今年首单文旅IPO启动，中国奥园躬身入局丨睿和研究

作者 | 周伟 编辑丨苏建红 排版 | 刘睿智

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

疫情并没有遏制上市热情，2020年文旅上市首单将名花有主。

4月17日晚间，中国奥园作为主要股东的中国文化旅游物业开发商中国文旅集团有限公司（以下简称中国文旅），已向港交所递交上市申请，国泰君安为其独家保荐人。中国奥园持有该公司28%股权，是该公司除管理层持股信托平台联新（英文名为：Rich Planet，持股30%）之外的最大股东。

这是中国奥园在2019年3月将旗下奥园健康分拆上市一年后，再次尝试将文旅平台送进资本市场。

Part.1

前世今生

招股书披露，中国文旅集团成立于2018年11月，系中国文化旅游物业开发商，主要在中国广东省江门及其认为具有发展潜力的其他地区从事规划及发展度假物业，同时从事一系列文化旅游业务，如提供文化旅游胜地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务、旅游代理服务。

截至2020年2月29日，中国文旅集团在广东恩平等地持有18个度假物业，其中8个已竣工、4个在建、6个待建；土地储备总建筑面积约160万平米，包括持作未来发展的建筑面积约110万平方米，占总土地储备约69.6%。这也成为中国文旅未来可持续发展的基础。

“奥园”几乎成了这家拟上市文旅企业在招股书里的高频词：不管是直接层面上的“引入奥园集团作为策略性投资者”，还是股权关系里来往的奥园高管们。

而中国文旅集团的初期轨迹要追溯到2006年。

2006年，陈凯君女士创立了中国文旅的前身——恩平金辉煌，用以收购位于恩平的土地（即泉林黄金小镇所在地），该地块即现在的泉林黄金小镇所在，泉林黄金小镇项目占地1.2万亩，由3000亩天然湖和9000亩陆地板块组成。

正是这块位于三、四线城市、初始价值1263.6万元看似不起眼的地块，成功吸引了谭文超、赵文玮、林锦堂以及奥园先后入局。

2010年，从事相关物业发展的谭文超与陈凯君沟通后，同年6月，以3600万港元的价格获得恩平金辉煌36%的权益，该部分权益由谭惠霞（女士，谭文超胞姐）以信托方式持有，谭惠霞也因此成为恩平金辉煌的董事。这个家族的影响力延续至今，包括目前中国文旅集团副主席谭嘉伟，也是谭文超之子。谭氏可以说是公司元老级的管理团队。

2012年4月，恩平金辉煌开始着手建设泉林酒店别墅区与水禾田泉世界的同时，谭文超也在物色潜在投资者。同年7月，谭文超胞姐谭惠霞向个人投资者蔡宏江及一名独立第三方转让公司25%权益，向程耀转让25%权益。由此揭开恩平金辉煌资本运作之路。

引入第一波合作者之后，股权结构表现为谭文超之子谭嘉伟持股36%，陈凯君持股24%，蔡宏江持股20%，许清彬持股20%，股权载体以冠基为主。

程耀后来逐渐成为奥园文旅和中国文旅集团的重要人物之一。彼时，他是杭州乐园有限公司总经理，出于未知原因也与恩平金辉煌产生交集。但此后股权关系显示，他并未持股恩平金辉煌。另外，据了解，他的文旅生涯源于宋城，2015年8月加盟万达文旅，任西双版纳万达主题娱乐有限公司总经理，一年后，加入奥园地产，后升至奥园集团副总裁、奥园文旅集团总裁、中国文旅集团首席营运官。

关键人物之一的林锦堂自2018年起加入恩平金辉煌团队，负责制定本集团的整体业务策略及发展计划。此前，林锦堂曾是奥园首席财务官、执行董事及公司秘书，2012年因个人发展原因卸任，6天后便出任花样年执行董事、公司秘书兼授权代表，后面还担任花样年首席财务官。

另一关键人物是赵文炜与他的骐达，后骐达所持27.5%交由Cypress Capital管理。而赵文炜获得牛津大学数学相关专业学士、硕士，于1996年至2004年曾担任法国巴黎银行BNP相关部门研究部总监，作为一名股权投资基金经理，于金融业拥有丰富经验。

入股恩平金辉煌时，赵文炜的头衔是合桥企业有限公司总监及负责人员，主要在香港从事金融服务工作。值得一提的是，在赵文炜投资图谱里，亦有奥园健康的身影。据奥园健康上市前股东架构中，中国奥园、合桥企业董事赵文炜持股比例75.5%、19.5%。

在前期关键人物相继进入中国文旅集团后，直到2017年12月28日，中国奥园正式亮相中国文旅集团。中国奥园旗下全资公司悦景、赵文炜旗下骐达及林锦堂旗下雅志各自与恩平金辉煌母公司联新订立协议，以向联新收购冠基当时已发行股本的合共60.0%，总代价为3亿元。其中，悦景持股28%，骐达持股27.5%，雅志持股4.5%。

至此，重要人物悉数登场。之后，经过一系列的资本运作，中国文旅的股权架构得以完成。

来源：中国文旅集团招股书

Part.2

良好的业绩表现

近几年中国文旅产业的蓬勃发展为中国文旅集团的上市提供背书。而良好的业绩表现也增加了其上市的底气。

招股书显示，公司收益呈爆发式增长，由2017年的1.86亿元增加至2019年的7.36亿元，相当于复合年增长率为98.84％；同期溢利从4454.7万元增加至1.42亿元，复合年增长率为52.92％。

