金地净利破百亿 债券风波却惹争议

金地集团（600383.SH）试图通过下调债券利率，逼迫债券持有人提前赎回，引发市场一片哗然。

4月20日，金地集团公告称，旗下债券“18金地03”的利率自5月28日起，由5.29%变更为至1.50%。“18金地03”发行总额为10亿元，上市日为2018年6月15日，到期日为2021年5月28日。

金地集团突然大幅调降利率，令债务投资者愕然。按照募集说明书约定，发行人有权决定在债券存续期内的第2年末，调整债券后1年的票面利率。“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点。”

正常理解，“加”提升的基点即上调，但金地却“加”了负3.79%，变成了下调，且下调幅度很大，明摆着要逼迫投资人赎回。

监管机构加强资本市场投资者保护的大背景下，金地集团玩这么一招迅速招来了监管。上交所迅速发来关注函，要求金地集团说明上述行为是否符合规定，以及是否与《募集说明书》的相关条款规定一致。此外据媒体报道，4月21日当天，“18金地03”的承销机构中金被证监会债券部约谈，金地集团也被深圳证监局约谈。

在今年宽信用环境下，融资利率大幅下降，金地发行了多笔短融和中期票据，累积发行60亿债券，发行利率在2.60%~3.55%之间，对比“18金地03”的票面利率5.29%，明显较低。

因此，市场认为，金地这么处心积虑要投资人提前赎回，无非是想通过新老债券的更替，省一大笔利息，只是做的太过了。

金地去年完成销售额2106亿元，排名房企第14名。这家平素风格颇为稳健的头部房企为何搞出这么一档风波呢？

值得注意的是，金地是较早上市并完成全国化布局的房企之一，董事长为凌克，长期以来金地的股权较为分散，无实际控制人，公司治理“强高管、弱股东”。2013年以前，国企深圳市福田投资发展公司一直为第一大股东，但此后险资凶猛出击资本市场的浪潮中，生命人寿与安邦保险纷纷介入金地，最终生命人寿、安邦保险成为第一、第二大股东。2015年，金地管理层酝酿许久的核心员工跟投计划被否，独立董事的提名选举也未能通过。

近年来，金地持续扩大销售规模。2016年，金地的子公司金地商置完成收购广州广电房地产开发集团有限公司76%股权，并将销售额并入了金地。金地一跃跨入千亿门槛，并立下了三年销售2000亿元的目标。

最新2019年财报显示，去年金地实现营收634.2亿元，同比增长25.09%；净利100.75亿元，同比增长24.41%。

2019年，金地实现签约面积1079万平方米，签约金额2106亿元，分别同比增长22.9%及29.7%。2017-2019年，金地分别新增1300万、1100万、1688万平方米土储，至2019年末总土储约5233万平方米。

过去三年，金地的有息负债规模分别为614万、735万、926万，净资产负债率分别为48.22%、57.36%、60.24%，虽然逐年上升，但仍低于行业平均值。

其中，2019年短期负债为32.95万，一年内到期的长期负债为328.1万，期末持有货币资金451.42亿元。