二线城市的选房逻辑，要变了！

房住不炒，基建帮涨！

多年以来，学区房暴涨，让很多人相信没有比学区更保值的了。

北京文昌胡同11.4平米学区房，因为是著名小学实验二小的学区房，以46万单价530万总价天价成交。

南宁一没有房门破旧且堆满垃圾的瓦房，13平35万依然能获垂青，只因它拥有红星小学和南宁二中的双学位。

深圳金茂利都带着百花小学和深圳实验中学的学位，让它在深圳每一轮房价上涨都走出一轮暴涨行情，完全不适宜居住的老破小冲高到22万的单价。

而在学区之后，什么会接力成为最能支撑房价上涨的因素呢？

我觉得是地铁。

尤其是在这场疫情，经济下行风险加大，“新基建”寄予厚望，紧急上马,人工智能、工业互联网、城际轨道交通都在紧锣密鼓开展。新基建之一的“地铁”，或许会成为未来房产溢价的关键因素。

目前，我国的拥有轨道交通的城市已经达到43座，未来这一数字会继续增长。而一线城市曾经上演的房价奇迹，还会在二线城市复制。地铁盘也将成为二线城市在下一波行情中最升值的标的。二线城市的选房逻辑，要变了！

那么地铁到底给房价带来多大的影响？我们用数据说话。相关研究数据表明：

2019年2月份，南宁市商品住宅均价为11683元/㎡，地铁3号线所经区域良庆区成交均价13729元/㎡，环比上涨7.61%；但良庆区二手房在19年上半年的涨幅却只有2.11%。

2010-2016年间，长沙地铁二号线建设过程中，沿线板块的的商品房成交均价涨幅明显高于非途径板块的商品房成交均价。

上有房住不炒，下有基建帮涨。地铁带动房价的趋势，简直避无可避。

以郑州为例，郑州现在对地铁盘还不敏感，因为有太多地铁之外的替代交通。

郑州有全国最大的公交车产商宇通，公交车通勤效率高，全城公交只收1元。而且郑州在省会城市中汽车保有量排在第二名，城市遍布免费快速路：井字形快速路免费、三环快速路、四环快速路、绕城高速免费、去郊县高速部分免费、黄河大桥免费...开车去哪儿都方便。

而这一切会因为郑州地铁的建设爆发，发生改变。

目前已经通车的是1、2、5号线、城郊线、14号线奥体中心段。

而3、4号线已经接近通车，最迟年底开通，7、8、12号线今年都会启动，而6、10号线、港区17号线在没有批复之前就已经偷偷动工。

所以5年内郑州能通十几条地铁，三环内的大多数小区，出门就是地铁口。你想，当这个城市有200-300个地铁口，间隔2-3公里就有个地铁，你家却没有地铁口，你不觉得寒酸吗？

未来郑州房子要想涨得好，还得是地铁盘。

地铁在全面影响房价

买了地铁盘，地铁帮你全方位抬身价。地铁带来的利好，也渗透在方方面面。

1. 地铁对商业的影响

因为一条地铁，足以改变一座城。

地铁的出现，丰富了人们的出行方式，也极大地提升了出行的便利程度，因此聚集人流的同时，地铁也汇聚了商业资源。而众多商业的聚集，又将形成商圈，进而带来更多的消费人流。

当然也并不是所有的站点都能形成商圈，我们从三个因素看商圈形成的可能，一是有传统商业圈依托，二是多条线路或交通枢纽交汇站点，三是在城市的核心地段或城市规划的重点区域。

例如深圳的宝安中心，1号线和5号线交汇，成就了深圳最大体量商业壹方城的成功，更成就了宝中的房价。

例如杭州的七堡，1号线穿城而过，串联西湖、就业区、住宅区，形成了独具杭州特色的TOD+产业、TOD+生态、TOD+综合体的复合型多元开发模式。

那些地铁上盖的楼盘，遇到下楼步行200米即可抵达的核心商圈，这样的好配套，它怎么会不值钱？

2. 地铁对交通的影响

拥有地铁的公共交通，因为高效快捷改变了部分群体的居住理念，人们不再纠结于居住在核心区域方便通勤，视线被转移到市郊地铁沿线的房产，从而降低中心区域的人口密度。

想想地铁出现前，出行主要依靠地面交通，而高峰期人们的集中出行，使得交通状况更加糟糕，地铁的出现分流地面交通，且凭借自身的快捷便利，又吸引了更多的人流选择地铁出行，此举缓解交通拥堵。

