是什么决定了房价的走势？应该买房投资还是卖房套现？

究竟是什么因素决定了房价的最终走势呢？

是金融化的复杂程度，亦或是此消彼长的供需平衡，或者单纯的就是高企不下的M2？

我的观点是：

货币化决定房价的长线走势，金融化决定房价的波动幅度；而“游戏规则”才是真正决定房价的根源。

1

简单来说：房价由供应和需求决定。

供应端：

放在全球来说，供应总共只有三种情况：政府供应；市场供应；政府和市场的混合。

大家各有利弊，政府供应容易被银行金融机构和有房阶层绑架；而市场供应容易导致房价暴涨暴跌，对经济造成毁灭性打击。

需求端：

所有的需求只分两种需求：刚需和投资需求。

刚需：就是当买房预期不赚钱甚至还亏本的时候，有多少人还愿意买房。

因为城市越发达，就业，教育和医疗就更好，人口便会趋之若鹜，大家都想在这里定居，所以越发达的城市刚需越多。

投资需求：就是预期增值收益能超过无风险收益，最终的目的要么持有的租金收益超过无风险收益，要么以更高价格将资产转移给他人的有利可图者。

理论上来说，不论是政府供应还是市场供应，不论M2的增速是个位数还是两位数，我们都能通过消灭投资需求，调节税收来决定最终的房价走势。

当投资房产的收益(包括租金收益）小于资金无风险利率且预期不变时，投资需求基本就全部消灭。

即两种情况同时出现的时候，买房将变得无利可图。

就是当M2增速-GDP增速-税收=0的时候且房屋供应和刚需同步（如果2人抢3套房，会改变货币流向）。

比如：市场上本来是100元，100套房，人均1套；当变成110元，100套房，人均1套，每套房只要收11%（110/100）的税收，买房就会无利可图。当收12%税收的时候，炒房就会亏本。

如此以中间环节税收（房产税不现实）严格控制购房收益，实现供需平衡，房价哪里还能疯涨。

在世界范围内，这样成功的案例比比皆是，比如二战的战败国们：

日本，为了控制投资需求，保守测算，即使是5年之后才卖，也要征收高达31%的税收。

而德国在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税，这还没有算4.5%的土地交易税，1.5%的评估费以及二套房的平均每年1.9%的房产税。

在这样的税收下，炒房根本就无利可图，德国基本实现了半个世纪房价几乎零涨幅的记录，日本成了投机客的鸡肋（超高性价比和超高税收）。

所有，天底下最大的谎言就是：“历史证明房价会永远上涨。”

我们最理想的状态，应该是合理的房价收入比以及房价涨幅与GDP涨幅同步。

那么，游戏规则是真正决定房价的根源，又是什么决定了游戏规则的制定呢？

游戏规则，实质是是各阶层博弈的结果。

2

为什么房价易涨难跌？

在土地国有制下，土地无法按照市场价格进行资源配置，土地和货币及政策的决定权全在决策者手里。

只要每次房价下跌，就会损害银行等金融机构和有房阶级的利益，更有甚者可能造成金融危机，经济崩溃。

所以这个时候，有房阶级和银行等金融机构在政治上就会千方百计地阻挠房价下跌或者在房价下跌后提出救市。

而政府在权衡利弊之后，一定会一次又一次的站在有房阶级和金融机构这边。

当房价每次涨多跌少之后，累积下来的效果就是：房价长期上涨！

房产税和这几十年的土地财政其实没有太大的区别，一个是希望卖地赚税收，一个是从每套房子里抽税。

一个希望地卖得越贵越好，一个希望大家持有的房子越多越好。

要让大家持有更多的房子，除了刚需就必须有更多的投资需求，就得让买房的人有赚头。

房产税是真金白银的每月交钱，不可能收的太高，但即使收到2%，和每年的货币贬值比起来，确实是不值一提。

最终的结果就是，一部分不太殷实的买房者需求减少，房价短期会下跌一些；长期来说，从45度角上涨变成了28度上涨。

这仅仅是将财富从B（有房）的手中转移了部分到A（收税）的手上，而A能不能将财富再分配给C（无房），这与是土地财政还是房产税没有关系。

最后的结果一定是三方的再平衡，总体的框架会转变为房住不炒，A的税收的来源会逐渐由房产税替代，B会由黄金年代转变为白银年代，之所以还有白银，是因为B取代了房地产开发公司的位置，而C会不会比以前好些，取决于大家会不会追踪税收的去向。

