商场举步维艰，热门商场也逃不过人流锐减，服务员比顾客多！

本期导读：

疫情之前深圳最热门的商场，

现在人流只达到正常水平的一半，

有的餐饮店7点就开始收摊了，

老板直呼：生意太难做了。

字数| 2883字

时间| 8分钟

2006年9月30日，福田COCOPARK（以下简称“COCOPARK”）正式开门营业。

它是深圳福田区第一个购物中心，是星河集团旗下第一个商业项目，同时也是国内首个公园版情景式购物中心。

开业之时还被人赞为“结束了1号线购物公园站无物可购的历史。”

名头震天响。

但是，细数起来，这几年，COCOPARK过得并不是很顺心。

从2017年开始，COCOPARK就一直在对商场进行大规模改造。

拍于2019年11月7日图源：独角Mall

不过，改造之后的效果并没有显现出来。

2019年，COCOPARK的销售业绩出现滑铁卢，同比下跌30.77%，仅为18亿。

今年，受疫情影响，深圳购物中心按下了暂停键。

目前，位于深圳城市中心，金融CBD，城市会客厅的COCOPARK又是怎样一番光景呢？

4月20日下午，独角Mall团队来到COCOPARK，实时观看现场情况。

人流只达到正常水平的一半

喜茶、奈雪の茶坐不满

有餐饮店7点就开始收摊

4月20日下午6点钟左右，地铁1号线，人挤着人。

与此相反的是，外出买买买的人没以前多了。

下班都是赶着回家，不再去商场逛街图源：独角Mall

下午6点20分，从购物中心C出口出来，直接进到COCOPARK负一楼。

尽管处于下班高峰期，尽管只在地铁口与商场连通处留下单人通行的通道，却没有出现拥挤现象。

商场入口压根没有拥挤的现象图源：独角Mall

整个逛下来，目测人流量至少被砍了一半。

商场内部整层整层的看不到几个人图源：独角Mall

为什么这么说呢？往下看。

首先来看面积达到6000㎡的星空广场。

这里一直是COCOPARK人流最聚集的地方，主要是因为餐饮品牌基本都是环绕着广场排布。

发布于2019年12月28日图源：微博网友

以往，这些地方都是座无虚席，想要喝杯奶茶还要去找找空位。

发布于2019年8月29日图源：喜茶微博

现在基本不用担心这些了，除了少部分门店能坐满外，不少门店还有大半空位。

茶饮界扛把子喜茶、奈雪の茶只有稀稀拉拉的十来个人坐在里面。

奶茶涨价，没人喝了吗？图源：独角Mall

到了晚上7点左右，LADY M和哈根达斯基本上已经空了。

门店早早就“空空如也”图源：独角Mall

而在疫情之前，差不多同一时间段，LADY M与哈根达斯基本满座。

拍于2019年11月7日下午图源：独角Mall

是因为饭点时间，都去吃饭了吗？

不。

不管是皖厨、金戈戈等稍大些的店，还是速食快餐，在里面吃饭的就那么几桌。

三楼餐饮集中区走动的人一个巴掌都可以数得过来。

负一楼靠近地铁G出口的位置，集中了不少小吃店，七点多一点，基本上已经没人了。

甚至有的店家已经收摊了。

七点半左右商家已经基本收拾完

预计七点之前就收摊了。图源：独角Mall

而集中在商场内部的服饰零售区，一路下来，服务人员多过消费者

原本在商场2楼的苹果一级代理店，也趁着这个时候把门店位置转移到负一楼靠近特斯拉的位置。

连苹果都吸引不了几个人图源：独角Mall

连苹果都吸引不了几个人，可以想象一下，那些卖服装、饰品的人流也不会好到哪里去。

苹果店内仅有几个店员图源：独角Mall

而与平安金融中心相邻的酒吧街，晚上七点半和八点左右两次前往，人流基本没有发生变化。

一排排的座位空着图源：独角Mall

发布于2019年11月24日图源：微博网友

疫情，使得很多人不愿去人流集中的地方。

但是，如果抛开疫情，COCOPARK一样过得挺艰难。

品牌调整，商场改造

销售业绩不升反降

2017年5月25日，经营了10年的永旺超市正式撤出COCOPARK负一楼。

该卖场的总面积达到8492㎡，是永旺在全国开设的首家都市迷你百货店，深受周边家庭主妇和都市白领喜爱。

永旺超市退出COCOPARK图源：携程旅行

租约到期后，COCOPARK并未续约，而是直接将其收回，分割成多个店铺，形成了现在的餐饮小食区。

曾经永旺部分区域分割出来打造成小食街

该区域可直达地铁站。图源：润米

COCOPARK自开业以来最大的调整也从此开始了。

当年，COCOPARK引进了华南地区首家永辉“精标店”、大弗兰、南壹粥铺、胖哥俩等品牌，这些调整对拉动商场人气起了较大的作用。

2018年，又新引进了不少品牌，包含VILEBEQUIN、LuLualways、O bag、SALAZAR、PAUL HEWITT、EVA OUXIU、单农、例外等时尚品牌。

