疫情席卷全球，高端市场一枝独秀，重新定义新使命与新思维！

一直以来，中国房地产市场有两类需求不可忽视，一类是刚需，另一类则是位于塔尖的高端住宅市场。疫情之下，无论是刚需还是改善，都将理想人居投向空间更大，场景更加丰富、配套以及园林景观等舒适度更高的高端住宅市场。高端住宅是满足高端人群居住需求的住宅，豪宅可视为高端住宅中的精品和极品。

全球量化宽松趋势下，资金避险情绪急剧升温，高净值人群迫切寻求抗风险资产。一个信号是，2020年第一季度，全国已有至少3套总价过亿的豪宅成交。“从保值增值性评估，豪宅产品属于不动产理财产品，抗跌性大，受市场政策影响较低。”业内人士认为。

一、新时代高端住宅的功能价值没有变

房地产业是国民经济的重要产业部门，我国经济社会发展进入新时代，房地产也步入了新时代。新时代我国主要社会矛盾发生了变化，国民经济由高速增长向高质量和增量持续扩大转变，增长的动力由资源投入型转型为创新推动型，经济社会发展目标由全面建设小康社会向建成社会主义现代化强国迈进。由此，必然引起房地产市场的变化，但表现为房地产业基本特性和地位的客观规律没有变，也不会改变。

住宅地产是房地产业的主体，高端住宅据住宅地产的高端，新时代高端住宅市场供求关系也发生了相应改变，主要表现为高端市场需求持续扩大和产品品质的全面提升，但高端住宅的功能和价值没有变。记得四年前我曾在此提出评判豪宅的五个维度：一是满足高端人群居住需求的较高的居住使用价值。即与家庭财富、社会地位相匹配，与家庭价值取向、文化素养相适应，能够满足特定家庭、特定成员消费偏好的居住使用价值。二是极高的建造品质。极佳区位选址，从规划设计到建筑材料、工艺流程全过程尽可能应用先进技术建造的住宅。用当下时髦用语就是集优良景观区位、绿色低碳、节能环保和健康安全、智能智慧于一体的住宅。三是较高的文化含量。住宅是凝固的艺术。豪宅体现了地域文化、民族文化、传统文化精髓与现代先进文化高度融合。四是较高的升值潜力。豪宅是多年居住的消费不动产，随着经济社会发展水平的提高，其市场价值也越来越高，升值空间也将越来越大，而贬值的概率较小。五是较强的代际承传功能。房屋是人类社会物质财富代际承传的重要载体。

当代人类历史文化遗产多为当年豪宅建筑。宫殿是帝王的住宅，城堡是贵族的住宅，寺院是宗教人士的住宅，乔家大院是官商的住宅。豪宅以其优良的品质和长久的居住功能世代承传，成为后世文物、文化精品的后备军。在新时代评判豪宅的这五个维度仍然适用，高端住宅的功能和价值也不会改变。

二、新时代高端住宅产业具有新使命

新时代高端住宅的功能价值没有变，但高端住宅产业具有了新使命。

其一，提供多样化的住宅，满足日益扩大的高端群体居住需求。全面小康社会和现代化是多样化的时代，住房供给也应是多样化的。我国的富裕群体日益扩大既是社会主义现代化建设的重要推动力量，也是社会经济发展的重要标志。富裕群体是共和国的平等公民，满足高端群体对高端住宅的需求是新时代住房制度的应有主义，也是构建和谐社会的一个重要方面。

其二，提升我国住房存量整体质量水平，延长住房平均使用周期。高端住宅具有较高的品质，保持与社会需求相适应的高端住宅规模，有利于改变我国存量住宅质量总体偏低的状况，增加住宅的平均使用寿命，促进资源节约和可持续发展。同时，高端住宅建设的规划设计理念、使用的工艺、材料，往往成为普通住宅建设的引领和示范。

其三，促进房地产业稳定健康发展，聚集公共财力。高端住宅产业代表了住宅产业方向，赢利和交纳税费能力较强，对于房地产业发挥引领和稳定作用，对土地财政具有重要“造血”功能。