仅仅是中间环节收税还是持有环节收税，就能改变房价最终的命运。

所以，我说货币化决定房价的长线走势，金融化决定房价的波动幅度，而游戏规则才是真正决定房价的根源。

而房地产调控又对楼市有什么影响呢？

3

2010年的房地产调控，让很多人看到了希望：让房价降得再猛烈些吧。

还有人更是幸灾乐祸似的呼喊：让房地产赶紧崩盘吧，让没房子的好好看看有房子的笑话，是人生的一大快事。

但是我们是不是要仔细想想，为什么调控，调控期望得到什么样的效果？

1、是如千千万万想买房子的人期望的那样，让人人买的起房吗？

2、还是如千千万万的无产者期望的那样，让房地产崩盘，开发商上吊，地方ZF不再靠卖地实现GDP吗？

房价下跌，已经变成了百姓最急切的期望，已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题。并且为房地产必须下降提出了若干理由，总结下来有三条：

1、人人都有居住权。

2、租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，房子太贵了。

3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。

的确，当经济过热，房价过高，会对经济运行和社会安定带来较高的风险。这也是国家所担忧的。防范金融风险，一切维稳才是中央考虑的重中之中。

而民间所总结的三条，应该和调控的原因和目的基本不沾边，我们一条一条的分析：

1、人人都有居住权。

其实这是一个伪命题，房子包括房屋，以及房屋所属的土地两个部分。

房屋本身只有居住价值；而土地所具备稀缺性，决定了土地的投资价值。

房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地皮。

所以，商品房具备了投资与自住双重属性。

2、租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，房子太贵了。

房价是不是太贵了，有没有泡沫？

首先从国民的收入结构来分析：

大多数国家都是一个遵从“丛林法则”的精英社会，决定了国民收入的金字塔结构。

既然是金字塔，底端的中低收入者占据了金字塔的最大比例，但是大家要知道金字塔的顶端既使只有10%人口，那也将是一个1亿多的绝对庞大的数字，远远超过了绝大多数西方国家的人口总和。

而北上广深以及三十多个省会，这些吸收了其它地方的人口红利，以牺牲全国大多数省份的利益为代价，发展壮大起来的超大型及大型城市，需要容纳全国1亿多的精英人群，是否能得出房地产严重泡沫，空置率过高的结论？

当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过5万，8万，10万……的时候，他们可能做梦也想不出，精英阶层手中究竟了拥有多少财富。

精英会像无产者们一厢情愿认为的那样：因为一个区区房产税而抛弃手中的大量房产吗？

答案显然是否定的。

可以确认的是，房价不是由平均收入决定的，是精英的平均收入决定的。

为了便于分析，我们剥离掉商品房（注意：只是商品房，而不是房屋）的社会属性，先把它看做商品，是商品就有他的内在规律。

我们判断一个核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。

如果你在北京市区上班，即使你在山海关拥有1000平方米的住宅，也不能替代你住在北京市以内的愿望。而无论你是租房，分房还是买房，只要你还在市区上班，你就必须住在北京市近郊区以内。