来源：招股书，睿和智库制图

在收益保持成倍增长的同时，与之对应的毛利和净利并未完全同步，其毛利率三年为35.27%、44.78%和43.28%，净利润率更是下降明显，从2017年的23.92%下滑到2019年的14.11%。

随着收入的增长，中国文旅的负债总额也加速增长。中国文旅负债总额由2017年的5.56亿元增至16.35亿元。其中短期负债为4.45亿元、10.69亿元、15.68亿元，占比分别为59.71%、78.52%、94.68%。但集团债务违约风险很小。

过去三年中国文旅的利息覆盖率高达164.2倍、54.3倍及136.7倍，并且经营活动现金流常年维持净流入，2018年该项高达1.29亿元。

来源：中国文旅集团招股书

从中国文旅的业务构成来看，收益由销售度假物业和文化旅游业务两部分构成，销售度假物业是中国文旅收入贡献的大头，其收入贡献从2017年的99.8%下降至2018年的79.8%，但2019年略有反弹至80.7%。

而在旅游业务中，从目前中国文旅集团资产包中也可看到，恩平奥园泉林黄金小镇也是这家文旅公司最大的资产。自2015年以来，中国文旅连续完成八个位于恩平泉林黄金小镇的度假物业，即华侨公馆、悦湖湾、泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、悦泉湾、印象泉林商业街、御山湖、悦公馆及御珑湾低层洋房。

从客户构成看，自奥园集团将中国文旅收归麾下之后，便一直是后者的最大客户，过去两年分别贡献收益为0.15亿元和0.41亿元，占后者总收益的比重为4.5%和5.6%。除了泉林黄金小镇，中国文旅旗下物业还包括奥园英德巧克力王国，其就奥园英德巧克力王国的规划、设计及发展提供一站式景点咨询服务。这是中国奥园入股之后，对它的业务输入。招股书还披露，预期英德巧克力王国将于2020年8月或签后正式开业，由中国文旅集团负责管理。

可以说，背靠奥园集团才让中国文旅发展提速。未来上市后，中国文旅或将利用资本市场募集的资金加速文旅资产的收并购。

Part.3

奥园的资本棋局

中国奥园一年多来在资本市场表现抢眼，资本运作力度正在加大。

·2018年9月3日，奥园健康生活集团向港交所递交招股书。

·2019年3月，奥园健康在港交所主板挂牌交易，共发售1.75亿股，开盘价4.18港元。

·2020年4月20日其股价为7.17港元，相比开盘价上涨71%。

奥园健康主营业务呈现“三驾马车”模式——物业管理、商业运营、健康产业。对于上市后的新赛程，奥园健康生活集团明确指向“规模成长”——约72%上市集资所得，将用于三大业务的战略收购与投资。

来源：奥园健康官网

奥园健康上市后的首份年报同样亮眼。数据显示，2019年，奥园健康总收入9亿元，同比增长45.6%；净利润达到1.63亿元，同比增长108.3%；毛利率为37.4%。值得注意的是，与母公司中国奥园的协同效益，也成为奥园健康业绩成长的动力。

目前，公司为中国奥园开发的大部分物业项目提供物业管理服务。在商业运营上，主要为中国奥园集团的“奥园广场”和“奥园城市天地”两大品牌项目提供商业运营服务，亦将服务拓展到第三方。在大健康业务上，奥园健康大健康板块与“物业生活与商业中心体”两大生态圈深度融合，持续探索中医康养医美两大健康产业市场，与物业管理商业运营服务形成互补闭环。

从时间看，在奥园健康向港交所递交招股书一个月后，2018年10月23日，中国文旅在开曼群岛注册成立，开始股权运作。也就是说，奥园健康上市时，文旅板块上市已经在奥园的谋划之中。

此外，奥园旗下跨境商城业务“奥买家”也传出消息将于今年内进行上市。或许当中国文旅提交上市申请，奥买家的上市进程就已经正式启动。

在内地资本市场，2020年4月，中国奥园以11.6亿人民币收购深交所上市公司京汉股份29.99%的股份，从而成为后者的控股股东。

来源：南方都市报

京汉股份资产总额超百亿元。持有的项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省、河北省等地，共计18个项目，现有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米。此外，京汉股份在文旅业务上有一定规模的布局。据其官微披露，该公司的文旅小镇主要布局在北上广及雄安新区、重庆、武汉、南京、成都等一二线及重点城市周边，并与产业、文化、旅游、养老、社区等功能进行有效叠加。

中国奥园自2007年上市以来，其68%的项目通过收购获得，主要布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域。收购京汉股份后，中国奥园将进一步丰富土地储备，增加北方区域和一二线城市占比，提高全国市场份额及影响力。同时，京汉股份和奥园集团资源整合有具有很大的想象空间，不排除未来将京汉股份旗下文旅资源注入中国文旅。

未来，地产业务的中国奥园、物业健康业务的奥园健康、文旅业务的中国文旅、跨境商城业务的奥买家将齐聚资本市场。

对奥园集团来说，资本棋局已经布好。如果中国文旅能成功登陆港交所，未来，奥园对文旅资产的重装组合也给市场留下了足够的想象力。

参考文献：

《中国文旅集团有限公司招股书》

分拆文旅平台赴港上市 奥园隐藏近两年的“小心思”浮出水面

中国奥园旗下中国文旅集团拟赴港IPO 80%收入靠卖房?