科普：20万利息差，还房贷是选择等额本金还是等额本息？

年轻人工资没见涨，生活压力却越来越大。

不当家不知道柴米油盐贵了，不买房不知道自己那么穷。

房价动则上百万，自己努力那么多年就攒个首付。平常为了那几块钱和别人砍价，你有没有考虑过，在买房子的问题上有没有像买大白菜那么随便？

我还记得前两年自己买房子，也是被说的头脑一热就刷卡付钱。这个钱交过，咱就被“套牢”了，想跑就得脱层皮……

本文将比较还房贷时选择等额本金和等额本息的差异，找出更适合自己的方式。

等额本金和等额本息

等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。把贷款额除以还款期数得到的商就是每个月要还的本金，再加上上个月剩余贷款的利息，就等于每个月还款的金额。

等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。计算出总利息和贷款总额之和，除以还款期数，得每个月还贷钱。

商业贷款100万买房，还款30年，选哪一种？

假设小李是一位人民教师，工作和收入都比较稳定，属于那种撑不坏、饿不死的一类人。他今年30岁，每月打卡工资5000元，住房公积金1000元/月，每年工资增长5%。今年他们家准备买首套房，需要贷款100万，商业贷款70万，年利率为6%，公积金贷款30万，年利率4%，贷款30年。

那么，小李选择哪一种好呢？

第一种，等额本息：每月还款额度一样。

小李贷款30年，每个月还款的金额都一样，为5629.1元，扣去目前的公积金1000元，每个月要支出4629.1元。

30年的100万的贷款，一共需要支付约103万的利息！利息比贷款额还多一点。

对于小李来说，现在每个月扣去房贷，只剩下不到400元。小李的生活确实非常紧巴，如果他有女朋友的话……不可能有的……除非是老婆，生活还能过得去。

由于小李的工资雷打不动地按照5%的增长。十年后，小李的打卡工资将达到8144元，公积金增加到1629元。小李扣去房贷5629元，每个月还剩余4144元。30年后，小李的工资将达到21600 元，公积金4300元，每月可剩余约20200元。

第二种，等额本金

如果选择等额本金，小李这30年每个月能剩余多少钱呢？

其他条件一样，这次换等额本金来算算。

如果小李选择等额本金，一开始有点罩不住……每月还款金额约7300元，工资加上公积金一共6000元，还有1300元的差额，这饭不用吃，还得吐出来才能行。经过计算，这个时间需要持续到3年后，小李的工资加上公积金总和将反超每个月所还房贷。

再一个是利息，等额本金时，由于前期还款本金多，所以利息少一些。

少多少呢？我们来算一算。

等额本金的利息是812250元，等额本息的利息是1026476 元，差是214226元。这个利息差确实很厉害。

我们再来看，小李扣除房贷还剩多少钱。第一年每个月剩余约负1200元，三年后持平，10年后每月剩余3900元，30年后剩余23000元。

比较分析

利息方面，等额本金的比等额本息的低20万，显然等额本金更具有优势。不过，对小李来说痛苦的在前面那七八年，其中的家庭负担可以想象。十年后，小李扣除房贷剩余的收入，两种方法计算差距就不显著了，对生活质量也没有多大的影响。

所以，问题的关键在于这前十年，如何过去。如果夫妻双方一块还房贷还好，就怕出现个意外。

为了避免这种因为生活质量下降导致的风险，对于小李来说，等额本息是一个更稳妥的选择。

对于，收入更高的人来说，选择等额本金，将会剩下20万的买菜钱。如果再土豪一点，直接全款好了。

不过，无论从哪个方面来说，从银行贷款买房子都是比较划算的。要是再考虑房租收入，物价上涨，通胀率，这个房贷利率真心是利国利民的良心价。

（注：本文仅考虑房子作为刚需，是拿来住的观点进行分析。）