假设你挣得钱不足够多，你需要租一套房子解决你的上班问题，上班距离的远近及居住的质量，取决于你愿意支付的租金。

假设你的钱够买房子，我相信你更愿意买房，因为你可以拥有房屋的产权和房产增值的收益。而买房子的大小、品质，离你上班的远近，取决于你手中的资金和你对未来收入的预期。

最被提及与泡沫有关的是以下两点：

第一，中国的房价远高于发达国家的房价。

中国的精英人群尽管所占比例不大，但是绝对数量足够大，而且精英的平均收入，高于某些发达国家的收入水平。

第二：租售比问题

这个问题不用过多解释，使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种，还有一种更靠谱的：房租大幅度上涨。

3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。

这个问题其实也不用多解释，简单可以这样说，物价上涨是经济过热，钞票印多了的后果。

而房地产因为稀缺性和易保存比较吸金，所以吸收了大量的钞票，以至于大家光看到了房地产的飞涨。

其实如果房地产交易量下降，不再具有吸金功能，那么农产品等生活必须品以及房屋租金等等就会大幅上涨。

因为，多出来的大量钞票总要有个流向，如果不被房地产吸收，就会被大蒜、绿豆、姜、猪肉，及其他生活必须品的上涨来吸收。

事实，也证明确实如此，房产调控后，物价上涨的势头非常迅猛。

那么，是不是房地产就没有泡沫呢？

4

房地产游戏的模式三个环节：地方ZF卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售。

地方ZF卖地之后，剩余的风险和收益都归银行和开发商；

地方ZF卖地的款则用于地方广场，地铁，公路之类的建设和队伍的开销。

房地产的现状是，商品房二级市场是由各种类型的开发商自由竞争的，一手房开发商之间的竞争，二手房投资客之间的的竞争。

房价为什么在一个自由竞争的市场上能够持续上涨？因为稀缺性。不是房屋的稀缺性，而是房屋所必须占用的土地的稀缺性。

商品房的稀缺性，是相对人民币而言的。人民币印多了，资金没地方去，商品房就涨价了。

商品房市场是具备风险属性的，尽管由于大量印钞造成了商品房的飞涨，但随着房价的高涨，风险也在积聚。

地方ZF土地垄断没有风险，可以置身事外，可是银行呢？

系统性金融风险不是闹着玩的，银行正在承担自由竞争市场房价高涨积聚的风险。

经济下滑，房价暴涨，如果一旦崩盘，风险将全部聚集在金融体系......

土地是垄断的，然而房屋垄断并不是一件容易的事情。因为民间百姓手里是存在大量二手房的。所以这也是每逢调控就掐住二手房交易的原因，更方便控盘。

5

再说说房租问题，房租的发展趋势：

现在房租低的一个重要原因是因为，大多数都市小白领还希望能够买一套属于自己的产权房，至少他们觉得即使现在钱钱不够，但是努力一把，跳个脚还能够得着，所以省吃俭用拼命的存钱。

一个月薪10000块的小白领租一套月租金3000元的还算舒适的两居室是没有问题的，但是他为了攒钱买房宁可几个人合租一室，仅仅愿意在居住上花费少得可怜的500元钱。

小白领因为除非能够上位，否则一般人跳脚是够不到属于自己的那套房子的。未来对于拥有房产失去希望，将使他不得不搬出合租房而转而租住一套还算舒适的两居室。高昂的商品房价把大量的小白领从合租房中解放出来，转而去租住两居室或者三居室。房租的价格一定会通过市场发现功能，找到它的位置。

