上周严肃君点对点评测了洺悦湾和中海寰宇时代,有个留言很诚恳了。
“ 我是在犹豫怎么选吗?我是缺那200万。”
总价500万,首付200万,是目前刚需购房人群的默认基准线。
注意,是被划线。
严肃君盘点了最近5年,北京新房市场成交均价和北京市职工平均工资。
2015年-2019年,房价连着蹦了两次高后,稳定在5万+“缓爬坡”。
而北京职工的平均工资,从7千起步,经过2018年“回调”,终于勉强过万。
不进则退。
刚需还是5年前的刚需,新房却不是当时的新房了。
除了“生存型”买不起,还有“发展型”买不起。
环京买过房,老家贷过款,对象有过婚前固定资产……只要全国范围内有过房贷记录,北京买房都算二套,普宅6成,非普宅8成。
解决办法有两个。
一是完全放弃房子投资属性,转向共有产权房;二是部分放弃房子居住属性,转向面积小,位置偏,但是低总价的普宅。
共有产权房已属于保障房范畴,今天就重点说说意味着更大上车机会的普宅。
普宅有多香?
普宅意味着更大的上车机会,不光是低总价,还在于低首付。
普宅首套首付3.5成,二套首付6成,而非普宅的话,分别是4成和8成。
举个栗子。
洺悦湾89平三居,根据楼栋、层高不同,只有部分能做普宅。
假设买到了普宅,总价468万,首套首付163.8万,二套首付280.8万;
要是没买到普宅,假设总价468万零一毛,首套首付187.2万,关键是二套首付要8成,高达374.4万,比6成整整多出将近一百万。
北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年版本,三条标准。
- 小区容积率在1.0(含)以上;
- 单套建筑面积在140平米(含)以下;
- 依照房子所在区域,满足房子单价或总价(满足其一)低于所在区的地区指导价。
前两条基本可以忽略不计。
因为早在2012年,国土资源部、国家发改委联合发文,明确规定,住宅项目容积率不得低于1.0。
而2018年以后北京新房市场,以限竞房为主流,90平以下产品要占7成,另有部分改善也大多在140平内。
关键还是要控制价格。
普宅有多少?
严肃君盘点了北京目前在售,以及即将开盘的限竞房项目。
限均价低于地区指导价的只有一个,密云碧桂园·琅辉,还卖完了。
所以只能看总价。
北京在售待售限竞房普宅表
(按环线排序)
据不完全统计,目前在售待售限竞房中,总价能做普宅的,只有26个。
几个特点。
01.五环内仅3个:诺德逸府、春风和院、洺悦湾;
限均价6万左右,只能通过压缩面积控制总价,普宅房源多为70平左右两居,只有洺悦湾部分89平三居能做普宅。
02.三大集中片区:亦庄+台湖、青龙湖、大兴魏善庄;
没办法,供应量太大。为了去化,只能祭出降价大杀器。
03.从边角料到主力产品:金茂北京国际社区、中海寰宇时代;
典型如万橡悦府、长安云锦,小户型多为边角料,东西向,却往往是户型图还没公布,普宅就沽清了。
最先回过神来的是中海和金茂。
真正掂清楚购房者荷包后,开始将小户型作为主力产品。
中海寰宇时代一期48平起步,最大才110平。去年底All in了一期1304套房源,4个月去化近9成。
其即将开售的二期更是主打70平两居,南北通透,精装交付。
今年3月开盘的金茂北京国际社区,首付直接干到50万起,20分钟卖出814套。
其他房企?估计都正忙着“抄作业”呢。
普宅有多难调?
可以预见,未来小户型、低总价、贴着普宅线盖的房子大概率会变多。
但太多也不现实。
毕竟目前采用的还是6年前普宅判定标准,总价压得低。相当一部分项目拿地贵,用尽力气也挤不进普宅线。
再说也要考虑项目实际位置。比如青龙湖,名字里就透着大,就算金茂把国际社区搬这儿,估计也不是大家的菜。
终极解决办法也有,那就是调高普宅线。
比如深圳。
去年双11,深圳住建部门送出一份超级优惠券。普宅标准不再考量价格,只要容积率1.0以上,面积144平以下,都算普宅。
但严肃君判断,北京卷子不一样,这个答案抄不了。
看看深圳政策发布后的连锁反应。
- 二手房市场反弹成交火热
- 房主15秒加价50万元
- 中介门店一天成交6单
调高普宅线,一定会释放部分需求,加剧供需矛盾,但这个反应速度,加价幅度,还是令人咋舌。
因为调高普宅线,被理解为调控放松了。
很多时候买房就是买预期。
如果北京普宅也不再考量价格,严肃君把标题党们的标题都想好了——《重磅!北京楼市调控终放松,房价反弹的时候到了!》
普宅线不是不能调,而是要谨慎调。
不妨学一下LPR,每年固定时间,根据楼市实际情况定期调整,并明确调整依据。
当动态变成常态,反而不会影响市场预期了。
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