融资环境不利的局面也未彻底改善。截至报告期末，融资加权平均成本7.86%，高于百强房企大约6.8%的均线。相比同为产业新城模式的招商蛇口，其全年平均融资成本4.92%，华夏幸福劣势凸显。

这样的资金状况，是否能支撑商业地产、康养等等长投入、重资产的战略雄心？如何避免“大跃进”欲望拖累总体安全？此刻的华夏幸福，一面是终归大路，一面是新的小心平衡。

今年华夏幸福与平安的业绩对赌的最后一年。对两家来说，

如果华夏幸福业绩理想，则“平安、幸福”；反之，则“平安幸福”。

2020，祝华夏幸福平安！