自古以来，民生问题的底线就是不要出现陈胜吴广，所以ZF更在意的是农民问题。

农产品价格上涨的震动，要远远大于房价的上涨。

农民具备最原始的力量，而他们关心的并不是三线以上城市的房价，而是能否填饱肚子。

6

房产税的问题，应该慎重：

1、如果采用不公平法则：

公务员，事业单位的福利房不上税，利益集团购买囤积的大量商品房不上税，只有普通百姓上税，而房产税会大幅提升租金，会加剧社会矛盾。

2、如果实行公平法则

小产权房，福利房，权贵囤积房都要上税，执行难度太大，可操作性不强，阻力几乎难以逾越。

房产税无论是持有环节征收，还是交易环节征收都是要向最终租房人转嫁的。

好比鸡饲料上涨没有可能鸡肉不涨价，但是养鸡的并没有赚更多钱。降低百姓租房困难，唯一的通行办法就是减税。但是减税，在任何国家都是很难行的通。

假设出台又一个新税种，无乱它叫什么，我们暂定为财产税。既然有了新税种，就要定任务，那好了为了这个税种制定了年上缴多少多少的任务。实操的时候，执行的工作人员发现一旦轮到权贵脑袋上的事就没办法执行，你执行，他先让你下岗。

任务必须完成，只好从普通老百姓身上打主意了。

于是政策就完全走样了，非但起不了劫富济贫的目的，反而加重了穷人的负担...

再比如，个人所得税，征的是谁的税？权贵没看见交，月薪3000块的工薪阶层可一个都跑不了。3000块月薪上缴的个人所得税你看着不多，可对于养孩子糊口的老百姓来说，哪怕10块钱都是重要的。

一套房子假设20000一平，房子的价值也就占30%，剩余的都是土地的价值。

7

许多人心怀房价肯定会跌回2008年的美好愿望，刻舟求剑似的思维错过了一次次购房的机会。在患得患失中，迷失了自我。

任何事物都是有其规律性的，关键是否有一双慧眼能够穿透重重的迷雾。

假设你是个投资客，你非要去石家庄和长沙买房子，结果发现不怎么升值，怨天怨地：石家庄作为一个二线省会怎么会不涨？长沙的房价怎么那么低？

我们知道，北京的房子是全国有钱人买的，省会的房子是全省的有钱人买的。但是当省会城市距离一线大城市在6个小时高速以内，省里的有钱人的资金就会流向一线大城市，而不是省会。河北的富人一定会选择在北京投资房产。

假设你是一个投资客，你去昆明旅行，发现昆明的房价甚至高过重庆，很不理解。你很疑惑昆明这么小的西部边陲城市投资价值在哪里？昆明是云南省内唯一的大城市，且相邻的二线以上城市离云南省都比较远。云南地州资源丰富，虽然穷人占的比例大，富人的数量却也不少。昆明南有滇池，北有长虫山，作为一个700万人口的城市，土地资源非常稀缺。所以贵，一定有贵的原因。便宜一定有便宜的道理。

中国经济发展不平衡，牺牲全国大多数城市和乡村，来保证北上广深及大部分省会城市的繁荣才是造成土地稀缺的愿意。

土地有的是，房子有的是，但位置好的土地和房子并不多。

一方面大量的小县城和乡镇、村庄人口锐减，因为缺乏谋生手段不得不背景离乡外出打工，另一方面超大型城市越来越拥挤，土地资源越来越稀缺。这就是中国集中发展极少数标杆城市所造成的呀，也是因为如此，才造成了中国金子塔式的收入结构，贫富差距越来越悬殊。

8

对于房价未来是涨是跌，我觉得无论做什么样的投资，自己一定要做足功课。

就房产来说，对于区域经济发展，要有深刻的理解，否则就不要轻易出手。关于房产，我只是从大方向上说了一下自己的判断，并没有对区域的房产升值做过研究，所以没法给大家提供建议。

当大多数资源掌握在少数人手中的时候，占有绝大多数人能够分配到的资源就越少，资源的价格就会越高，少数既得利益者就会越富有。大家知道，有些资源会变成富人间的游戏（比如现在的古董、字画），完全失去群众基础；而如果与生活密切相关的资源过度集中，一定会爆发极端冲突事件，造成社会动荡。

我们通过不断稀释货币的实际购买能力，并且对粮食等生活必需品实行平准制度，一方面保证了绝大多数人民的基本吃饭问题，另一方面让大家手中的余钱基本消耗在特定的商品上，以至于不得不马不停蹄的劳作，这也是保持社会高速向前发展的一种方式。