出行畅通，心情豁达，良好的交通环境让城市需求得到满足，城市发展向好，经济繁荣，回归价值大家都是受益者，房地产也不例外。

3. 地铁对城市规划的影响

城市的扩张离不开交通环境的改善，城市地铁的发展建设，也推动了延线旧改和城市新中心的形成，旧改提升沿线房地产开发价值，而新中心的形成促进了城市资源的合理分配，又满足了城市扩张的需要，有利于城市的可持续发展。

如此看来，桩桩件件，地铁来袭，既利好城市经济，也为拉动房产价值，提供上涨动力。

地铁房怎么选？

现如今，一线城市早已度过满城挖的地铁建设时代，部分强二线城市的地铁里程也直追一线，南京武汉重庆也早已超越深圳。

大部分三线及以下城市或困于人口或困于经济，郁郁不得修建地铁，这夹在中间的几十个二线城市，多还处在地铁线路少，网络尚未完善，那些一线城市尝过的地铁红利，对二线城市来说，即是未来可期。因此以下给出的建议主要适用于新一线和二线城市。

给出建议前，我们还需要搞清楚两个概念，即什么是地铁房和地铁红利周期。

地铁房：地铁周边1公里内；近地铁房：距离地铁1-2公里范围；非地铁房：距离地铁2-5公里范围。

另一个概念，则是关地铁盘涨价的重点。因为地铁盘的上涨红利，会随着地铁的产生周期而减弱，成为地铁房的房子因此选择地铁盘还要注意这三个时间：

第一次，地铁规划出炉

第二次，地铁开始建设

第三次，地铁正式通车

地铁建设的这三个时间里，往往都会迎来房价的上涨。

综上，二线城市的地铁盘要想获得更大的升值空间，必须要遵循以下两个选房逻辑：

1. 符合城市发展方向的地铁线周边楼盘

这一点即买房跟着规划走。就像广州向东、深圳向西的地铁盘涨幅明显高于其他区域。杭州向东、南京向北、苏州向东、成都向南、郑州向东...处于这些城市发展方向的项目，不仅有地铁带来的溢价，还有城市发展的红利加持，上涨动力会更强。

透过规划，我们往往能看到城市对区域政策的倾斜程度，这也是衡量区域发展的重要因素，而这些也就注定了能给沿线房产带来利好。

我想曾几何时，你应该也听到过，“听说是政府规划要迁新区了，xx新区的房子可以买了！”

在城市的新区建设时，拿着地铁规划图买，例如一路向西的深圳，诞生了南山科技园这样的新就业中心，也成就了南山宝安的高房价。

当然不是跟着规划买就一定没错，规划还在纸上，一切皆有可能，只有被实现的规划，才值得去赌一把。因此跟规划买房，地铁开建后下手最为稳妥。

2.选择位于城市通勤圈内的地铁盘

通勤圈我们又叫它“都市买房圈”，关于通勤圈的概念，一二线城市略有不同，在一线城市距离城市中心30km半径内被定义为城市的通勤圈，超出圈外的距离被追加为形成和睡城的定义，而二线城市的范围则是20km。

通勤圈的范围，已经将人们能接受的职住距离最大化，也就是说，超出这个距离，城市中心将和日常生活产生断裂，通勤圈外的居住让我们很难和城市中心产生密切的联系，这一点，也许你能忍，但很多人不能忍。一个曾咨询过买房建议的粉丝，就坚定的跟我说过，距离我工作地点太远的房子我不考虑，真的不想每天通勤三小时。

另外选择通勤圈内，不仅仅只是为时间成本和个人承受度考虑，通勤圈范围内也意味着生活配套、公共设施等的完善，具备了这些，区域才有更好的发展可能，你的房子也才有溢价的空间。

结

以上，我知道你一定还有很多困惑。你可能会说距离地铁百米的房子涨幅并没有很理想，不是所有地铁沿线的房子涨势都比非地铁好，甚至你会说“我开车，地铁盘于我而言只是个无足轻重的概念。”

确实地铁不是能带动房价经久不衰的上涨利器，但短期存在的地铁红利也足以让人开心；

地铁沿线房产也会因为各种因素的区别，产生不同的涨势波动，按照选房逻辑选好盘，又有地铁概念加持的项目也不会差到哪去；

还有不使用轨道交通就否定它带来的价值，试想二线城市满城挖的时代到来，泛地铁时代到来，别人的房产捆绑便捷交通多地铁交汇，优质学位等多重标签，而你的房子没赶上规划被融进地铁房概念，别人家的房子都有的概念，偏偏你家落下了，想想就不太开心。

最后，只想告诉大家，你在造富，地铁帮你提速造富。