yevon_ou： 深圳何时熄火 #F2610

根据4.20直播观点整理，有删减。

一）深圳

2020年的楼市热点，深圳无疑是最亮的星星。

很多粉丝留言，问我深圳还能涨多久，要不要追涨，具体下注哪个板块。适不适合写篇文章。

哥哥唉声叹气。我说你是猪头么。

微博刚又禁言七天。

在目前这个环境，《深圳还能涨多久》《深圳牛市分析》之类的标题，摸都不能摸。摸了就是炸药。

刑恕之人写文章，只能用《深圳何时暴跌》《深圳何时熄火》《房产泡沫何时破裂》等等，作为标题。

譬如说，别人问你，什么时候“房价如葱”。

你可以板着脸说，840个月之后嘛。咱还是看跌的，月份久点。

好了，言归正传。俺其实还是预警的。

我认为深圳主升浪还有二个月。

二）主升浪

我们要讲三个概念。

· 主升浪

· 支流

· 尾波

我看了一下篇幅，字数有点长。

因此今天我们只讲“主浪”，下周一才讲“板块”。请持续关注水库论坛。

什么是主升浪，你要切身感受的话，就买张机票飞去深圳宝安。

只要你切身和中介谈谈，见二个房东谈谈房源，你就会明白什么是“牛市”。什么叫“主升浪”。

主升浪在地产的学术中，十分重要。因为他符合三个特征：

1）打破原有价格体系。

2）划分新的上限，下限

3）进攻，进攻

举个例子，2017年的重庆，2018年的沈阳，涨得也非常猛。沈北接近+60%涨幅。

但是我们并不认为它们是“主浪”。对全国地产格局，也没有大的影响。

为什么。重庆沈阳涨的原因，是因为重庆实在“太便宜”了。

一个直辖市，全国GDP排名第五的超级大城市，上北深广渝。

凭什么它的房价才10000元。凭什么东三省，沈阳的房价，比长春哈尔滨还便宜，长哈一半都不到。

因此这种涨，称为“补涨”。是一种价格修复。抹平洼地。

本质是对现有价格体系的确认。

但主升浪是什么，主升浪是对“现有价格体系”的破坏。再创新高！

好比2005年调控时，上海房价是1.5/1/0.5

当时我们看多，口号3/2/1，内环三万中环二万外环一万。

这个预测，被无数人口诛笔伐。他们认为不可能。再涨上去，还有谁买得起￥10000/m的房子。

可是2007年房价就涨上去了，刷破天花板了，这就是主升浪。

2020年时，中国楼市的天花板，是100000/m。

这是一个非常重要的数字，请一定记住这一点。

100000/m存在非常严重的“压制”作用。

哪怕你非常好的房子，非常好的地段，内环中的核心环。你就是只能卖100000/m。

后面比你差一级，二级的学生，品质明显差二档次的。

它们也要卖80000，90000/m

这个就是“压制”效应。价格天花板。品质拉不开距离了。

而2020年深圳的“主升浪”，它是非常猛的。

史上第一次，明星楼盘，拉到了150000/m以上。甚至180000/m，220000/m

89平米可以卖1700W。

中国的二手房楼市，第一次，切切实实有了150000+/m的成交。

在此之前，北京上海的高端市场，虽然一手房是有15，18W的例子。

但是“二手房”是走不到这个价格的。二手豪宅，是基本没有承接，没有成交的。

而“恒裕滨城”之类工薪楼盘，把这个价格捅破了。

（真不是豪宅）

我们常常说3/2/1

5/3/2

8/5/3

12/8/5

20/13/8

这是一个个价格体系。

“补涨”并不能破坏价格体系，但是“突破”却破了。

我们通常对一些“尾部”城市的补涨，重庆沈阳价值修复，并不是太在意。

但是12/8/5到20/13/8的层级突破，却是一件大事。

如果行情能站得稳的话，意味着接下来广州，上海，北京，成都，南京，杭州，武汉………全国所有的城市，都要再来一圈“价格修复”。

太危险了，我们还是来谈谈“熄火”吧。

三）熄火