回顾过去：80年代，那时的人们靠省吃俭用积攒出节余，被消耗在自行车、手表、缝纫机上。通过不断的劳动，才能吃饱饭，才能攒点钱买三大件取媳妇。

80年代末，90年代初，人们的工资提高了，手里的结余增加了，彩电、冰箱的大规模普及，又消灭了老百姓手中的流动性。

紧接着电话、空调又接过了彩电、冰箱的大旗，那时安装个电话要5000大元啊。

随着工业化水平大幅度提高，经济高速增长，货币发行量也迅速增加，彩电、冰箱等工业化大规模产品，已经不具备稀缺资源的特性，也无法吸收百姓手中庞大的结余资金。

汽车和商品房的发展，成为消灭老百姓手中的流动性的最好工具。

在经济发展的大潮中，集中了大量财富的一部分人已经不满足于购买普通的消费品（汽车是工业化的产物，不具备稀缺性），对投资品的追捧，造就了房地产的崛起。

房地产具备了投资品和生活必须品的双重属性，大量印刷的货币还是有一定数量留到勤劳肯干的白领手中的，而这些货币又因为通货膨胀因素消耗在不断上涨的生活必需品上，必需品中商品房占了大头。

9

未来，我们究竟是选择买房还是卖房呢？

对于自住需求者和投资需求者，是要区别对待的；对于一线城市与二三线城市，也是要区别对待的。

对于自住需求者（仅指普通群众）来说，只要你还有钱能够买的起房，一二线可以选择，三四五六线、小县城不要买。

对于投资来说，问题就比较复杂，要考虑的问题就会更多，不同条件的人就有不同的需求。

总体来说，已经不再建议。

将来，有地可耕的农民，将会成为都市中的底层群众羡慕的对象，农民有地、有住宅、有粮食。进可以在城市打工，退可以回乡种田，虽然现钱不多，但是吃穿住行都是没有问题的。

而真正一无所有的，会是大量在都市打拼挣扎的打工仔，如果没有能力购置房产，也没有得到向上爬的机会，在都市立足将变得困难，而又毫无退路......

将来多数房都会拆迁，这是中国体制和经济发展模式决定的。在城市拆迁改造升级过程中，大量的老房拆毁，大量的新房拔地而起。而随着拆迁改造的成本的上升，房子也越来越贵。

现在拆迁改造集中建设70-90的小户型，将来会沦为新的城中村，通过二手置换，这类房子会变成新的贫民窟，而将来的拆迁改造建设的一定是追求环境品质的大户型。

但是市中心的房子，即使在将来人口下降的过程中，仍然是稀缺的，房价高不可攀的。如果手有余钱首选的是市中心的大户型。关于市中心老旧二手房的购买，还是有一定学问的，一定要选择位置好，低密度的矮层住宅楼，因为密度低，便于拆迁。而密度高的塔楼拆迁非常困难，拆迁成本太高，开发商很难有利可图。现在住在市中心高层旧式塔楼的富裕人口，将来一定会二次置业，这些旧式塔楼逐渐会沦为新一代年轻中产阶层的过渡性住房。

未来，租房将成为常态，所以房子的位置环境装修的档次不同，房租的差距将会非常明显，但好房子一定只有中等收入以上家庭才租得起。

还是那句话，房价维稳是一定的，调控都不会放松，要站在政治高度去看。

最后

我们走过了2007年-2017年的货币超发，高速通胀的10年，楼市价格的上涨，不如说成是“货币购买力的下降”更为贴切。

当我们看着高高的房价，又迎来高高的物价的时候，我们总以为疯了，要崩盘了。

有多少人想过，其实是我们货币的购买力在持续下降，我们辛辛苦苦的血汗钱，被稀释了。

房价的事，争论来争论去，已没什么意义。

涨跌有它自己的规律，不是支持反对就能改变的...