楼市局中局，唐山425土拍，楼面价破万的背后

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昨天，两则楼面价破万的土拍信息，瞬间席卷了整个朋友圈和唐山地产圈，对于普通购房者来讲，或许对于这样的信息感觉就是，房价又要涨，但除此之后，此次土拍破万的背后，或许还有值得深究的地方。我们来看具体的土拍信息，再来聊聊此次土拍的“局中局”。

此次土拍的两块土地均处在凤凰新城，一块是位于龙富道南侧，光明路东侧的地块，17.35亩，容积率2.0，限高45米，商业比例15-20%，起始楼面价7760元/平米。土拍结果是隆基泰和以溢价率35.57%竞得，楼面价10520元/平米。另一块则是裕华南辅道南侧，友谊路西侧地块，14.41亩，容积率2.8，限高80米，商业比例不小于15%，起始楼面价6260元/平米，最终由恒泰以溢价率90.42%竞得，楼面价11920元/平米。详细情况请查看相关部门公示。

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如果按照正常的市场发展，结合区域优势来看，此次土拍也是情理之中，毕竟无论是房价还是区域都可以说是唐山最好的地段，或者说是富人区。但深究地块却发现几个问题，首先是地块过小，两个地块粗算下来，平均也就2万平米左右，如果除去商业，按照100平米一套房子计算，最后也不过是一两栋楼，上百套房子而已。如此大力气的拿这么一小块地方，有些得不偿失。其次，从溢价率上来看，第二块地几乎可以说是翻倍，两块土地同一时间不同价格拍卖，最终拍卖价格却相差无几，值得让人思考。而除此之外，市场和时间节点与拍卖价格也有值得人深思的地方，当然土地的位置以及各种厉害关系还有待考证，需要更多的内部信息才能了解，不过从单纯的价格上来看，远远不是那么简单。

疫情之后，百废待兴，行业需要刺激，尤其是地产行业受影响更大，加上地产在地方经济中的作用，我们就能够看到各种政策利好接踵而来，除此之外，房地产经过了几年的发展，已经不单纯是居住产品和投资理财产品，更多会上升到一种“政治”的高度，比如你城市的房价代表了城市的地位和竞争力，区域的房价代表了区域的发展能力和潜力等等。所以，结合当下的市场状态来看，此次的拍卖代表的不仅仅是价格层面，还有一些城市高度的问题。

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其次，从房企角度来讲，高地价意味着高房价，不仅是对同行，更多是对购房者。受到房地产的市场洗礼之后，购房者对房产认知进一步加深，地价和成本的问题越来越明晰。加上市场周边的价格和现在的市场确实需要一些刺激，那么必然需要一个相对较高的价格。即使是不赚钱，但对于市场以及其他项目来讲则是有利的，毕竟从房企角度来讲，肯定不是以单一地块的得失而进行计算的。

第三，前边我们聊到了富人区。自然是富人区那么无论是资产还是购房亦或者是投资肯定和普通购房者有所不同，一个是用来住，一个是资产的合理利用，而高额的土地价格意味着高房价，高房价就有了资产的操作空间，无论是合理的还是不合理的，既然存在就是合理。

当然，除此之外或许还有更多的“局”，不过对于普通购房者来讲，看看就行了，毕竟从目前的房价来讲，尤其是核心区域的房产，基本上告别了刚需。此次土拍是否还有其他更多的内容，你的观点又是什么，欢迎来聊。