因城施策房产股将稳，迎来新拐点，可重点关注这个

随着国家政策的持续推进，一些过去库存量较大的城市和部分三四线任务已经完成，调控不能一刀切。当前房市还存在一些结构性矛盾，所以要因地制宜，因城施策。“房住不炒”主基调未变。

开年以来，因为疫情黑天鹅，地方政府对房地产行业对扶持性政策密集出台，市场对政策放松甚至开始调高预期。

信贷政策偏积极，预计房企融资分类放松、居民限贷在合规框架内下限执行。公积金贷款或将成为首选工具，压力城市可以适度调降房贷利率，认房不认贷。

一线和热点二线维稳，有些可能政策更刺激。鉴于疫情发病率高的地方房市受影响更大，地方政府也更有动力放松调控以救市，湖北省调控松绑的可能性最高。

新冠疫情叠加房产下行周期，2020年上半年预计不会有城市进一步收紧调控。一线城市仍将继续维持调控力度，部分二线城市以及多数三线城市将松绑调控，因为需求乏力、财政紧张，疫情严重。2020年限购政策或将分城市精细调控，湖北部分城市甚至预计全面取消限购，减缓压力。

总体来看，因城施策背景下，政策整体上于2019年保持连续性，未出现大的变化，这有利于房地产市场各参与主体保持稳定预期，2020年以稳为主的格局不变。对房企而言，企业要有应对行业发展观，更加注重产品、服务水平的提升，在城市投拓、营销节奏方面同步做到“因城施策”，打造更加适应政策节奏调整的企业发展基因。

很多朋友有关注地产股，觉得现在是机会，这里小编观点，激进派可以选择一些高成长的房企，留意房地产每年的销售额，其中销售额又分为全口径销售，操盘销售，和权益销售，其中最应该关注的是权益销售，权益销售额增长比较快，而且逐年提升的公司值得留意，但是一定要认真读公司的年报，财务报表。了解清楚这家公司的债务情况，包括融资平均利率，有息债务占总资产的比例，很多上市房企还有表外债务，这些大家都应该掌握情况，此外，还要留意现金流量表，要搞清楚这家公司的现金情况，会不会出现流动性风险。不过，在读房地产公司财务报表的时候，尽量读年报，因为季报和半年报的参考价值比较有限。比如现金流量表，如果只看季度报告，可能会判断错误。

稳健的朋友们，可以关注一下股息率高，而且有一定成长，债务比例比较低的房企。当然，房企管理层的能力也是很重要的一方面，这个能力包括管理能力，拿地能力，融资能力，企业文化也是投资者应该关注的。好的管理层，就会有好的企业文化，企业长期表现与企业文化息息相关。

香港有一种房地产股，是商业地产公司，它的业务就是持有商业项目，然后收取租金，每年都有比较高的派息率，而且债务比例非常低，我们一般把这种股票称之为收租股。

另外，我们内地还有一种房地产股，是物业管理公司，它的业务可能大家都比较熟悉，就是物业管理，这种公司的业务每年都有一定的增长，而且债务比较少，经营业绩相对稳定。但是缺点是股票估值普遍不低。