并且在当年开始对商场地板、天花板、中庭等地方进行翻新升级。

2019年，更是引进了Dior、SK-II、YSL、Kiehl’s、植村秀、LANCOME、法国娇兰、深圳首家Acqua di Parma、GIVENCHY、APM、CPB等多家美妆品牌。

引进众多大牌美妆品牌图源：赢商网

同时也引进了华南首家ROYAL STACKS、深圳首家日本牛角烤肉店、华南首家写生旗舰店、华南首家STARTER、深圳首家TCH形象店等首店。

日本牛角烤肉店图源：独角Mall

不仅如此，今年，又新引进了华南首家乐高旗舰店。

该铺位于商场东门，正对着平安金融中心，

此前是一家德国餐厅图源：独角Mall

也引进了BURBERRY美妆店，在美妆矩阵上又增一强力选手。

该店紧邻科颜氏，与星空广场相连图源：独角Mall

同时，今年年初商场也开始对外立面动手术了。

预计完工日期为2021年2月图源：独角Mall

面对福田区日益激烈的商业竞争，商场翻新改造，以及引入年轻化品牌，吸引了一批年轻人的目光。

但是，COCOPARK去年的销售业绩似乎并不是那么好看。

2018年COCOPARK的销售额达到26亿，而到2019年，销售额出现大滑坡，仅为18亿，跌幅达到30.77%。

是因为大幅调整而耽误了业绩吗？

这恐怕只是一小部分原因。

商场硬件设计落后

“回”字形动线易迷路

除了星空广场，COCOPARK在整体设计上并不是很好。

尽管它是中国首家“内街”式购物中心，打破了传统的封闭式构造。

但是这一操作，也成了它的桎梏。

从格局上来看，“回”字形人流动线，做不出比较大气的中庭。

和现在以单条动线为主的购物中心相比，会比较局促，不够大气和上档次。

商场唯一能够算是中庭的地方，也被周生生占据了。

这样的操作将商场空间被割裂开来，让本就狭小的空间显得更加局促。

而且，人在里面走动的时候，若是随便找个口子出去，很可能会辨不清方向。

最后，只能感叹一声：“我是谁？我从哪里来？我要到哪里去？”

就像笔者每次去COCOPARK，基本都是从星巴克旁边的门进去，进去之后直接前往星空广场。

真的是不敢在里面乱逛。

除了人流动线外，停车场也不是很方便。

停车场入口就不说了，毕竟还是双行车道。

出口处正对着平安金融中心，加上单行道，人车稍微多点，就得堵在那里。

或许，在十几年前，COCOPARK的设计很前卫，但是现在看来，要吃点设计上的苦头了。

占据城市核心位置

商业竞争压力大

作为星河集团的标杆商业项目，这些年来，COCOPARK的实力在深圳也能排在中上游水平。

随着皇庭广场、深业上城，以及去年刚开业的ONE AVENUE卓悦中心等商业项目入市，这些都会给COCOPARK带来一定压力。

目前，福田区已开业项目商业体量已超过150万㎡，福田CBD地段商业已经趋于饱和，竞争激烈。

据独角Mall不完全统计图源：独角Mall

在日益追求体验式购物消费的前提下，COCOPARK在先天设计上，会让人逛着比较累，这是短时间内无法避免的。

已经进军商业地产领域15年的星河集团也没有闲着，在2017年就把星河国际裙楼商业纳入改造计划中。

星河国际裙楼效果图图源：网络

升级完成后，裙楼商业部分将可能引入星河自营主力店星趣童堡，以及运动品类、家居馆等满足更多家庭客群需求。

现有商业部分以年轻客群为主，扩容商业以家庭客群为主，这样在商业竞争中也能占据一定优势。

不过，最终改造完成后，是人流更旺，还是再失一局，还需时间来验证。

对于COCOPARK近几年来的调整，你怎么看？

是逆袭，还是会走下坡路？

来源 | 独角Mall（ID:mallnews）

作者 | 独角编辑部

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