其四，扩大内需，稳定经济增长。新时代内需成为经济增长的重要动力。房地产是第一大内需，国内还没有一个产业能够达到商品房15万亿元市场销售额。房地产是重要的供给侧，高端住宅开发属于住宅供给侧结构性改革。高端住宅开发消耗的材料多与所谓过剩产能相重叠，与“去产能”形成对冲。高端住宅开发有利于促进国民经济稳定增长。

其五，吸纳超发货币，缓解通胀压力。高端住宅的高价值有利于把超发货币转化为固定资产，成为超发货币的蓄水池，发挥缓解通胀之效。

其六，抑制资本外流，稳定高端人群服务国内。满足高端人群在国内享受与其收入水平和地位相称的居住消费，对资本和人才的外流具有抑制作用。

三、新时代高端住宅建设要有新思维和新举措

新时代推动高端住宅产业健康稳定发展要在转变思想观念、思维方式和完善制度建设、政策措施以及企业方面协同推进。

一、是摒弃平均主义思想观念。

平均主义在我国有着深厚的生长土壤和广阔市场，“不患寡而患不均”在物质财富匮乏、生产力水平低下的农业社会是容易受到推崇的思潮。社会主义的共同富裕是以勤劳致富、合法致富为前提的公平共富、先富带后富，而不是，也不可能是同步富裕。鼓励劳动（包括创造、创新性劳动和经营管理性的复杂劳动）致富，承认差别，允许资本合法赢利，反对凭借占有自然资源不劳而获，是社会主义市场经济的基本准则，也是社会主义核心价值观的重要内涵。

贫穷不是社会主义，平均主义也不是社会主义，也建不成社会主义。社会主义社会不同阶层的差别既表现在劳动贡献和收入水平上，也应表现在居住消费水平上。自己住在豪宅，却对高端住宅产业加以排斥，是一种虚伪，也是一种霸道；向往高端住宅，却对高端住宅说三道四，是一种吃不到葡萄说葡萄酸的心理；因住不上高端住宅而反对高端住宅建设是一种情绪的发泄，虽有快感，但于事无补。秦岭别墅群和大兴安岭林区曹园的违法违规颇受关注，我要提醒的是，除了依法依规查处拆除之外，还可以考虑没收、改作其他公共用途的选项。

二、是廓清相关房地产的奇谈怪论。

住房制度市场化改革20年来我国房地产业蓬勃发展，但一直受到一些奇谈怪论的妖魔化，误导舆论，裹胁政策。不彻底清理这些奇谈怪论就不可能有科学的房地产顶层设计和房地产调控的长效机制，当然也不会有高端住宅产业的健康发展。这些奇谈怪论择其要者大致有十五个：（1）房地产虚拟经济论；（2）房地产市场泡沫论；（3）房地产绑架国民经济论；（4）房地产威胁金融安全论；（5）房地产挤出消费论；（6）房地产挤占战略新兴产业资源论；（7）房地产占地威胁粮食安全论；（8）住房制度市场化改革基本不成功论（二次房改论）；（9）中国住房存量过剩论；（10）房价合理回归论；（11）房地产拐点论；（12）土地财政不可持续论；（13）让大多数人买得起住房论；（14）炒房是房价上涨的根源论；（15）房地产税是降低房价的灵丹妙药论。这些论调我曾在有关文章和场合进行过批驳，在此也向相关论者约辩。

三、是构建高端住宅产业政策保障体系。

高端住宅开发是市场决定资源配置，我国房地产市场更多的表现为政策市，土地资金两大房地产要素主要掌握在政府之手。满足高端住宅建设的合理用地需求，对高端住宅开发建设实施“国民待遇”的金融信贷政策是高端住宅产业稳定健康发展的关键。

四、是完善高端住宅相关制度体系。

高端住宅作为家庭所有的重要不动产，要在开发建设、质量监督、交易规范、持有继承等环节进行稳定的制度保障。

五、是提升企业素质。

高品质是高端住宅的本质特征。开发企业要与时俱进，组建高水平的团队，精心规划设计，精心选材施工，不断提升定制服务和售后服务水平，建造出无愧于消费者、无愧于时代的品牌、精品和极品。这是开发企业的社会责任，也是开发企业的历史使命。

作者：牛凤瑞