豪掷32亿！龙湖金地联合体斩下东莞火车站TOD巨无霸商住地！

茶山新地王诞生了！

今日上午（4月24日），东莞市今年出让的最大商住地——编号为2020WR006的茶山TOD地块在东莞市公共资源交易网成功出让。

该宗地块被东莞市嘉悦房地产开发有限公司以底价夺得，总价321299万元，折合楼面价达7350元/㎡（剔除配建）。

经一点楼市调查，东莞市嘉悦房地产开发有限公司实为龙湖金地联合体，该地块实由龙湖、金地联手夺得。

值得一提的是，该地块以32亿成交总价问鼎东莞总价排行榜前三强。

01 地块概况

茶山本次出让的2020WR006号商住地占地面积为139677.76㎡，最大计容建面442793㎡。

地块起拍价321299万元，起拍楼面价7350元/㎡（剔除配建），限价472745万元，楼面限价10814元/㎡（剔除配建），以“最高限价+竞配建+终次报价” 的方式进行拍卖，竞买保证金为人民币65000万元。

值得注意的是，该地块住宅建面为271470㎡，占总建面比例61.3%，其余为商业和交通服务场站，建面171323㎡，占总建面比例38.7%，须自持宗地商业用房计容建筑面积10万㎡。

在竞配建环节中，无偿配建给市人民政府安居房面积比例从 1%起（2714.7平米），且不超过商品住房计容面积比例的 10%（27147 平米）。

在此地块中，竞得人还须配建的公共配套设施包括：与东莞火车站站场相连的二层公共平台及公共步行通道、公交首末站、的士接驳站、社会停车场、规划道路（二层平台机动车坡道、南一路、 南一路北、南二路、南三路、南三路北及F-01-09地块内城市支路）等。

△ 具体配建要求

（来源：好地网广东）

02 周边配套

△ 地块周边配套

（来源：好地网广东）

地块位于茶山镇站前路，也是今年东莞出让的最大的商住地，就在东莞火车站隔壁，有东莞地铁2号线（在建）直接穿过，附近还有广深城际，交通路网非常发达。

地块周边被万润金轨广场、茶山镇中心小学、石龙西湖城市公园、东莞市第八人民医院、金沙湾购物广场等环绕，配套设施比较完善。

除此之外，在地块周边3公里范围内，在售楼盘有德盛尚峰、时代荟、嘉宏锦峯、恒兆纳帕溪谷、星际湾等，均价在15500-23000元/㎡之间。

03 茶山周边大量土地待开发

前几年的茶山楼市有点疯狂，接连涌现多宗地王。

2016年出让的两宗地，吸引了自宝能、万科、碧桂园、富力、时代、卓越、光大、嘉宏、聚龙、雅居乐、世纪城、华侨城、鲁能、融创、保利、广源、伟隆等近20家房企大鳄参与，场面一度火爆非常。

目前茶山历史楼面价为2016年时代拿下的地块，楼面价达12517元/m，溢价率411%。同年，鲁能在茶山夺得的地块也是区域地王，虽然楼面价不及时代，为12118.97元/m，但溢价率却高达506%。目前地块已建设为鲁能公馆，但迟迟未入市。

△ 鲁能公馆竞得信息

茶山周边其实存在大量待开发土地，一度被地产商称为东莞下一个“西平”。然而，自2016年的疯狂过后，茶山的商住地市场便沉寂了，仅在2018年再度出让商住地，以“总价177206万元+楼面价11142.93元/m+配建10%”被嘉华国际低调收入囊中，受限价影响，溢价率只有17%。

同年的10月16日，金融街集团以底价15.7035亿，楼面地价10871元/㎡拿下茶山6.6万㎡商住地。

△ 金融街竞得信息

04 茶山：在售项目多 购房人数少

近几年，随着深圳客的外溢、地铁R2线与东莞火车站的双重带动、桑茶快线的规划动工，茶山楼市一度迎来大爆发。

茶山的潜力被众多房企看在眼中，纷纷抢地进驻。据了解，目前茶山已有碧桂园、鲁能、时代、嘉华、金融街、保利、广源、富盈、伟隆、万润等房企进驻，其中不乏大型品牌房企的身影。

热度空前，茶山的房价也从数年前的5000元/㎡左右往上飞涨，一路突破……当前，茶山楼市洋房售价普遍在1.6-1.8万/㎡，其中时代荟售价略高，成交均价已经达到2.3万/㎡。

茶山当前正处于大开发阶段，在售和规划在建的项目超过10个。包括：时代荟、德盛尚峰、广源纳帕溪谷、金融街·金悦府、富盈香茶郡二期、鲁能公馆、茶山碧桂园二期、汇景茶山旧改等。

经过近几年的快速发展，茶山地铁开通带来的红利已然有过度透支的趋势，目前整个茶山楼市已经冷清了许多，一方面是政府的持续调控给楼市造成不小影响，另一方面则是茶山房价的飞涨，其上涨速度与经济发展速度不相匹配，刚需购房者力不从心。