对于房东来说，“主升浪”是一件多么美妙的事。房奴们肯定希望浪潮越大越好。

很可惜，按照水库的专业估计，“主升浪还有最后二个月”就要熄灭了。

为什么呢，几个原因。

1）动能枯竭

2）天气和风俗

3）zc打压

中国人有句古话：强弩之末，势不能穿鲁缟

市场涨到一定程度，自然能量殆尽。

只有JHJJ的yu徒，才会担心“房价无限涨下去”。

好比一套650W的房子，几个月的时间，一眨眼要850W了。

你要揣摩一下人的“心理”。人是会“买不下手”的。谁都记得三个月前的价格，“记忆犹新”。

没有几个人，有那么大魄力，跳价二百万依然追的。

从心理阈值来说，每一轮地产牛市，涨幅就是+35~50%

然后购房者就会怨恨，就会观望，就会发帖骂娘。

非得经过二三年，他们从生理到心理，都彻底接受了850W的价格“合理”。

才能迎来新一轮行情。

第二，从“季节性”月历来说，哥哥从业20年，北上深十几轮大行情，只有二种可能：

1）大月轮，从去年9~10月金秋旺，到春节后启动，行情延续5~6月

2）小月轮，春节后启动，行情延续至5~6月。

春节过后，绝大多数人会拿到年终奖。

除夕晚宴，家人聚会，也会把来年的置业计划，商讨确定下来。

因此元宵后，二月末三月初，就是“旺季”的开始。

狂风骤雨不过夕。市场的配置，速度是很快的。

往往三个月的时间，所有价格都已经重置过了一遍。

你本来也不需要几十个月的时间。

时至六月，该买的都买了。手续都办完了。

而且天气炎热，六月走在广东的街头，简直就是人肉烤串，孜然味，带生粉的。(加微信号shuiku021)

从“市场顶”而言，6.15行情便进入了尾声。

最后是“ZC面”。

大家都听说了，近期深圳酝酿许多调控政策，中介也被召集开了几次会。

目前仅有一些内部文件放出。未来二周，出官方新政也不足为奇。

很多小白朋友，总以为“调控”制止了地产牛市。

其实操刀是很聪明的。“政策顶”出的时候，往往也是“市场顶”。

是市场本身走到泄气无力了。皆大欢喜。

总而言之，我认为目前的主升浪，到6.15会熄火。

市场顶+政策顶，双重顶部。

四）尾浪

每一轮牛市，最后的10%涨幅，是要吐掉的。

房价涨，从来都不是新闻。

房价跌，一定要挖掘追踪报导，这是新闻。

我们看各种地产媒体，常常看见“某地房价大跌，原价720W，现价660W”。

“高峰期1000W，现在850w无人问津”。

象《水库论坛》，就是被封号的待遇，无人待见。

但我们内行人，看见类似“降价”报导，还是忍不住要嘶吼二声，辨明真相。

这一类“跌去的”是什么，一般都是尾部最后之10%。

好比现在4月份。很多人问我西乡，宝中，还能不能冲进去。

为什么不冲呢，一天一个价，买了就是涨啊。

从现在4.22到6.15，哪怕按照每个月+5%的速度，还有约+10%的空间。

一套七百万的房子，再涨六七十万，不在话下。

问题是，这最后的10%，注定是会要“跌回去”的。

主升浪结束后，惯例总会进入漫长的Cool Down期。下一轮波浪，可能是二至三年，甚至三到四年。

最糟糕的是，在CD期，房价是“阴跌”的。

群众们也会慢慢反思，花一千七百万，买89㎡四房，到底有没有必要。

热度下降之后，总会有各种原因抛售的业主。

一旦他们不能迅速出货，挂牌价难免小幅下降。

这样滴滴答答，零零碎碎的，三四年“阴熊”时期，很可能把你最后的10%涨幅给跌没了。

或者说，你现在冲进去，只有三个月是Honeymoon快乐期，漫长的三年就是烦恼期了。

四月 < 六月 > 未来

不管怎么说，冲高回落，还是比四月高。

五）结语

无房刚需，哪天都比今天贵。

很久之前建仓的，税费较低的，建议到6.15之前抛售。

投机投资想追涨的，请看下一篇。

（yevon_ou@163.com，2020年4月22日午）